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問答428期

聽說你們關心減肥，勝過關心房子，西安房價走勢看房哥體重變化，有人想讓我重回200斤，房子與胖子，今天直播間，換個角度聊聊！

問：同樣是高新三期的房子，中海熙峰里怎么跌的這么多？

答：都說中海的小區穩，但熙峰里和云錦都屬于中海在西安存在感很低的小區，房子蓋得還可以，但輸在了地段上。

熙峰里2020年的備案價顯示， 均價19319元/ ㎡，而小區最近五月的成交價，125㎡的精裝三室，單價只有14200元/㎡，一平米跌幅達到了5000元。

這其中的原因，除了市場一般，區域新房折扣，二手降價外，更多的還是小區本身的位置和配套受限，熙峰里、珺庭府、天琴灣、龍湖天鉅這些都屬于高新三期，但并非區域核心，而是邊緣板塊。

（中海熙峰里周邊衛星圖實景）

熙峰里地處郭杜西街，周邊被城南建材城、鄧店村、老小區包裹，成熟時面貌很有限，小區本身高層，容積率也不低，最亮眼的配套是200米外15號線地鐵口，這個位置拿地，即便強如中海，也無計可施。

距離高新CID最早開發的仁村板塊，直線距離1.6公里，距離瞳湖公園3.6公里，高新三期的優質配套幾乎沒享受到，但長安的雜亂一個沒落下。

所以高新三期的房價，發展潛力對這里沒有參考價值，能對比的只有附近長安區二手房，金堆城，早安林莊，海亮熙悅。

問：大華錦繡年華的房子怎么樣，未來有發展趨勢沒？

答：這個小區最出名的是開發商喊出送37年物業費，算是一炮而紅，物業費不是不交，而是可以自愿選擇，折算成優惠，在房款里減掉，實際的成交價格，高層總價220萬左右，小高層總價250萬左右。

（大華錦繡年華樓棟示意圖）

小區很大，多個地塊共242畝，四代住宅，高低配社區，架空層，會所都帶，在售面積129、143、178㎡，單價16000+左右。

開發商大華進入西安時間很早，曲江公園世家、錦繡前城都已交房入住，發揮中規中矩，二手房表現主要看地段。

錦繡年華的位置在航天消防大隊隔壁，東邊近包茂高速，目前看得到的配套有地鐵15號線，航天二小、均為一公里范圍內，附近以4S店和產業園為主，沒有什么建成的住宅小區，交通，商業的便利度有限。

買這里的，更多還是附近工作的地緣群體，比如榮耀終端、陜煤研究院、九鼎產業園、國家超算中心等。

未來的趨勢，的跟著西安整體行情向上，或向下走，單看位置，配套，產品機會有限。

問：22年買曲江一期二手房，后悔搖號不中，房價讓人心絞痛？

答：全國普跌之下，西安也不例外，不過是老秦人愛吃面，高碳水升糖快，反應慢半拍而已，在全國百城的房價統計里，西安已經是非常抗跌的存在了，甚至新房還能兩級反轉，400萬以上的改善，頻頻搖號。

（曲江一期龍湖二手房價格，來源：貝殼）

2022年的曲江一期，房價已有回調的苗頭，典型龍湖紫都城貴的時候過兩萬，如今13000+，中海紫御華府貴的時候過三萬，如今18000+，當年上頭，只覺得只要是曲江一期，是個房子都保值，都能漲。

但一期大了，南湖邊的低密別墅，洋房，因為足夠稀缺，景色足夠好，價格穩定，但外圍的普通小區高層，包括臨三環的房子，短板大于地段，空有曲江名號。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

所以，不是曲江不能買，而是曲江的房子里，分三六九等的要好好辨別，到了2025年，隨著新房產品過快升級，供大于求，降價也蔓延到了曲江的大面積。

400萬以上總價的房子普遍面臨新房分流，以及二手流通難的問題，買了曲江一期，起碼自住體驗是有的，要跟風搖號外圍，現在是住也難受，賣也難受。

問：想自住+給父母養老，新房二手不限，有什么推薦區域？

答：提到養老，很容易有誤區，環境優先，最好公園旁邊，是養老，不是流放，隨著老人的生活圈子變窄，活動范圍受限，養老首先考慮的是有人氣的地方。

環境好是錦上添花，多個大公園多個散步場地，但也看老人的個人情況，比如有無基礎病，是否經常去醫院，比如有無帶孫子需求，和孩子同住，或離得近，有無愛熱鬧需求，養老的核心不是房子，而是老人的生活習慣與喜好。

