要說鄭州最難的斷頭路，一定是楊金的龍源路了。

作為鏈接楊金和北龍湖的咽喉要道，龍源路最后150米遲遲沒有修通，擱淺了很多年，很大程度上制約了楊金的發展。

龍源路要通車的消息，每年都要傳出來很多次，每次都落空，反反復復，更像是楊金在自作多情。

直到最近，龍源路再次傳來好消息，這次不是空穴來風，也不是楊金的自作多情，龍源路是真的要打通了！

目前龍源路最后150米正在施工，預計6月15號正式開通。

龍源路打通之后，楊金與北龍湖的聯系更加緊密，對楊金來說是天大的利好！

1

一直以來，楊金的底氣來自于：這里是金水區，這里與炙手可熱的北龍湖一路之隔。

拋開北龍湖帶來的光環，楊金自身也很爭氣。

關于楊金，目前落地情況最好的就是產業園。

區域內產業發展基礎扎實，河南新科技市場、聚方科技園、省信息安全示范基地、河南外包產業園、金科智匯谷、信大捷安芯基地等產業園區已經建成運營，形成聚集效應。

除此之外，楊金還有不少已經動工在建的產業園。

鄭州市乃至河南省第一個開工的元宇宙產業園，已經開工建設。

河南省地理信息導航產業園在建：

中豫湖城印象南邊的河南金谷生物科技產業園和硒宇科技產業園也在建。

教育資源方面，目前楊金已經招生的學校一共有四所。

3所小學：金水區藝術小學金科校區、緯五路一小大河校區、金水區實驗小學科教園校區。

1所初中：四十七中東校區。

另外還有一所在建的金水區馬林小學。

延續金水區教育強區的優勢，楊金引進的緯五路一小大河校區和四十七中東校區都非常不錯。

以上都是楊金實實在在的利好。

2

當然，關于楊金的爭議，也不能完全忽視。

楊金的硬傷頗多，軍用機場、馬頭崗污水處理廠、高鐵編組站等等，都是楊金被吐槽了無數遍的頑疾。

楊金沒有統一規劃安置，靠自己野蠻生長，早期的安置房混亂無序，深刻影響著這個板塊的城市界面。

如下圖，楊金的斷頭路、鐵皮圍擋以及雜亂的電線。

楊金最大的問題是商業匱乏，但其實這里早期也規劃有大型商業，現在經過楊金路還能看見圍擋上的萬達廣場。

只可惜，只能停留在規劃圖紙上了。

轉了一圈，楊金目前還主要依賴底商，主要集中在聚方科技園附近，不算多，只能滿足基本需求。

再大點的商業就只能等等萬林府的社區商業了。

至于地鐵，楊金倒是也沒有被遺忘，只不過都是長期規劃。

在建的6號線一期北上到北龍湖就戛然而止，繼續往北到楊金還得再等等。

配套落地慢，歸根到底還是因為楊金始終缺乏人氣。

這里全部都是小高層，本來居住戶數就少，再加上早些年買楊金的大部分都是投資客，入住率低。

另一方面，早期進駐的開發商也不夠爭氣，沒能給區域帶來實質性的變化。

區域內最大爛尾樓美商龍湖壹號、藍城接手代建之后，又陷入了停滯，至今沒有動靜。

奧園御湖灣、康橋東麓園、金科北瓏鉑樾，都因為開發商的問題導致項目停滯了很久，交付時間一拖再拖。

一直到今年上半年，康橋東麓園二期才剛剛交付。

要完全改變這一切，楊金需要時間！

3

楊金的房地產開發經歷了三個階段。

第一階段：2018年之前，小開發商瘋狂內購。

最典型的就是美商龍湖壹號，內購價6200元/平，但是經歷了長期的內購，結果大家也都看到了，美商壹號院作為楊金區域最大爛尾盤，對區域所產生的負面影響綿亙多年。

也正因為大量的內購，楊金很多樓盤都錯失了樓市行情大漲的好時機。

第二階段：2018-2021年是楊金的巔峰。

前期的內購項目挨個被品牌房企接手、消化，紛紛撤出市場，楊金逐漸步入正軌，也迎來房價巔峰。

康橋東麓園、美盛北龍臺、龍居華府，都曾賣到2W+，萬科未來時光首開19000+，而且起步面積段115平，主力面積段130-140平，迎合改善需求，擺脫了混亂的剛需市場。

