樓市的大殺招，果然來了。

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數箭齊發，近十年最強救市？

最近樓市的政策，只能用一個詞來形容：

炸裂！

上周五，國務院、央行、金融監管總局、住建部、自然資源部同日表態，降首付、降利率、去庫存、保交樓“四箭齊發”助力樓市。

這次高層牽頭，多部門聯合的行動也被市場冠以“史詩級救市”的利好。

在政策出臺的當天，房地產板塊應聲再度爆發，德必集團20CM漲停，我愛我家5天4板，天地源、金地集團、亞通股份、城建發展等紛紛漲停。

這次“517”樓市新政確實非常重磅：貸款成本有大幅下降，購房門檻也大幅降低，甚至還有國家力量支持下場收購房屋。

1.首付降至15%是史上最大救市力度之一。釋放龐大剛需購買力的同時也為現在的房價設了一個錨定。換句話說15%就是不能跌破的價格。

2.全國取消商貸利率下限意味著房貸利率還會繼續降。而且預計下半年至少還有一次降息。參考之前銀行優惠7折，今年2.6%的房貸利率也不是不可能。

3.公積金貸款利率下調并且存量也下調，這是直接讓利。后續公積金可貸金額也還有上調空間。

4.央行第一筆3000億再貸款給地方政府。政府直接下場消化庫存，對穩房價是更大的刺激。

此外，全國切實做好保交房工作視頻會議17日在京召開，會議強調繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

有人還把這次樓市政策比作2008年的大放水、2015年的“330”樓市新政，確實能在最高層級拿出如此重磅的救市政策，除了直接發錢的“棚改貨幣化”，能上的手段都上了。

如此力度，最近十年也是罕見，樓市又要起來了嗎？

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房產銷售忙瘋了？

其實這次房地產最大的殺招不是降首付降利率，那只會讓購房者背更多的杠桿，也不是政府兜底。而是央行副行長表示：

如果未來房地產市場供求關系發生較大改變，人民銀行將及時恢復政策利率下限，以調節供需。

看到了嗎？現在的利好是有時間窗口的，“過期不候”是激發老百姓搶籌最好的方法，制造買方搶籌情緒，強化踏空焦慮感。

后悔一世不如難受一時，永遠是讓散戶進場最有效的辦法。

一夜之間風向突變，“517”政策出來后從官媒到自媒體，報道出來的市場反饋也是火爆異常：

北京：首個周末，二手房日均成交突破1000套；

深圳：5月18日，市場帶看量創四年新高；

南京：看房大軍涌進售樓處，各大樓盤到訪量飆升，度過瘋狂周末。

深圳龍華一新開項目，營銷中心內外人滿為患，不同房產中介平臺的銷售顧問等在門口迎接客戶，洽談區座無虛席，要計算價格的購房者需要排隊等空位。

廣州開發商積極推盤促銷，連夜發布最新促銷優惠措施，打響客戶爭奪戰。

重慶樓市全被一個“94萬買禮嘉現房洋房”的消息給刷屏了。各種微信群都在討論這個樓盤，現場堵車的場面更是在網上廣泛流傳，恍然間還以為回到了樓市瘋狂的2021年。

“業主連夜漲價100萬”，“第6次買房歷史機遇”，“核彈級救市大招”等圖文并茂的朋友圈小作文沖擊著看客的神經。

還有打出標語：“2024年開始，賣掉房子或是白白送人錢！”

這不禁讓人疑惑：樓市真的又火起來了？又可以買房投資了？又可以入場抄底了？

然而從個人的邏輯判斷出發，對于現在市場營造出來的火熱氣氛，一定要謹慎對待。到底有沒有好轉，還是要看最終成交的情況！

樓市的情況像極了近兩年去某些景點玩的時候。

人山人海，并且，還不是旺季，也不是大長假小長假，是旅游火爆了嗎？

正當還在思考這些問題的時候，突然發現了一個小問題，看似人山人海，其實景區的有效收入并不多。為什么呢？

因為可以注意到一個年齡結構的問題——其中絕大部分都是老年人，旅游團的老年人。

老年人占比至少超過一半！根據景區的售票規則，老年人是免門票的！同理，售樓部的“人山人海”，能說明樓市的火爆的嗎？

大概也是不能的，很多人不過是來湊個熱鬧，旺丁不旺財啊！

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樓市，可能還沒見底

如今的房地產，更像是政策端在苦苦支撐這大盤。

去年底的中央經濟工作會議提出：要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

這表明，雖然市場熱度上升，但風險防控仍然是政策關注的重點。

房住不炒的總基調還沒取消！

在這一過程中，地方政府的角色不可忽視。一線城市和部分強二線城市在限購、限價政策上的松綁，為市場提供了更多的操作空間。同時，地方政府也需要在保障性住房建設、城中村改造等方面下更大的功夫。

所以，2024年房地產市場的熱度上升，是中央政策定調和地方調控優化共同作用的結果。

但是為什么從上到下都要這么做？

根本原因在于樓市的風險仍然很大，系統性風險發生的可能并未完全消除。

國家統計局數據顯示，當前全國商品房庫存約7.5億平方米，已連續三個月超過2015年歷史高位（7.1億平方米）。

根據申萬證券研究所測算，采用近3個月銷售移動平均為分母，今年3月末80個主要城市可售面積去化周期為33.3個月，其中一二三線分別為25.5個月、31.7個月、38.2個月。

換而言之，現在的樓市就算不再建新樓，放在那也是3年內都難以賣完。

此外，根據國家統計局的最新數據，2024年3月，中國房地產施工面積為67.85億平方米。現有的房子都難賣出去，這部分房子修好了，又靠誰去消化呢？

所以，2024年房地產困難程度超過1997年、2008年、2014年，過去三輪房地產下行周期，沒有經濟明顯下滑、沒有房地產出清、沒有房企大面積的經營困難、債務爆雷與逾期交房及上市房企退市、破產一系列的問題集中爆發。

除了上面一系列的問題，每個城市都存在稅收下降、地方財政吃緊、土地收入下降、地方債務超壓力等問題，可想而知。

樓市不可能再回到以前了，那個房地產野蠻生長的時代早就一去不復返了。

而對于，實在想買房的人群來說，現在也不是一個“抄底”的最佳時機。

降低至15%的首付比例，確實是08年以來最低的，即使08年的時候也是20%。

2016年調整為最低25%；

2023年調整為最低20%；

2024年調整為最低15%。

不出意外，還會有更低的底線，這次出的4條還不是。

公積金利率下調，商業貸利率政策下限，今年2月20日之后重點城市中，鄭州的首套利率已經來到了3.45%，換做之前誰敢想，真的算非常低了。

但是還有空間！以后還會出更低的利率。

前些日子先發行了今年的一萬億30年超長期特別國債，那就意味著在利率下降的通道中，將來我們的貸款利率就很有可能還會再低。

可以預見的是，這次的熱度過后，樓市又會恢復如前，然后又會有不斷的利好政策出臺。畢竟現在無論是房貸利率還是首付比例，上頭都給到地方很大的執行空間。

但是這樣的樓市還值得我們拼了命地去上車，掏空六個錢包，沒日沒夜加班去還房貸嗎？

我問青山何日老，青山問我幾時閑。

青山不老我不閑，我閑已與山共眠。

人生除了房子，還有很多美好的東西等著我們，真沒必要過于執著。

如此，你還會再買房嗎？

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