大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州買房，最難的不是手握千萬的豪客，也不是只有幾十萬的人，而是200-300萬預算的剛需客。

買好了，能資產升級，差一步，就倒退十年。

如今，利率下調、房價下降，是一個很好的入手時機，堵上尊嚴，200萬+的剛需客，到底要怎么買？

廣州樓市利好頻出

現在就是最好的買房時機！

還記得我上次說的降息潮嗎？真的開始了。

近日，不少中小銀行密集發文宣布下調存款利率。

邏輯很簡單，央媽很大方，一下子下降25bp，然后MLF（央媽批發錢給銀行的貸款利率）又沒有降低，銀行就很有壓力了。

基于羊毛出在羊身上的理論，只能把成本分攤給存款用戶，降低存款利率。

懂了沒，央媽是借了存款人的花，獻給了買房人這尊佛了。

并且，這只是開始，隨著存款利率逐步下降，利息收入將不斷縮水，這就意味著錢真的越來越不值錢。

什么值錢？還是那句，資產、資產、資產！

加上限定詞就是，核心區資產，挑那些有地鐵、有配套、產品力強的房子。

這樣的資產，更保值。

這不是鼓吹大家買房，事實上現在買房的幸福感，真的會遠遠大于過去那十年八年。

想想自己買房的實際需求，再看看這房貸利率的下降曲線，難道你就沒有一點點沖動嗎？

特別是對于手握200萬+預算的購房者來講，以往只能看郊區，現在能殺進主城區了。

幾年前，市場狂熱，靠近核心區的優質盤，價格一路狂飆，狠狠攔下一批批購房者。

大家只能往近郊看看，甚至一咬牙一跺腳去郊區買了算了。

遠的不說，就這兩年，200-300萬左右總價段成交最多的項目分布在哪里？

花都、南沙，還有番禺、黃埔，現在看幾乎都是非限購區。

像中心城區的天河、海珠、越秀，新房根本不用想，買不到。

但現在，市場競爭大，房企們瘋狂內卷，為了多賣幾套房不得不搶地段、摳產品、打價格，剛需買家拿著不到百萬首付也能沖進核心區了。

別忘了，還有低利率這個大福利在眼前晃，已經有不少買家準備下手了。

但還有一個問題，預算少，不代表對居住就沒要求。所以，每次看房，他們總是猶豫不決。

很多人來問我：能不能直接幫我推薦一個，可以閉眼買的盤？

保利出手，重塑白云新城價格體系

看房雖然很累，但買房不能偷懶的。

想要閉眼入，你至少要看完這篇文章。

我曾多次和大家聊過當下買房的基本邏輯：要么買最貴的，要么買最對的。

最貴的不用多解釋，拿上你賬戶那半個億的小目標，去琶洲、去珠江新城，會有人搶著指一條康莊大道給你走。

最合適的，就比較難了，它是一個既要、又要、還要的多項選擇。

對于剛需來講，如果把條件按照優先級排序，以下四點最好是同時滿足：

1、可控的總價

2、強產品帶來的舒適居住體驗

3、優質的教育和商業資源

4、便捷的地鐵交通

這是實在話，如果還有一點升值潛力、投資價值的話，那簡直就是一個滿分的優質盤了。

200萬+總預算，要滿足上述這么多的要求，又真的沒有多少個盤能做到。

就拿過去一年來說，荔灣無疑是最火的板塊，很多剛需客也都把目光只盯著荔灣。

不過這幾個小面積的剛需盤，占地比較小，配套就靠蹭，周邊發展相對不成熟，并不能完全滿足上面說的那三個條件。

比如去年才入市的中海浣花里，有地鐵總價也可以，但是學校確定性不高，不夠友好；

又比如位于海龍科創區的越秀天瀛，一河之隔就是佛山，屬于邊緣地界，區位上沒優勢。

像花地灣的萬科，其實還不錯，但是總價400萬+起步，很多剛需剛改都覆蓋不了這樣的高成本。

荔灣本身是老城區，地塊緊張，大家都恨不得把房子建得越密越好、越高越好，容積率一般都很高。

特別一些樓盤，價格本來就低，只有更高的密度，才能獲取更大的利潤空間。

