杭州土地市場“失手”后的第三天，招商成功在合肥“補倉”。

2月29日，合肥龍年首場土拍正式開拍，3宗宅地成功出讓，攬金約32.28億元。其中，招商蛇口拔得頭籌，溢價超54%摘下濱科城BK202401號地塊（下稱“濱湖01號地塊”），刷新單價“地王”記錄，另外兩宗則“花落”偉星和越秀。

（制表：吳典）

中指研究院合肥分院總經理劉敏稱，春節后首場土拍“開門紅”，從樓板價上給市場和客戶都注入了一針“強心劑”，但大部分房企參拍態度仍然謹慎、對土地素質要求高，對樓板價安全邊際控制也很高，濱湖作為熱點核心板塊、優質地塊仍深受追捧。

招商蛇口勇摘“地王”

根據公開信息，合肥2024年首批宅地供應原掛出四宗涉地，但濱科城BK202403號地塊因無人參拍而提前“退賽”，剩余三宗進入“決賽圈”，等待房企爭奪。

濱湖01號地塊熱度最高，其在正式開拍前就已經吸引了包括建發、龍湖、中海、保利、招商、綠城等15家房企報名，是報名人數最多的一宗地。

有媒體記錄了競拍時的場面。

開拍20分鐘后，濱湖01號地塊樓面價突破22000元/平方米，其中綠城多次舉牌加價，意向頗高；30分鐘后，單價喊至2340萬元/畝，房企們都在試探性舉牌，競拍速度緩慢；50分鐘后，單價繼續上抬至2560萬元/畝，并在75分鐘后抬至2877萬元/畝，刷新了去年11月安徽高速創下的2876萬元/畝的單價記錄。

最后，經90分鐘的爭奪戰后，濱湖01號地塊被招商收入囊中，成交單價達到3006萬元/畝，樓面價25050元/平方米，總價約12.99億元，溢價率54.15%，創造了新的單價“地王”記錄。

據悉，濱湖01號地塊位居省府西，面積43.2畝，在融創濱湖印東側，北邊是十五里河公園，往南是越秀濱湖07地塊，該宗地樓面價23050元/平方米，是前合肥樓面價“地王”。片區高端居住氛圍濃厚，其中濱湖印二手房高層單價超3萬，洋房超4萬，從濱湖01號地塊小于等于1.8的容積率來看，地塊大概率會規劃為洋房類高端產品。

濱科城BK202402號地塊是此次面積最大的一宗地，為59畝，吸引了6家房企報名，最后被越秀以14.14億元、溢價11.49%的價格競得。

包河區BH202401號地塊面積21.14畝，偉星在與另外11家房企的同臺競拍中勝出，以5.15億元的價格將該宗地拿下，溢價約31.7%，樓面價21494元/平方米。

此外，該宗地容積率不高于1.7，這也意味著其未來同樣會被打造為高端產品。有分析指出，地塊位于曾經搖號火熱的招商保利臻悅南側，西側是屯溪路小學教育集團西遞小學，南邊為近期大火的中海臻如府和徽創龍川匯，“整體配套醇熟，且距離政務區非常近，周邊項目賣得非常好，上市后應該比較好賣”。

合肥市場如何？

作為發展勢頭強勁的代表城市，合肥的房地產市場基本面要比其它城市好很多。

（吳典攝）

合富研究院曾在一則報告中指出，2023年以來，安徽全省持續落位多個重點基建項目，后續城鎮化發展提速，房地產開發仍具較大空間；且合肥人口基礎、開發規模等較為雄厚，發展潛力長期存在，將長期為全省房地產開發主力城市。

過去的2023年，合肥供應大規模收縮，但土地成交價不斷走高。有數據顯示，2023年合肥市九區土地供應規模約484萬平方米，同比下降51%，成交規模約380萬平方米，同比下跌39%，但成交樓面價漲至11621元/平方米。

去年9月，合肥全面取消限購限售，以此提振市場信心，修復市場預期；后11月初，合肥又進行了取消限價后的首場土拍，5宗涉宅地吸金約76.7億，平均溢價率為30.1%。

2024年首場土拍的“開門紅”則進一步給市場注入“強心劑”。劉敏直言，自去年取消土拍限價規則后，合肥土地市場關注度一直居高不下，品質房企、好產品呼之欲出，但大部分房企參拍態度仍然謹慎、對土地素質要求高，對樓板價安全邊際控制也很高，平衡拿地與盈利的空間，“濱湖作為熱點核心板塊、優質地塊仍深受追捧”。

其指出，從目前新房市場供大于求的嚴峻態勢來看，前期拿地端安全墊越高，后期去化、現金流壓力越小，預判后期土拍市場仍將持續分化，核心區土拍熱度延續，非核心區供地需謹慎。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《國際金融報》記者，濱湖區域聚集了不少頭部開發商，已經形成聚集效應，項目扎堆，帶動周邊房價上漲，且招商蛇口近些年還在加速布局長三角，“現在的投資，下半年就可以賣了，會對今年的業績有很大幫助”。

3300億目標落空

但盧文曦也直言，超54%的溢價率確實“有點兇”。

值得一提的是，從流傳的報名情況來看，合肥此次競拍的三宗宅地，招商蛇口都有報名，共涉及競買保證金5.2億元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也進行了“全包”，保證金合計達到18.74億元。

1月的上海土拍中，其更是以約52.5億元的價格競得上海松江泗涇鎮宅地，為該場土拍貢獻資金超8成，溢價率9.3%。彼時有消息稱，招商蛇口計劃將這宗地打造為上海第5座招商花園城。

若將時間線拉長可以看到，招商蛇口的壕氣不止體現在今年。

不同于民營房企“冬眠”，近幾年來，以招商蛇口為代表的頭部國央企在核心城市積極“補倉”，投資節奏頗為兇猛。根據中指研究院數據，該集團2023年的權益拿地金額為612億元，2022年則為766億元。

2023年3月的業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆直言，當下很多企業沒有能力去拿地，這時就要勇于獲取一些優質項目；同時為應對毛利率下滑、減值成倍的行業趨勢，招商蛇口會在操盤端及投資端共同發力，更加聚焦高能級城市。

合肥、上海等地一直是招商的戰略重鎮。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事長蔣鐵峰對這些項目十分看好，表示這之中有相當一部分會是紅盤，開盤可以秒光。

這些項目無疑助力了招商的業績，只是在市場下行趨勢的對沖下，招商蛇口的一些期待還是“落了空”。

按2022年業績會上所言，招商蛇口給自己制定的2023年銷售目標是3300億元，較2022年實現10%以上的增長。而根據公司此前披露數據，其2022年合共實現銷售額2936.35億元，與2022年基本持平。

回首來看，自2021年首次定下3300億元的銷售目標，招商蛇口已經在這條路上奔跑了三年。市場也好奇，其2024年是否還會延續夢想。

記者 吳典

編輯 孫婉秋