今天來關注一下深圳的法拍房市場。

說深圳法拍房火爆，放在數據層面上，也許是錯覺。

據深圳同致評估今年一季度法拍數據顯示，2024年一季度深圳法拍房一共掛拍1465套，掛拍建筑面積約57.80萬平方米；成交397套，流拍1068套，深圳法拍房流拍率約72.90%，流拍率不斷走高。

這里面，以住宅為主導。

2024年一季度深圳法拍房市場以住宅用房為主導，住宅成交233套，占總成交套數的58.69%；出人意料的是，商鋪的成交率是排在第二位。

相對而言，住宅的成交率是所有法拍房類別里面最高的。

今年1-3月份，深圳掛拍了735套住宅用房，成交了233套，成交率31.70%，平均每套有5個人參拍。

但是成交價格跨度也比較大，成交價為評估價的56%至164%，成交價為指導價的50%至199%，溢價率最高104.5%。

類似4月3日那場驚動全國的5套豪宅法拍盛況，不過是聚焦了“豪宅、稀缺”，且全部成功拍出等熱搜關鍵詞，或者說是住宅法拍里面的稀缺豪宅，這一小分支的火爆。

2024年一季度深圳法拍住宅用房部分，溢價率較高的成交法拍房：

在過去，法拍市場里面可以“撿漏”，但如今超80%二手房價低于參考價，法拍房也不例外。

從今年一季度深圳住宅法拍房成交價與二手房參考價相比較，86.96%的住宅法拍房低于參考價成交，僅有13.04%的住宅法拍房高于參考價成交，這一部分是真正的頂豪，在普通的二手房市場無法找到的“稀缺”房源。

此外，數據也顯示，90.09%的住宅法拍房低于評估價成交，1.72%的住宅法拍房等于評估價成交，8.19%的住宅法拍房高于評估價成交。

從成交均價來看，排名前三的區域主要為南山、福田、寶安，成交均價分別為115194元/㎡、74643元/㎡、67074元/㎡。

換句話說，今年一季度住宅用房流拍502套，流拍率為68.30%，這跟流入司法拍賣的房源越來越多有很大關系。

如果按片區來劃分流拍率，那么深圳住宅類法拍房流拍套數最高的為龍崗區、流拍均價最高的為南山區、流拍率最高的為鹽田區。

流拍主要原因，大致可以劃分為以下幾種情況：

標的物有人占有使用；起拍價高于指導價、利潤空間不大；歷史遺留如雙拼房、無法物理分割使用，欠繳管理費等費用金額較高，有租約，以及該房產為回遷房，尚未辦理產權登記等。

但并非是豪宅法拍，就與火爆畫上等號。提到深圳的豪宅法拍房，溢價率高達410.34%、1.6億元成交的南山獨棟別墅風頭正盛，而另一個極端案例，也必然會被提及，那就是東部華僑城天麓。

深圳“樓王”落寞
成為司法拍賣“常客”

由華僑城開發的東部華僑城占地近9平方公里，沿山而筑，俯瞰大梅沙全景，投資35億元開發的度假旅游項目。

天麓是東部華僑城商品住宅，共4個地塊分8區開發(無四區)，定位為洋房和別墅，于2007年首批開售，位置最為優越的8區于2009年年底入市。

在那個平均房價只有1.5萬/㎡的深圳，天麓以近13萬元/㎡的單價晉身深圳“樓王”。2009年-2010年華僑城天麓連續兩年入選中國10大豪宅，包攬了國內外多個獎項，是名副其實的豪宅。

但深圳房價在這過去十幾年間早已多輪上漲，反觀天麓房價并未呈現太大變化，甚至頻頻傳出業主“破發價”拋售，以及流拍的消息。

尤其是在2022年，天麓集中被擺上司法拍賣平臺。在京東、阿里兩大司法拍賣平臺檢索“天麓”，從2018年至今有105次的拍賣記錄，當中同一房產多次被拍賣。

據京東平臺顯示，深圳市華宇裝飾工程有限公司名下位于鹽田區天麓三區萊茵莊園46棟A601的房產，先后經歷了4次法拍。從2022年09月04日首次上架，最終兩個月后以溢價27%的價格成功拍出，比一拍低了將近300萬。

標的物為6層別墅住宅，毛坯狀態。一拍的起拍價約792萬元，為破產清算物業，由深圳市鹽田區人民法院查封，并有多家法院輪候查封。

據工商資料顯示，深圳市華宇裝飾工程有限公司，成立于2009年，這些年因房地產行業周期影響，最終在2022年5月24日被深圳市中級人民法院宣告破產。

能夠在短期之內把房子成功拍出，已經比多數“鄰居”要幸運。

在22年8月26日阿里平臺上，鹽田東部華僑城天麓二區41棟整棟房產進行拍賣，面積1000㎡、起拍價5024萬，該房產共計欠水電物業費約15萬元。

雖然有三千多人圍觀，但并沒有人報名。最后該房產因為無人出價而流拍。

22年6月下旬，天麓一套房源自2018年9月首次擺上拍賣貨架至今，已先后6次流拍，如今已撤回房源。

價格也是一跌再跌，起拍總價從第一次的823萬元降到該次的558萬元，降幅達265萬元，且此次房源起拍單價只是參考價的一半，等于是5折甩賣，卻仍難逃流拍命運。

天麓在法拍市場，陷入僵局。十七年過去，深圳東部豪宅的市場處境難堪，被人戲謔為“天坑”。

接下來，天麓仍會不斷地出現在法拍平臺。一套三區萊茵堡2棟約233㎡房產，將在這個月下旬二拍，市場價961萬，二拍價格615萬元，約打了65折。

據悉，該房源涉及民間借貸糾紛，業主無法償還49.3萬本金及利息，名下該套房產被強制拍賣抵債。截止至2024年3月，該法拍房欠繳物業費17.4萬元。目前有364人圍觀，但0人報名。

今年一季度，全國共掛牌法拍房超過60萬套，是去年同期的3倍，住宅掛牌29.17萬套，同比漲了2.8倍。

剛剛過去的4月份，深圳法拍住宅掛牌量338套，成交85套，流拍207套，流拍率為61%。（有些房源并非掛牌當月競拍）

業內人士分析認為，近年大環境下行，斷供、經營貸、暴雷等問題將在今年集中爆發，法拍市場將超載，類似4月3日的史詩級法拍現象，也許不是孤例。