這樣無疑給居住舒適性打了一個折扣，不少追求高質量生活的年輕人對此直接say no！

好，如果剔除了荔灣這個選擇項，300萬總預算還有哪里可以看？

白云區。

講起白云區剛需置業熱點，大家肯定第一個想起白云湖。但是如果有更好的選擇呢？

比如白云新城呢？

這個答案相信很多人都想不到，房價破10萬/㎡的白云新城，用200萬+總價可以買房子，還是新房！

我可沒開玩笑，如果你知道它就是保利的項目，你也不會大驚小怪了，并且它的容積率才3.0，舒適性比荔灣一眾新盤都高。

過去幾年，保利已經驗證過很多次，它真的擁有巨大魔力，可以重塑一個個價值高地的價格體系。

白云新城這個盤，打遍廣州少敵手

這次來到白云，它給了全廣州剛需客一次入主白云新城的機會，不僅不用在高密度的老城擠來擠去，還能滿足你們既要地鐵、又要教育、還要舒適性的需求。

最最最要命的是，它的總價超低低低！！！！！

249萬起買68m2通透三房！！！
299萬起買85m2南向三房！！！

對比一公里以外同在白云新城價格卻賣到6-9萬/㎡的大冤種，選云境等于在買的時候少花了十幾年積蓄。

我相信這個價格卷起來的不僅是白云新城、還有其他一眾剛需板塊，比如花地灣、比如黃埔科學城等等！它的威力，是要震懾整個廣州市場！

為什么保利云境能做到如此卷，產品是訣竅！

PART.01

高使用率絕版神戶型，249萬上車主城

產品方面，剛需的要求必然是面積小、使用率高、總價低。

這對于保利來說，不過是順手拈來的事情。

這次保利云境推出的就是68㎡、85㎡A、85㎡B三個戶型，別看面積小，但是尺度很大，舒適性很高，因為它使用率最高可達116%。

單個拎出來看，也非常能打：

68㎡三房戶型：

從戶型圖就知道，1個入戶花園+1個景觀陽臺+2個陽改房（陽臺改造而成的房間）半贈送，主臥飄窗+公衛飄窗全贈送，空間感不會差。

餐客廳開間本來就有約3.6米，尺度感比得上市面上80㎡戶型。

最驚艷的還是主臥：

約68㎡樣板間實拍

三面飄窗（寬約0.8米）、三面采光，即使進門處的飄窗改造成了衣櫥，但仍舊有270°采光，開間有4.2米。

傳統三房一衛的主臥一般只有10平米，但它將近20平，產品力真的空前絕后。

這是我第一次在80㎡以下戶型看到這樣的設計。

85㎡A戶型

建面約85㎡的A戶型就更絕了，四開間朝南，客廳、主臥、雙次臥空間一字排開，采光那可不是一般的好。

餐客廳的開間達到約3.8米，空間感和實用率都相當高。

后期還可以利用飄窗位打造一個家庭影院，在家就可以追國內外大片。

85㎡A戶型樣板間實景圖

主套房，同樣設計了270°的巨幕飄窗，27平的超大占面，在擁有大公共空間的同時，絲毫不犧牲個人空間。

重點是，這個戶型高層是可以望到白云山的，景觀資源相當優秀，足不出戶，隨手一拍就能出圈。

85平的面積，做到的是120㎡的尺度，看到的是140㎡豪宅才能看到的景觀，能卷死保利的真的只有保利。

85㎡B戶型

85㎡B戶型，同樣做到四開間朝南，而且全屋南北對流，采光通風十分通透。

對空間的利用，更是出神入化，對“飄窗使用”的多樣性是你想不到的。

反正目光所及，都幾乎是你只用了一半錢買回來的面積，不僅省錢還功能百變。

比如可以利用客廳的飄窗，打造嵌入式的整墻收納柜；主臥的C型飄窗打造L型衣柜和梳妝臺，女主人也可以擁有自己的私享“衣帽間”。

產品的優點絕不止以上這些，不然就對不起“卷王”這個稱號了，我真的很好奇，保利的設計師到底拿多少個小目標的工資啊，怎么能做出這么牛×轟轟的產品！

保利云境之所牛出天際，除了卷爆了的實力，也有幾分幸運在里面。

因為它恰好是是容積率新規出來后、收緊前報建的樓盤，在廣州這樣的樓盤沒幾個。

