二手房難賣，怎么辦？

越來越多城市，思路徹底打開：

既然沒人買，那就讓“國家隊”直接下場收房子吧！

“救市專業戶”鄭州，又干了件大事。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。

“以舊換新”這股風，終于還是吹到了鄭州。

收購方式具體有兩種：

方式一：

鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成民眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，計劃完成5000套；

方式二：

政府政策鼓勵，民眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”，計劃完成5000套。

這一次，“國家隊”親自下場收購老房子！

其實“以舊換新”并非鄭州首創，而是淄博發明的。

去年8月30日，淄博出臺《“以舊換新”省心購房倡議書》，是為“以舊換新1.0”版本：

由于是初始版本，整體還比較粗糙。最多中介幫忙多推廣一下房源，作用實在有限。

后來更多城市加入進來，于是有了“以舊換新2.0”版本：

先對業主的二手房進行評估，然后開發商協同第三方平臺進行收購，拿到購房款的業主用來購買新房。

相比1.0版本，2.0版本的效率大大提升。去年綠地在濟南推出該服務，有樓盤兩個月成功以舊換新30多套，成績相當不錯。

盡管如此，2.0版本有兩個很致命的問題。

第三方平臺收購二手房，肯定要評估風險。老房子大概率是不收的。很多城市都規定，樓齡在10年以內。

以剛剛提到的濟南為例。貝殼平臺上，濟南二手房掛牌量為76967套。

如果限定“10年樓齡以內”，只剩26446套，占比僅34.4%。

眾所周知，老房子比新房子更難賣。最需要“以舊換新”的群體，偏偏沒資格享受這項服務，顯然是不合理的。

更何況，什么體量的第三方平臺，能夠吞得下、囤得住這么多二手房？即便有些地方國資平臺下場收房，又如何面對已經很高的杠桿率和債務水平？

到了鄭州，我終于看到了一線曙光，事情有眉目了。

“以舊換新3.0”版本，鄭州解決了兩個最為關鍵的問題：

第一，收購范圍大大放寬。

據《大河報》，據城發集團的相關負責人透露，收購的二手房源，一般是房齡20年以內的商品房，后續將用于鄭州市的保障性租賃住房。

目前貝殼鄭州掛牌的12.85萬套二手房中，估計大部分能被覆蓋到。

第二，錢從哪里來。

答案是：（央）媽給。

2023年初，中國人民銀行設立了1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，在全國范圍內選擇8個城市開展試點，支持住房租賃機構批量收購存量住房，用作保障性租賃住房，試點安排支持貸款。

