地產的“以舊換新”，你會嘗試嗎？

隨著地方政策不斷加碼，地產也迎來的新一輪的政策底。要知道，上一輪的政策底是“購房補貼”，這一輪的政策底，大概率是“以舊換新”。

從2023年以來，有超過30個城市支持住房市場的“以舊換新”，盡管各地政策不太一樣，有一些城市的“以舊換新”是套個馬甲，實際上是上一輪“賣舊換新”的稅補，我們要討論的以舊換新，是實實在在對舊房兜底，購房者直接參與新房購買的業務。

就目前來看，“以舊換新”的共性還是有的：

首先參與的具備“以舊換新”資格的，多為新一輪的拆遷戶，有著明確的“金額標的”。置換對象基本上地方城投的新項目。

我們把這個“以舊換新”，可以理解為是“棚改2.0plus”，也可以理解為是“放房票+”，是通過政策上的引導，讓拆遷戶（房票持有者）像特定房源進行加杠桿。

二手房的“以舊換新”，各地方都表示在研究，但這其實難度非常高。

因為“以舊換新”最大的難度是二手房估值，如果參考銀行評估價，地方肯定是不愿意的。因為目前的銀行評估價，可能是超過了房產本身的實際成交價。 如果不承認銀行評估價，就相當于地方直接剛兌了地產估值。

相當于，自己做空自己。

另一方面，地產本身的邏輯是“稅”，“以舊換新”的操作本身是拉動地產的置換需求，因此，無論“以舊換新”的形勢如何施展，其本質離不開“以低總價換高總價”。

參與“以舊換新”的人群，鐵定是要掏錢的。不然也就失去了政策的意義。某些城市就閑置“舊房”存在抵扣上限或抵扣比例，且不找零。

目前“以舊換新”叫好不叫座的邏輯也在這里。

在當下，地產遭遇寒冬的邏輯并不復雜。除了收入預期外，對地產的預期和變現效率也缺乏信心，再加上銀行評估系統的泛濫，導致房產本身的價值嚴重偏離。

會跌，賣不掉。本身就是巨大問題。

這種情況也加劇了市場的“砸盤”行為，進一步惡化了市場。

因此，如果地方以“棚改”的邏輯兜底“二手房”，的確是“救市”的最佳拍檔。但是，由于二手房的分布分散，也會導致作為兜底“二手房”的地方無法從資產運營邏輯進行管理。

畢竟還有其他業主。

一個項目只有零散的業主參與，又不能統拆，又不好賣，供給人才又不夠看，作保障房又不好集中管理。

所以，短期來看，基本只能是“城中村改造”和“征遷戶”可以參與。

把原來品質較低的“安置房”調整為保障房，把這三年地方兜底的項目作為準入項目，以改善需求的名義，讓拆遷戶們加杠桿上車。

和房票一樣，這將成為地方城投兜底土拍以來，最硬的一次。

當然，以舊換新還有一個副作用，它也意味著作為一個二手房業主，不僅要面對二手房業主之間的價格擠壓，還將面對一手房地方開發商的“降維打擊”。

一旦這個路線形成，一手房民營開發商，也會面臨地方開發商的擠壓。

沒有增量的背后，存量的廝殺，通常有血的代價。

有人活下去，就得有人拿去墊背。

學習強國，走進新時代