封面圖 | 《大江大河之歲月如歌》劇照

問：您之前有個觀點，住宅小區的底商、購物中心商鋪，或者是分散售賣的寫字樓，這些資產都不太值錢，為什么？在當前經濟形勢下，馮叔認為需要抓緊出手哪幾類資產？

馮侖：近幾年，房地產行業結構轉型，進入后開發時代，經濟發展不平衡、不充分的問題比較突出，下行壓力依然存在。從房地產的專業角度來看，我認為未來幾年，這幾類產品不太具備投資價值，持有成本也較高。如果現在你想確保自己有足夠的流動資金、資產保值，可以將幾類資產售賣。

第一，商鋪。所謂商鋪，又分兩種：一是社區底商，這種商鋪在20年前特別火，那時候互聯網不發達，消費者還不習慣網購，居民小區有一定常住人口。比如，開發商做一個樓盤，有一兩千套住宅，這些常住人口頻繁地在區域內消費，作為生活配套的底商，生意大都不錯。而現在，網購已經變成消費者的日常習慣，傳統市場50%份額都轉移到移動互聯網，在這種情況下，除了餐飲、美發、美甲等到店體驗型消費，大部分線下商鋪都失去了持續頻繁復購的客戶。所以社區底商的價值在貶損，不太值得長期持有。

另外是購物中心里分散賣掉的商鋪。有的購物中心是單一業主，有的購物中心是賣掉一部分、自持一部分，后者散售的商鋪其實也沒什么價值，因為項目的管理規劃不統一，運營上也很難互補，容易出現部門互相推諉、打架的情況。從歷史經驗和運營數據上看，這些商鋪也沒有太大投資價值，賣掉也好。

第二，寫字樓，專業名詞叫多業主寫字樓。比如，北京萬通中心有ABCD四座寫字樓，只有一幢是單一業主，剩下三幢就是多業主，這三幢寫字樓是很多小業主分散購買的?，F在這兩類寫字樓的價值差異較大，單一業主寫字樓的資產價值比多業主的要貴得多，在這個區域內至少要貴一倍，所以多業主寫字樓不大能有增值空間。

往回追溯，萬通集團在1995年交付的第一個寫字樓，全部進行了散售，業主花費5000美金/㎡購買，當時美元兌人民幣的匯率是8，折合人民幣4萬元/㎡，30年過去了，如今該寫字樓單價多少錢？2萬元/㎡，如果算上通貨膨脹和持有成本，等于30年過去了，業主賠「死」了。反觀住宅產品，當時我們做的住宅單價6000元/㎡，現在單價10萬元/㎡。這些歷史經驗也證明多業主的寫字樓、購物中心等物業，都不值得持有，如果看重資產保值，就把它賣掉。

此外還有遠郊區的房子，這類資產不太容易保值和增值，受經濟周期波動的影響較大。經濟周期上行時，買郊區的房子很合算，因為上漲的空間很大；經濟周期下行時，只有核心城市、核心地段的房子還能保價保值，郊區的房價是降得最快的。

打個比喻，這就像一洼水，水先是從邊上開始干的，中間的水還會一直保留；如果水要漫出來，最先漫出來的是邊上的水。用地產行業術語來說，繁榮時候做郊區，蕭條時候做城市核心區。如果你著急用錢的話，郊區的物業可以抓緊售賣。

總之，在正常的經濟成長和市場發展中，不同種類的物業有買有賣、進進出出、不斷變化。隨著投資方向變化、個人生活調整，以及你所居住城市經濟的發展變化，價格漲跌都是正常的現象，不需要太過憂慮資產保值這件事情。

（本篇文章旨在傳遞更多信息，并不構成任何投資建議。）