8個試點城市分別是：福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟南、鄭州。

而鄭州這次“以舊換新”收購二手房的用途，正是用作保障性租賃住房。

2023年，鄭州二手房賣了72078套。“以舊換新”1萬套的體量，足以掀起風浪。

鄭州樓市，終于要起風了？

這兩年的就是大潮里，鄭州的存在感相當高，但總是籠罩著一層悲情色彩。

一方面，鄭州總是沖在最前面，特別敢為人先。

從2022年開始，又是“救市19條”一攬子政策，又是“向爛尾樓宣戰”大干三十天，再到“鼓勵房票安置”，鄭州總是走在相同能級城市的前面。

另一方面，頻頻出招卻總是雷聲大、雨點小。該跌的還在跌，沒什么起色。

但這一次，我卻由衷佩服鄭州。“以舊換新”（鄭州ver.）一出馬，至少“一石三鳥”。

一來減輕二手房拋壓，穩住跌跌不休的房價。

對鄭州而言，今年3月的關鍵詞除了“小陽春”，還有“拋售潮”。

蓄水池里的水位仍在不斷抬高。

據《大河報》記者統計，3月1日-3月20日，貝殼鄭州二手房掛牌量增加4000多套，平均每天上架200多套房源。

如果考慮到已經成交的房源，實際增加的掛牌量恐怕更多。

“以舊換新”直接下場收房子，無疑會加快消化存量房。

二來幫助新房庫存去化，緩解市場壓力。

比鄭州二手房更難的，其實是新房。

經歷了一波“3連漲”之后，鄭州新房去化周期又回到了2年以上。

截至2023年12月底，鄭州庫存量約1508萬㎡。

按照100㎡一套房粗略估算，大概是15.08萬套。去年鄭州賣了7萬多套新房，可不是要賣2年多嘛！

鄭州3月開盤（加推）的10個項目里，去化率竟然只有可憐的個位數：

7%。

“以舊換新”的妙處在于，精準地為新房市場注入了購買力。賣二手房的錢，只能用來買新房。

三來籌集保障房房源，以最省力的方式。

保租房是上面給所有大城市定的“必答題”。

按照計劃，鄭州今年要籌集保障性租賃住房1.5萬套，籌集人才公寓2萬套（間），配租人才公寓2萬套（間）。

從收儲土地，到出讓土地，再到開工建設，不僅流程長，工程量也相當大。

通過“以舊換新”籌集5000套，不就完成1/3了嗎？

上述三個問題，件件都是鄭州的“燃眉之急”。只需一招，以舊換新，即可化解。

高，實在是高。

不過我覺得，“一石三鳥”之外，鄭州還有一層更深的考慮在里面：

把購買力和資金牢牢鎖住。

這恐怕才是所有推出“以舊換新”的城市操盤手們內心最深處的秘密。

有兩件事情，猶如警鐘敲響，回蕩在鄭州城內外。

首先是一線城市人口回流，正在虹吸全國購買力。

前兩年因為口罩而人口外流的北上廣深，去年常住人口卻齊刷刷迎來正增長。

誠然，這里面當然有放松落戶政策的緣故，但也充分說明了，只要一線城市愿意“放下身段”，在搶人大戰中就是開掛一般的存在，有幾座城市能招架得住？

前陣子國常會吹風，一線城市松綁，幾乎已成定局。到時候，四臺超級抽水機齊齊開工，將會把全國的購買力都抽走。

其次是中部產業新星迅速崛起，正在虹吸中部購買力。

去年的搶人大戰中，合肥意外成為大贏家。

截止2023年末，合肥常住人口985.3萬人，較2022年增加21.9萬人，增量全國第一，羨煞一眾城市。

2022年全國人口減少85萬，2023年減少208萬，負增長的速度在加快。

合肥則是徹底走出了“獨立行情”。2021年9.5萬人、2022年16.9萬人，2023年21.9萬人。

短短三年時間，合肥常住人口增量接近50萬人。

對于生活在中部省份的人們來說，特別是年輕人，相比產業結構相對傳統的鄭州，掌握新型顯示、新能源汽車、集成電路、先進光伏和新型儲能等新興產業的合肥，無疑擁有更多就業機會、更高的天花板。

購買力正在用腳投票。

不光合肥，常州、蘇州、寧波、無錫，哪個不是虎視眈眈？

鄭州忙碌的身影背后，廣大二三四線城市的“人口焦慮”，已經藏不住了。

提起河南，很多人的第一印象都是“人口大省”。

實際情況卻是：

2023年河南省人口減少量全國第一，減少了57萬人。

實際上，河南省常住人口已經連續幾年負增長。早在2021年，河南省常住人口就減少了 58萬人，成為全國人口“失血”最多的省份。

三年下來，全省常住人口少了100多萬。

相比之下，鄭州作為省會老大哥，仍然能夠保持人口正增長，靠的是全省老鄉們不遺余力的投奔支持。

然而，比起長沙、杭州、合肥、西安這些新崛起的明星二線城市，鄭州顯然已經不屬于“第一梯隊”。

2023年，人口負增長的省份從13個快速增加到19個。換句話說，差不多有2/3的省份常住人口負增長。

住建部已經發話，給全體城市劃下了一道紅線：

以人定房，以房定地、以房定錢。

源源不斷的新增人口，才有資格源源不斷地賣地、蓋房，才能維系土地財政規模。

人口正在改變和塑造著城市格局，以及樓市格局。

接下來，在本省人口不斷外流的大潮之中，鄭州必須要主動出擊。

畢竟，搶得到人，留得住人，才能擁有未來。