華潤和中海，是北京樓市一季度“最閃亮的星”。

當下購房者喜新厭舊，得新項目者得天下。

華潤一季度在北京有3個新盤入市，中海則有5個。

華潤、中海、保利、招商蛇口這四家頭部開發商必須保持在北京、上海、廣州等一線城市的市場占有率，才能保持目前的銷售規模和行業排名。

要想保持規模，就必須在這些一線城市保持拿地投資規模。但是，這些一線城市的土地很貴，任是“不差錢”的央企開發商，也不能“想咋拿地就咋拿地”。

為了最大化資金使用效率，華潤和保利采取“鐘擺戰術”——今年集中在北京拿地，銷售回款后下一年就集中在上海拿地；隨著財務周轉速度越來越快，現在已經變成了：上半年在上海拿地，下半年在北京拿地。

因為北京樓市3月份“小陽春”特征明顯，所以華潤和中海這兩家深耕北京樓市的開發商都選擇在上一年四季度加大在北京拿地，趕下一年“小陽春”賣房，這也就是今年一季度新房市場基本是華潤和中海的“雙雄會”。

從北京樓市3月份上半月的成交數據來看，二手房成交了6400套，新房成交了1500套，雖比不上往年熱度，但市場呈現了緩慢上升的狀態，并有環比較強的上升態勢。

應該說，今年一季度的北京樓市雖表現稍弱，但也可圈可點。

這種可圈可點，主要來自華潤和中海的投資策略和營銷策略：

華潤置地以進京30年為契機，推出了“三盤聯動”的打法，將三個“府”同時亮相，在品牌上互相借勢，在區域上實現“房山—亦莊—大紅門”的“北京南城三角”的市場聯動。

房山的京熙潤府，亦莊的北京潤府，大紅門的中環悅府，三個樓盤拉開檔次，按照“剛改-再改-高改”階梯布局，三盤實現客戶資源共享，客戶改善置業進階一站式購買。

3月24日，京熙潤府首開實現銷售額10.05億元，銷售267套房——這是今年春節后首個開盤銷售額上10億元的新盤。

中海也在摩拳擦掌。相比華潤，中海這次是“五盤聯動”，五個新盤密集入市，預計3月下旬到4月上旬，北京地產圈都是中海項目開盤的海報。

據悉，位于昌平朱辛莊的中海寰宇未來蓄客600多組，將于近期開盤。位于石景山的中海寰宇天下5期熱度頗高，將在本周開盤。這兩個項目位置不錯，區域新房熱銷是經過市場檢驗的。雖然今年一季度市場熱度不比往年，但是市場確定性強的區域板塊還是占優勢，中海這兩個項目就可以貢獻很客觀的銷售額。

另外，中海同步采取深耕豐臺的打法，在豐臺南部接連布局三個項目：永定玖里、公元里、豐和叁號院。這三個樓盤也在北京西南地區形成一個三角形，是為“豐臺三角”。

而且，這三個項目距離更近，項目客群也是“剛改-再改-高改”的布局，可以實現北京西南部客戶的一站式買房。

由此看來，華潤和中海在北京的布局，已經進入區域深耕+多盤聯動的“大區域開發”時代，從產品研發、審批環節上力爭實現“強龍壓過地頭蛇”，爭取實現比北京本土房企更強的開發優勢。從營銷上，則實現區域高市場占有率，具備市場定價話語權，卷死競爭對手。

既然一季度的北京樓市是華潤和中海的“雙雄會”，那么這兩位強者誰會略勝一籌呢？

房小評認為，從銷售額來看，中海很可能占上風。因為中海有五個新項目開盤，而華潤只有三個。而且，中海的五個新盤的單價和貨值都高于華潤的項目。

2023年，中海北京銷售額400億元，穩占北京市場第一。今年3月份，中海北京可實現供貨規模300億元，充分保證一季度銷售額規模沖高。如果中海北京公司一季度實現應開盡開，則不管單盤開盤去化情況如何，它在銷售規模上都是北京市場的第一。

但是，從供貨結構上，房小評卻發現了華潤的優勢——三個新盤項目更適應今年北京樓市新變化，銷售優勢更大。

例如，房山是北京西城、海淀疏解人口的目的地，政府不斷給房山增配教育、商業等資源，房山每年都有很大的新增置業人口流入，保證了房山的購房生力軍。

京熙潤府開盤均價僅3.7萬元/平米左右，又是華潤品牌加持的高端改善產品，對購房者吸引力很大，加上此時房山沒有新項目入市，京熙潤府抓住了市場機會，實現開盤熱銷。

亦莊北神樹的北京潤府雖然還未開盤，但蓄客情況良好，也符合亦莊的新置業邏輯。

在市場人士看來，北京潤府具有很好的市場基礎：1、亦莊強大的產業和就業人口支撐；2、北神樹交通和地段都很好，唯獨缺乏商業和教育配套，但是這兩點都在華潤進入后解決了；3、17號線地鐵北神樹和十八里店僅一站距離，但是十八里店新房售價7.8萬元/平米，妥妥比北京潤府每平米高出1萬多，這會吸引朝陽東南部的改善客群購買北京潤府。

最為重要的是，北京潤府的單價和總價邏輯符合亦莊高級藍領、個體企業主等當下主流買房人群的購買力和偏好。

在此之前，亦莊新房供應要么是河西區的招商璽這樣的千萬元的豪宅，要么就是嘉會湖附近的璀璨時代、豐禾嘉會這類的剛需產品，一直缺乏中高端改善的品質住宅。而北京潤府的加入，正好填補了市場空白。

中環悅府的優勢則是大紅門區域的紅利：一方面區域內的永定金茂府、和瑞叁號院已經為區域打下豪宅市場的底子，另一方面是區域內沒有在售新盤，中環悅府穩享區域紅利。

今年北京樓市的一個變化是消費降級，客戶購買邏輯是“便宜買好房”，所以今年客戶會舍棄地段論，更愿意以距離換居住品質。

同時，今年二手房業主的降價甩賣，也讓核心區的新房失去價格倒掛優勢，陷入降價和不降價的左右為難局面。而核心區的房子較貴，客戶擔心買后“破發”的心理更嚴重，更愿意選特價二手房。

華潤的這三個新項目，交通位置可以、地價相對便宜，雖然在房山，亦莊等近郊區，但是都處于交通動脈上，項目土地款不高，開發商資金利息負擔不大。在當下新盤銷售低流速時代，更能匹配企業的穩步發展戰略。

反觀中海的5個新項目，都是豪華陣容，產品是以高端改善客群為主，地塊總價也比較高，對銷售流速要求也高，會給銷售端帶來比較大的壓力。

從華潤和中海的投資選擇來看，兩家企業對于北京樓市走勢預判不同。從2024年一季度北京樓市的實際走勢來看，華潤的投資布局更具優勢。

假以時間，北京樓市二季度誰執牛耳，尚未可知！

中國房評報道原創發布

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