最近的房地產利好真是一波接一波，目不暇接啊！

先看南京。

南京近日宣布，首套住房個人貸款利率下調50個BP，最低利率降至3.45%，創史上最低，并在5月16日開始執行，很快引發刷屏。

接著是深圳和杭州。

深圳推出了二手房跨行“帶押過戶”的資金免費監管服務，方便市民“以舊換新”。

杭州不僅下調了二手房的房貸利率，還發布將收購一批商品住房用作公共租賃住房的公告。

最后是昨晚深夜，合肥突然發布《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》。

通知提到，將提供購房補貼，符合條件者將獲得總房價1-3%的購房補貼，另外還送戶口、支持“以舊換新”，提高住房公積金貸款額度至最高120萬元。

據統計，自從4月30日政治局會議提出“統籌研究消化存量房產”以后，已有十多個地方城市響應，提出各種新的地產救市政策。

一系列的政策，很快將市場熱度提高——

據58安居客平臺數據，5月9日西安解除限購后，線上二手房找房熱度比上一日上漲22%，新房上漲39%。

深圳上周二手房成交量環比大漲201%，在售房源數連續三周下降；杭州西湖區一樓盤單日“光速”賣出5000萬元，外地購房者組團“抄底”。

更勁爆的消息是，市場目前在瘋傳一則消息，“中國考慮政府大規模購買尚未售出的住房，以降低庫存水平”。

那么，這一波救市，會不會真的成為地產業反轉的機會呢？

我們先梳理一下地產業這兩年發生了什么。

地產救市，至今已經走過三個年頭了，2022、2023，都有過一波轟轟烈烈的救市政策發布。

最開始的政策，重點是松綁。

松綁掉那些以前極為嚴苛的限制性政策，主要包括三個部分：

第一，對房企松綁，降低房企的融資難度，讓企業能夠融到錢，撐下去。

第二，對購房者松綁，取消一系列的限購政策，讓更多購房者可以進場買房。

第三，對貸款條件松綁，比如降低首付，降息降準，讓購房者能夠貸到更多資金。

但這一系列的政策實施下來，會發現，市場熱度持續了兩三個月后，很快就又冷卻下來了。

為什么呢？

我們分析整個地產市場，購房者分為三類人——

剛需人群，改善人群，投資人群。

現在的情況是，由于人口紅利結束了，年輕人在減少，剛需人群減少了。

改善人群方面，他們是有能力購買的，但由于大環境不佳，市場信心低迷，舊房子賣不掉，新房子也就只能推遲購買。

投資人群方面，他們也是有能力購買的，但他們更多是順勢而為，行情向上就加倉，多買幾套，行情向下就繼續觀望，甚至是砸盤元兇。

這三個人群中，以往的政策主要都是針對改善人群在發力。

因為剛需人群，客觀在減少，很難撬得動；

投資人群違背“房住不炒”的方向，一般不到山窮水盡不會在這個方向發力。

但問題就在于，剛需人群是地產的基本盤，剛需在減少，改善人群的舊房就很難賣得動，舊房賣不動，就只能推遲買新房的時間。

于是救市政策發布后，除了讓一部分被限購政策壓抑的需求得到釋放，熱兩三個月以外，實際改善人群去換房的行為并不多。

怎么辦呢？

一直以來，關于地產救市，我國的政策主線都是“因城施策”。

也就是各地方政府，根據自己的情況，自己去探索，尋找最佳的救市方法。

大膽想，大膽干，“不管白貓、黑貓，抓到老鼠就是好貓”。

因此自2023年下半年起，各地掀起了新一波的救市探索，核心思路就是針對改善人群的“以舊換新”。

沒錯，“以舊換新”這個今年大熱的詞，其實去年就在地產業被提出來了。

據統計，2023年大約有40個城市提出了各自的“以舊換新”政策，這些政策大致可歸納為三種模式。

第一種，是優化交易。

優化交易，指地方政府協調房企和中介機構，為住房“以舊換新”提供解約保護期、房源推廣等交易便利。

比如購房者先與房企達成購買意向，再由中介機構優先推薦交易賣出，若一定期限（一般在1—3個月）內未能賣出，房企將返還購房者的意向金。

這種方式一來減少了購房者的顧慮，二來提升了交易的精準度，對加速“以舊換新”還是有一定效果的。

目前采取該方式的有南京、南通、淄博、寧波、青島、泰安、宜昌、濟南、濟寧、麗水、重慶、荊門、揚州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地。

該模式的優點，是對地方政府的資金要求最低，因此受到大量三四線城市的歡迎。

但它的缺點是，并沒有解決“二手房難賣”這一核心問題。

因此評估實際效果，也是三種模式中最差的。

第二種，是換房補貼。

換房補貼，指地方政府對于規定期限內完成“賣舊”和“買新”兩筆交易的居民，給予現金補貼或者稅費減免。

目前采取該方式的有徐州、南京、麗水、蘇州、張家港、沈陽、遂寧、宜昌、襄陽、重慶、常熟、揚州、日照等地。

徐州是最早實踐這條路線的，早在去年7月1日就開始執行了。

當時的規定是，對當年自7月1日起至12月31日止，在主城區“以舊換新”購買新建商品住房的個人，90平方米及以下的補貼合同價的0.8%，90平方米以上的則補貼1.2%。