別看大家都說自己是新規后樓盤，使用率都超100%，真的對比起來，你會發現，它們之間還是有差距的。

比如天河潤府就是新規收緊后報建的項目，在我看來，也是產品力十分好的樓盤，但一對比，保利云境68㎡戶型居然是拼得上天河潤府81㎡戶型！！！

入戶花園，保利云境有，天河潤府沒有；客廳開間保利云境3.6米，天河潤府3.9米，僅僅少了0.3米，幾乎持平！

主臥面積，潤府23㎡，保利云境20㎡，有3㎡的差距，但是，你要知道，這可是保利云境少了足足13㎡空間的基礎上的對比。

如果和保利云境85平相比，潤府產品就輸得更明顯。

入戶花園云境有，潤府沒有；主臥面積云境多了3平，朝向上云境是南向，潤府是北向，完全被碾壓了！

其中，還是很多不能明說的彎彎道道，但保利云境真的是一堆高手中，最頂尖的那個，除非還有新政出來，不然保利云境這幾個戶型堪稱絕版戶型。

PART.02

爽！步行即享高級商業配套

對于剛需來說，房子是用來住的，不是投資，因此住得舒服很重要。

周邊必須是實實在在的配套資源，而不是只有幾個稀稀拉拉的便利店、錢大媽就是商業街了。

這點上，項目就有很大的優勢。距離600米便有白云匯廣場商業綜合體，步行可及就能擁有高級的購物體驗，只有住過的人才知道有多幸福。

白云匯廣場，圖源：白云融媒

遠一點的話，像設計之都保利時光匯、白云新城的凱德廣場、萬達廣場等大型商業體，也在周邊3公里范圍內，滿足吃喝玩樂的需求。

PART.03

雙地鐵盤，未來交通潛力值得看好

有地鐵的區域，才是一個經濟扎實的區域。

地鐵是剛需的靈魂，也是房產最核心的價值之一，如果沒有地鐵，請大家直接把選項劃掉。

保利云境位于白云新城，雙地鐵在手，在交通層面上，稱得上是剛需客的第一梯隊之選。

除了已開通2號線江夏站（直線距離約1.2公里左右），直線距離約600米就是地鐵14號線二期創意園站（建設中，預計2025年開通），5站直抵越秀廣州火車站，不過三四首歌的時間，僅需換乘5號線，可直達珠江新城，通勤效率杠杠的。

向南3站，還可接駁前段時間剛通車的白云站TOD，通勤、出差、旅游，都比較方便。

老話說的好，地鐵一響、黃金萬兩，數據對比可以看到，地鐵即將開通還未開通的時候，是買入房產的黃金節點。

以白云東平板塊為例，從14號線一期規劃到開建，再到通車，房價上漲了126.9%，其中開建年到建設期的漲幅最大為73.5%。

這足以說明地鐵動工建設期才是最佳入手時機，因為房價漲幅大，并且成本更低。

保利云境，也遇上了這樣的好時候，在地鐵開通前入手，在地鐵開通后收樓，真的把“利益”和“便利”都要了。

PART.04

9年一貫制學校在旁，還有驚喜大彩蛋

教育資源也是衡量房子價值的標準之一。

在這方面， 保利云境自身配建幼兒園和托兒所，幼兒階段的教育是不在話下。

周邊還有公辦黃石小學、中學等教育資源（實際入讀以教育局劃分范圍為準），9年義務教育階段也是不用愁。

幼兒園效果圖

我還收到一個比較可靠的消息，保利云境正在洽談、對接更加優秀的教育資源。

具體是什么學校，大家可以大膽聯想大膽猜測，相信是一個超級彩蛋，想更進一步了解的話，大家可以到現場咨詢。

總的來說，保利云境真的要啥有啥，前兩天，保利還開放了渠道，標準的保利打法，勢必把大家卷下去。

我還去到現場探察，場面十分火爆，看看這人潮圖，簡直比得上春運：

更可怕的是渠道報備已經有4000組客戶，首日收籌數已超推售房源數，這次開盤想買的購房者，可能都要搶一搶了。

畢竟，249萬總價，在保利撕開口子之前，你敢想能買到白云新城么？這樣的機會，可能就只有這一次。

保利云境首開1、2棟，今天已經開始收籌。開盤將近，如果想要高清的樣板房視頻和專屬開盤折扣，可以添加下方鳥叔的微信，成交還有驚喜禮物相送。