并沒有漲到大家傳的8萬2500。

是的，說的就是這兩年大火的朝陽十八里店板塊，住宅指導價由2022年的7.5萬/平，伴隨人大附的規劃落地，漲到2023年的7.8萬/平。就當人們開始期待2024年，在地鐵+名校+熱銷盤三重熱度加持下，新地塊指導價漲到8萬+時，幻想破滅。

剛剛，朝陽十八里店朝陽港一期686宅地+687教育用地，有了最終歸屬。

拿下這塊地的是：金隅，總成交金額68.3億，住宅樓面積價5.59萬/平，期房指導價7.9萬/平。

十八里店686地塊環線位置

金隅也是十八里店的老熟人了。

因為是底價成交，所以拿到地塊的金隅并沒有競現房面積，所以地塊8.1萬/平的現房指導價也變失去了意義，所以可以這么說，現在的十八里店新房單價仍然維持在7W+。

所以相較于去年的朝央和煦7.8萬/平的指導價，金隅686地塊指導價每平只漲了1000塊，相比較2022年的金隅的云筑的7.5萬/平，每平漲了4000。

你認為這1000塊和4000塊，漲得是多還是少？你看好十八里店嗎？你認為它和王四營、北神樹板塊相比，有什么優勢呢？歡迎加包哥微信，咱們“朝陽大家幫”群里聊去，包哥可太想聽聽你怎么看了。

首先，咱們看看地塊本身。

可以說，今天出讓的686宅地是距離十八里店地鐵站“最近”的地塊，近到直接貼著地鐵線，近到都把地鐵站C口包進了自己家。

十八里店686地塊環線位置

686宅地整個西南側與底下的17號線線路平行，而且基本上就算是地鐵上蓋，后期開發方面，這一側的住宅還是要注意地鐵震動及噪音問題。

還有就是，686地塊東南側直線距離120米左右，也有地上的鐵路線。

所以，后期考慮686地塊房子的鐵子們，注意避開西南側和東南側的樓棟，盡量往東北方向選。

相比于朝央和煦和云筑三期，金隅686地塊的整體品質都還不錯，地塊方正還沒什么配建。

十八里店686、687地塊建設要求

686地塊的土地面積4.37萬平，地上建筑面積12.23萬平。這個建筑面積大概是北邊朝央和煦項目5.4萬平建筑面積的2.2倍。

還有就是，686地塊的容積率是2.8，而區域內云筑一、二、三期容積率都是2.5，朝央和煦是2.8，未來整體的舒適度上686地塊因為地塊大且反正，肯定比朝央和煦強，但相較于云筑會差點意思。

另外，與686宅地一起打包出讓的還有687托幼用地，規劃了一個9班的幼兒園，要求滿足軌道交通安全防護要求。

提到金隅這次拿地需要建9班幼兒園，咱們再來看看十八里店目前的各項配套情況。

交通上，686地塊與17號線十八里店地鐵站“零距離”，這也算目前十八里店落地并使用的最重要的配套。

十八里店地鐵站

地鐵17號線，2021年開通的十八里店站在內的7站，2023年開通底開通了工人體育場到未來科學城北的9站，中段4站計劃2025年開通。待中段開通，17號線將成為一條南到亦莊、北至未來科學城的貫穿南北的重要線路。

17號線地鐵線路圖

還有就是， 金隅 686地塊項目距離東四環直線距離只有1公里，屬于實打實的四環邊上的項目。

然后學校方面，就是在建的人大附朝陽學校朝陽港校區，包括一期義教部（小學、初中）和二期高中部。

其中，一期包括42個小學班和21個初中班，可提供學位數2520個，并且實行小學到初中九年一貫制培養模式，計劃于2025年交付使用。

而二期規劃辦學規模為72個班的高中部，計劃2024年開工建設、2026年建成并投入使用。

人大附朝陽學校朝陽港校區

商業方面，規自委在2月21號公布的2024年北京第一輪擬供23塊地名單中，就有朝陽港4、5號商業金融業地塊。

其中，有一個大的變動值得一提，就是4號地的用途由原來的地面公交場站用地變成了商業金融業用地，這樣4、5地塊就都是商業金融業服務用地了。

這一轉變也讓十八里店朝陽港一期的城市界面提升一個檔次，不出意外十八里店今年將落地開建一個大型商業體。（包哥拿到的小道消息是，這個地方商業體或許要建設龍湖標桿商業天街）