隨后是南京的跟進。

去年9月7日，南京市公告：對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，額外給予不低于合同總價0.5%的補助。

南京是經濟大省江蘇的省會，城市能級更高，影響一下子就擴大了。

各地的補貼，也逐漸提升。

比如浙江海寧，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，并給予企業總購房款2％的財政補貼。

重賞之下必有勇夫，政府花了錢，效果肯定比第一種模式更好。

但要說能好多少，其實也是有限。

畢竟，這些錢主要花在了改善人群上，提升了他們的換房積極性。

但，并沒有改變“剛需減少”這個核心矛盾，也沒有改變“二手房難賣”的底層邏輯。

第三種模式，是政府收儲。

政府收儲，指國有房企或城投平臺收購居民持有的二手住房，同時促成居民換購新建商品住房。

在這種模式下，收購的舊房將用于保障性住房、經濟適用房、人才公寓等。

嘗試這個模式的有連云港、太倉、海寧、麗水、啟東、揚州、宣城、江陰、鄭州、海安、南京、鹽城等地。

最早試水的是江蘇太倉。

2023年9月28日起，太倉市域范圍內滿足一定條件的舊房，可置換國資企業推出的新房，經第三方評估后，用舊房價抵扣部分新房款。

這種方式直接解決了“二手房難賣”這個核心問題，因此效果立竿見影，市場反應熱烈。

但問題是，對資金的要求也最高。

因此去年的嘗試，大多是小規模試點，比如太倉搞了兩次，合計只有900個名額。

如此小的試點規模，自然難以撬動地產行情。

時間進入到2024年，各種嘗試都遇到了困境，前四個月中國住宅銷量繼續探底，庫存水平持續攀升。

新一輪探索，繼續進行。

今年4月1日，鄭州市發布“以舊換新”新方案，一石激起千重浪。

最大的亮點是：鄭州計劃通過“以舊換新”，實現高達1萬套的“去庫存”。

其中5000套，通過契稅補貼+優化交易的方式來實現，另外5000套通過政府收儲的方式來解決。

5000套的政府收儲，未來轉變為保障性住房，出租給剛需人群，另一方面也大量減少了市場庫存，加速改善人群的置業，無疑是一舉兩得。

問題是，錢從哪里來？

這是過去地方政府最頭痛的難題，在地方財政收入緊張的今天，更像是個“死結”。

以鄭州為例，當地二手房以單價1.2萬元、套均面積100平方米計算，一套房子的購房款為120萬元，5000套就需要60億的配套資金。

鄭州能拿出這么多錢嗎？

從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關保障房的錢。

2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元。

該計劃共向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴大保障性租賃住房和長租房供給。

貸款利率原則上不超過3％，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100％予以資金支持，利率為1.75％。

這筆利率只有1.75％，額度為1000億元的資金非常關鍵。

要知道，當下鄭州的租金收益率約為2.3%到2.4%——

假設以60億元買下5000套舊房，再租賃出去，即使租金收益率低于市場價，也是完全可能覆蓋的。

因此，鄭州此舉，其實并沒有花自己的一分錢。

只是巧妙利用了上面給予的政策便利，并引入效率最高的“以舊換新”模式，從而達到了一石二鳥的效果。

4月中下旬，國家副總理親自去鄭州調研，月底政治局會議上總結經驗+推廣，5月初發售超長期國債，隨后各地跟進陸續掀起一輪“救市”高潮。

很明顯，在鄭州模式找到解藥之后，接下來住房“以舊換新”已按下了加速鍵。

根據券商的分析，截至2023年底，中國住房庫存的總價值估計為30萬億元人民幣（約合4萬億美元）。

如果按照政府收儲的形式，針對去化周期超過18個月的高庫存城市，去化周期縮短10-30%測算，大概需要0.56-1.68萬億資金來購買二手房。

取中間值，大概就是1.12萬億元。

目前財政部已發行了一萬億元的超長期特別國債，覆蓋這個成本問題不大。

如果二手房去化周期能縮短20%，房價獲得向上的支撐，改善人群的消費和投資人群的入市都會加速，整個地產行業也就活過來了。

現在的經濟問題，影響因素有很多，包括人口萎縮、產能過剩、產業轉移、美國加息等，都是影響的變量。

但這些變量，其實都是周期性的。

比如人口萎縮，根據君臨過往的研究，并不是持續向下的，最晚到2026年也會迎來一波大約十年的人口增長周期。

比如產能過剩，很多工業品經過三年的熊市周期，都已處于尾部出清的尾聲了。

比如美國加息，一般預計，最晚到年底，也要開始降息行情了。

種種因素都顯示，最遲2025-2026年，中國經濟就會見底反轉，迎來一波周期性的牛市。

現在，如果用一萬億元，就能撬動整個經濟大盤的復蘇，提前回暖向上，“性價比”還是很高的。