從價格到產品結構，全面改善化，楊金直接拋棄剛需。

而現在楊金正在經歷沉寂過后的第三階段：品牌房企和國央企站臺，價格回落，產品力提升。

目前楊金在售的新盤：

▍正弘璟云筑，精裝均價16200元/㎡

正弘在鄭州口碑以及品質還不錯，整個小區分多批次交付，其中一批次預計7月份交付，準現房，所以最近的成交量上去了。

璟云筑也算是在楊金的核心位置，一路之隔是金水區實驗小學，東邊一公里左右是四十七中東校區。

▍中豫湖城印象，毛坯均價15000元/㎡

國企中豫在鄭州的首個項目，整個項目分兩期開發，首期預計提前到明年5月份交付，目前已經封頂。

項目最大的賣點是學校，一路之隔的四十七中東校區是中豫建的，所以業主可以直接拿合同入學。

▍常綠水投壹號院，毛坯均價14500元/㎡，特價12000+元/㎡

國企水利投資集團與常綠合作開發，年底交付沒問題，外立面鋁板+玻璃幕墻，外立面已經呈現出來了一部分，效果還不錯。

硬傷在于被安置房包圍，周邊城市界面亂一點，比較嘈雜。

▍東方宇億萬林府，均價14500元/㎡

兩個小開發商合作的項目，在楊金的存在感不高，在售陸號院，已經交付了一部分。

小開發商的產品、戶型都一般，交付品質也算不上亮眼，但是勝在穩健，已經全部實景呈現。

▍龍居華府，19000元/㎡

龍居華府的開發商是益通置業，小開發商，價格一直都是楊金的天花板。

雖然不被看好，但是益通憑實力提前一年交付，品質在線，外立面干掛石材，精裝標準高。

項目在楊金比較靠南的位置，距離北龍湖非常近，但是周邊有斷頭路，配套不夠完善。

▍萬科未來時光，尾盤特價14000+元/㎡起

萬科未來時光目前已經是尾盤了，剩余房源不多，樓層不同價格有所差異，1樓、2樓特價14000+元/平米，5層以上16000+元/平米，好樓層18000+元/平米。

產品和精裝標準都很不錯，硬傷在于靠近東三環，周邊配套相對匱乏，同時臨近鐵路線會有噪音影響。

4

早些年憑借區位優勢，楊金吸引大量投資客涌入，這兩年市場劇烈下行，投資客離場，楊金逐漸沉寂。

與2018年前后相比，楊金房價有明顯的回落。

當然這也跟楊金的庫存量大，競品多也有關系，各開發商被迫卷價格，時不時還會出來幾套跌破眼鏡的特價房，吸引客戶，刷下存在感。

與此同時，楊金的產品也越來越內卷，開發商愿意用心做產品了！

比如說外立面的顏值。

以前，楊金的外立面是這種：

如今我們在楊金看到的基本上都是鋁板+大面積玻璃幕墻。

再比如說戶型升級、交付標準提升以及小區內部景觀、會所的打造，這幾點主要體現在常綠水投壹號院、中豫湖城印象這兩個新盤。

先來看常綠水投壹號院：

1、一梯一戶，獨家電梯廳，超大面寬，全屋落地窗、就連衛生間也是落地窗。

2、高標準精裝地下車庫，石材地面、鋁板墻面、鋁方通吊頂、嵌入式隱藏燈帶、結晶磨石+金剛紗地面

3、小區內部9個宅間花園景觀組團，同時打造約2400㎡的下沉式庭院

再來看中豫湖城印象：

1、一梯一戶，獨家電梯廳，主打高贈送高得房率，143平的戶型贈送面積高達19.51㎡。

2、毛坯交付，但是有中央空調，也有新風地暖，窗戶還給全封贈送一半，省錢省事

3、小區內部打造36000㎡中央公園，風雨連廊串聯整個社區，還有約3000㎡全齡會所，涵蓋會客廳、健身房、游泳池，私宴餐廳，主題書吧等功能

用一個字來形容楊金的市場現狀：卷。

卷價格，卷產品。

而內卷之下，是開發商滿滿的誠意！

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對于金水北、北龍湖以及龍子湖的外溢客群來說，楊金的優勢其實很明顯：區位價值+低密改善+價格優勢。

當然前提是要能接受楊金的諸多硬傷。

楊金起步的有些晚，規劃一改再改，沒有趕上新區發展的好時機，倒是靠著蹭北龍湖熱度，短暫的擁有了幾年高光時刻。

蹭來的熱度終究還是不長久，打鐵還需自身硬。