圖源北京規自委官網

此外，區域內唯一剩下的8號宅地和2-3號托幼用地，也在朝陽今年的供地計劃中。

圖源朝陽城發（侵刪）

2024年，朝陽十八里店朝陽港一期的所有土地都將有歸屬，朝陽港一期的城市界面也越來越清晰。

未來朝陽港一期，4、5號地會形成區域的商業核心，云筑、朝央和煦、7號地、8號地4個住宅項目將提升區域的整個居住品質，此外兩個幼兒園和小學到高中的人大附將提升區域的教育水平。

最后關于醫療資源，區域內沒有大型的三家醫療資源配套，規劃也沒有。

朝陽南片區這邊規劃的大型三甲醫療，首都醫科大學附屬北京中醫醫院新院區，建在王四營板塊還往東的豆各莊。

最后，咱們來看看金隅686地塊項目的競爭新房項目。

686地塊項目周邊新房分布

686地塊的指導價是7.9萬/平。

與其“貼面競爭”的項目，無非是現在在售的云筑三期云未，指導價7.5萬/平，網簽價7.56萬/平，還有今年1月份入市的朝央和煦，指導價7.8/平，網簽價7.81萬/平。

發現沒？十八里店目前的云筑總三期和朝央和煦4個項目的網簽價均高于指導價，這在當今的北京市場純屬罕見。

只是今年春節后，北京新房市場情況急轉直下，到現在還在持續變冷，這時候7.9萬/平的金隅686地塊項目能不能延續十八里店熱度，還真不好說。

要包哥說，7萬9就別想了，懸念就看項目開盤相對指導價降多少吧。

十八里店周邊競品新盤信息

十八里店周邊一直有新房競爭區域，7號線上的王四營四君子一直有新房供應，成交均價在7.1萬/平左右，尤其是賣得不錯的保利錦上，二期的網簽均價直接干到了7萬以下。

王四營的價格競爭優勢還是有的。

不過，包哥認為，對十八里店新項目影響最大的，還是十八里店地鐵站再往南一站地鐵的北神樹板塊的北京潤府。

包哥查了下北京潤府最近的網簽信息，網簽均價6.19萬/平。相較于十八里店新項目的7.9萬/平，直接差出去小兩萬一平。

而且，兩個項目只是17號線1站地鐵的距離，6分鐘。

再有就是，華潤拿下北京潤府地塊的同時，還拿下了南邊一塊商業用地，直接宣布了要建華潤標桿萬象系商業。

而且華潤拿地后不久，北京潤府西北邊的教育用地便官宣引入12年制的北師大附中。

北京潤府地塊規劃圖

你看，北神樹板塊，在住宅落地的同時，商業和學校幾乎同時官宣，這才叫速度。相比較十八里店千呼萬喚的商業，至今還遮遮掩掩，北神樹顯得大氣很多。

重要的是，北神樹與十八里店同在17號線地鐵，一站地房價相差快兩萬，同等配套條件下，怎么看北神樹北京潤府都更具性價比。

包哥也在想，是不是十八里店指導價沒有像大家風穿的那樣突破8萬，也是受了北神樹的影響。

總之，金隅選擇在如今的市場環境下拿下十八里店項目也有勇氣，好在他們有云筑一二三期熱銷的成功經驗，希望他們好好鉆研下產品，然后打出個性價比，或許還有救。

以上。

對于十八里店、王四營、北神樹新房你還有什么想了解的？或者你對哪個項目感興趣，都可以加包哥微信，咱們私聊去。

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