2023年度的萬科業績發布會上，萬科董事會主席郁亮在內的一眾高管穿著都很素——黑白兩個顏色為主，現場籠罩著一片嚴肅的氛圍。

在會上，郁亮表態：堅決不躺平！

此前，由于萬科國內債務談判延期等問題，輿論上充斥著對萬科的指責之聲，有人甚至質疑萬科：是否能活下去？

當前，整個行業處于寒冬，多數企業2023年業績虧損，萬科能夠實現盈利121.6億元，而且銷售額3671億元，穩居行業第二。這些都說明：2024年，萬科能夠活下去！

1、萬科的“皮”很厚：2023年底，萬科在手貨幣資金998億元，完全可覆蓋一年到期有息負債；同時，剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續五年下降。

2、萬科的“筋”很韌：萬科2023年銷售額仍穩居行業第二，為3761億元。深層次去看，2021年以后，行業頭部的保利、華潤、中海等央企都在大舉拿地，但是萬科一直是防御性收縮，拿地開支和這幾大央企差別很大。

這幾大央企靠多拿地，多做增量來實現銷售額，萬科主要靠存量去化實現銷售額。

干房地產的人都知道，一個新項目開盤時最好賣，后續進入存量消化后不好賣，甚至會形成庫存。萬科靠“啃骨頭”換來的業績，在幾個“吃肉”的央企環繞下位居第二，證明了自己的經營能力和生存韌性。

3、萬科有“被子”：這個寒冬能否活下來，除了身體素質要好，還要看有沒有“棉衣”，萬科不但有“棉衣”（上述的融資、負債率、在手現金等），還有“棉被”。

房小評仔細聽了萬科2023年度業績發布會，從郁亮、祝九勝等人的問答內容中聽出來，萬科至少準備了三床“被子”來過冬：

①賣資產：通過大宗資產股權交易等實現回款不低于300億元，未來兩年擬削減付息債務1000億元。

②做現房：郁亮透露，萬科正在通過生產方式、生產工藝的改變，在部分城市實現現房銷售。雖然具體咋干不得而知，但房小評明白這個動作背后的重大意義，它不僅可以讓開發商資金周轉更快，還符合政策指引和行業發展趨勢。

今年“兩會”上，住建部負責人再次強調：要改革商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推行現房銷售。

現房銷售背后牽連融資、產品的重大改變，并不是簡單把房子蓋到現房再銷售那么簡單。萬科是房小評聽說的第一家在這個方面探索的企業，從這點上看，萬科未來行業競爭力仍然不容小覷。

③找新錢：今年1-2月，房地產行業銷售額同比下降50%以上，萬科也下降了40%左右，這個時候，銷售回款已經不足解決生存問題，融資現金流決定關系開發商生死。

雖然政策上一再要求銀行、保險對開發商融資進行支持，但實際上此時這些傳統金融機構對房地產融資是退避的，某大型保險公司日前賣出了手上最后的開發商股權，就是信號。

此時，各城市由地方政府協調的房地產融資機制，比如白名單、地方金融機構給予的定向保交付貸款等，是開發商項目融資的機會。

傳統的銀行、保險等總部和開發商對接的傳統融資機制效力下降，地方城市融資新機制是“新錢”，是開發商保交付和繼續發展的新動力。

祝九勝介紹，萬科全面融入城市房地產融資協調機制，主動推進融資模式轉型。截至今年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元。

總結：郁亮是財務出身，萬科對財務安全尤為關注。今年萬科內債、外債到期兌付大概率基本安全。但是行業超跌帶來的銷售現金流下降，是每家開發商都要面臨的新問題。“不差錢”的國企開發商或許可以通過多拿地、以增量覆蓋存量債務的辦法來滾動。萬科就必須從市場端想辦法。以上幾床“被子”，應該就是萬科過冬的新辦法。

中國房評報道原創發布

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