深圳樓市有盤擊穿備案價最低85折限令？

業主無奈選擇躺平斷供，開發商有苦難言，渠道中介背鍋？

下行趨勢下，各方騷操作不斷，究竟是誰在“腰斬”深圳房價？

突破85折備案價底線

樓市又現“羅生門”

要說當前樓市最直接、最瘋狂的，莫過于新房打骨折降價銷售。

前天，一則關于坪山某項目6折降價賣樓，原業主欲斷貸斷供的信息刷爆網絡，在業內引發廣泛關注。

據當事人介紹，他們分別于2020年至2022年陸續購買了坪山某盤新房，彼時該盤備案均價約4萬多每平。

而自2024年2月23日起，整個深圳的地產中介圈都在宣傳，抖音，小紅書，微信朋友圈，線下中介實體店等更是鋪天蓋地的宣傳該盤2.38萬/平的售價，并且多方證實已成交多套。

網傳渠道中介海報

對此，之前按照原備案價購入房產的業主，認為如今突破備案價85折下限的操作違規，造成購入房產迅速貶值，資不抵債，所以決定從即日起斷貸斷供。

此消息發出后，當事開發商旋即在官網微信公眾號發表聲明辟謠。

聲明表示，公司就該項目商品房網簽價格均未低于其銷售備案價的85折，且從未做過該項目降價的宣傳和推廣。

此外，該聲明還表示，關于項目降價的宣傳推廣內容，均屬于中介渠道等第三方個人所為。公司將聯合合作方開展嚴格規范，后續密切關注，并保留法律追責權利。

從業主到開發商，都是公說公有理，婆說婆有理，唯獨不見第三方渠道中介出來反駁。

這個鍋，看來就只能這么背著了。

值得一提的是，聲明發出后的第二天，樓長再點進去項目官微，顯示其已經被發布者刪除。

看目前走向，恐怕又是樓市的一起“羅生門”。

事件曝出后，瞬間引發了很多高位站崗的老業主共鳴。

他們訴求相同，都堅決反對自己已經購買的樓盤降價。

降價，意味著之前購買的該項目房產直接貶值，對于那些頂著高額貸款的業主，十分不公平。

局外人看這件事，總是指責老業主們——沒買房時，盼著房價跌，買了房，盼著房價漲。

但樓長認為，如今市場下行的趨勢下，誰都不要五十步笑百步。

畢竟，房產是動輒數百萬的大宗商品。買到手里，增值是期望，保值是底線，沒人愿意自己的心理預期被擊破。

而且，這種心態放之四海都很普遍。

令人無奈的是，經濟規律不以人的意志為轉移。房地產只有周期，沒有只漲不跌的永升行情。

市場是無情的，前人的故事，最終都成為驚醒來者的教訓：

樓市分化嚴重，買房需謹慎。

房價重回“2”時代

龍崗開發商集體跳水

事實上，當下深圳各版塊市場熱度不同，在那些供應量大，或者已經達到高位，新房去化困難的區域，打折促銷已是常態。

尤其是去年四季度以來，一眾新盤入市，為了搶收沖業績，不僅備案價相較于之前同區域樓盤低，而且很多都是一開售，就抵著備案價的85折下限在賣。

• 超核中洲迎璽前宣預告87折，開盤直接85折；
• 龍崗星河盛境開盤15個99折，實際約86折；
• 光明特發學府朗園，開盤一口氣85折；
• 光明巨無霸潤宏城，備案均價4.5萬/平，開盤直接87折，最低單價3.5萬起。

而從目前的態勢來看，打骨折促銷的現象，仍然在屢屢發生。

就在前兩天，龍崗東部片區一些項目開發商集體跳水，紛紛開啟鉅惠降價模式。

尤其是龍崗中心城區域周邊的新盤，之前普遍價格3.5-4萬/平，如今甚至出現了2.5萬的“腰斬”單價！

重新將龍崗房價拉回了“2”時代！

例如，很多中介都在瘋傳的“開發商打6折，原價3.9萬現在2.5萬”的腰斬樓盤，便是位于龍崗新生片區、仙田外國語學校旁的新霖薈璟花園項目。

渠道中介視頻截圖

該項目在去年10月份開盤推出543套住宅，當時備案單價約3.55萬-4.33萬/平，均價約4萬/平。

截止目前，項目網簽備案66套，去化率僅12.15%；

而進一步了解發現，這次項目推出的2.5萬腰斬價新房，實際上是50套“工抵房”，也可能是為了規避備案價最低85折的限制，做出的營銷噱頭。

如果按原備案均價4萬/平計算，本次相當于是原價的約6.3折促銷。

其實，新生片區作為近年來龍崗最新開發的板塊，不到3年時間，就有10個新房項目入市，累計供應了約6000套住宅。

新生板塊入市項目示意丨圖源網絡

市場下行，競品多，去化壓力大……種種不利因素的催動下，注定這里的項目沒有最卷，只有更卷！

同樣價格“腰斬”的，還有位于龍崗坪地的創城云璞花園。

該項目新品于昨天獲批預售。新推總套數886套，均為住宅，位于1棟一單元、二單元、三單元。

項目效果圖

此次加推的住宅戶型建筑面積約為69-98㎡，備案均價約3.3萬/㎡，單價區間約2.7-3.8萬/㎡。按照中介發出的促銷信息，折后單價低至2.5萬/㎡。

令人在意的是，本期新品相較首批推出的2棟，整體均價降低了5000元/㎡，按照現在的行情，估計大部分成交戶型，都要低于備案價。

圖源：深圳房地產信息網

這次備案價下調，說到底與項目面臨艱難區劃有很大關系。

查詢深圳房地產備案平臺顯示，此前推售的創城云璞花園（2棟），截止目前僅網簽6套（去化率0.56%），也有可能是網簽滯后，但數據想來不會好看。

龍崗新房住宅房價時隔9年重回“2”字頭，已經與周邊2萬左右的人才房價格相近！

而這個“腰斬”價格，也狠狠“背刺”了周邊高位站崗的二手房業主。

畢竟當時頂著4萬備案價、買在最高點的人不在少數。

欲哭無淚，真的是欲哭無淚！

短期來看，剛剛迎來轉圜的深圳樓市，成交火熱回暖已成事實。但就當前的行業趨勢來看，板塊分化、市場分化仍然不可避免。

還是那句話，經濟規律不以人的意志為轉移，一時漲跌放在大周期里，可能代表不了什么。

我們唯一能做的，就是放平心態，靜待春暖花開的那一天。