基于這個邏輯，所以浐灞，草灘，梁家灘，秦漢新城，常寧新區并非唯一選擇，反而是曲江二期、西灃路、西部大道、鳳城十路等區域，主城內，有公園，交通，醫療，商業便利的地方，可以首選。

問：高新三期論產業不輸給其他，剩下交給時間？

答：雖然目前高新CID的房子面臨新房去庫存，二手降價賣問題，但長遠看，這里是擁有廣闊的未來，需要的只是時間。

作為西安GDP第一的開發區，高新是不缺產業的，電子信息、智能制造、生物醫藥、汽車、新材料、新能源格局已經成型，華為，中興，三星，法士特，比亞迪，巨子生物等品牌也非常出名。

（西安高新比亞迪工廠）

這些園區主要集中在仁村向西，15號線細柳-祝村區域，但這個區域少有住宅，以產業園為主，而未來之瞳周邊，則是以住宅+cbd+商業定位為主，目前未大量落地，在招商階段。

這些配套的投入運營，首先需要人口的導入，和港務區一樣，面臨同樣問題，房子好蓋，人口遷移是漫長的過程，要對高新三期發展有信心。

很多人討論產業，只是作為房價的支撐依據，但后來發現，大家并不關心真正的產業成長，只是關心自己房子漲還是跌。

時間，對于高價入場，背著貸款，還著利息的投資群體，本身就是最高昂的成本，高新三期崛起的那一天，扛不住也等不起，所以降價離場了。

問：以前都說航天是西安下一個富人區，二手房怎么跌這么兇？

答：航天樓市的真正崛起，是在2018年以后，伴隨著西安房價快速上漲，曲江無新房，無新地的現狀下，外溢過來的需求，我至今記得當年四號線未開通，龍湖花千樹賣房的時候，周邊真的是走兩公里，沒有賣水的地方，偏是真的偏。

但也帶來了極高的公園，綠地覆蓋率，較低的居住密度，少量的住宅用地，大量的產業園，這樣的格局，讓大家把航天定位為養老，改善，自住區域。

（航天融創攬月府）

事實也是如此，以融創攬月府為代表，后續的綠城紫薇公館、康橋悅蓉園、招商華宇長安璽、龍湖云河頌等，或低密度，或純改善的小區，賣的很好。

但對于剛需而言，就很不友好，一方面，環境好但配套有限，商業，交通，學校夠用但吸引力有限，大家更愿意選擇曲江二期，更有生活氣息。

因此，在航天買房，越高層，越剛需，越小面積，二手跌的更多，反而是洋房，疊拼，合院相對保值。

問：超高層住宅，在西安的行情怎么樣，漲還是跌？

答：全世界人民的居住傾向，都是低密度，好環境，很少有人非要住高密度，超高層，諸如上海，北京這種大平層，豪宅是例外，地段實在太稀缺，只能建高層，但放在西安，吃香的只有主城區的低密度。

（部分超高層價格，來源：貝殼）

舉個例子，西安首個超100米的住宅，經開開元第一城，39層超高，均價只有12000，浐灞旭輝國宸府，賣到最后的也是超高層，曲江的 天地源大都會，超高層成交價只有12500……

好房子的趨勢，都是鼓勵低密，低公攤，高層高，而超高層是相反的，不僅是公攤，消防問題，居住體驗也并不好。

西安不是武漢，重慶這樣的城市，超高層遍地，大家習以為常，而是洋房，小高層稀缺的城市，主城區內，更低密度，更高價格，也更稀缺。

問：直播間里聽到北客站旁四代宅，說是含鐵量極高，等這個還是買二手？

答：巧了，我也刷到了，高鐵新城白樺林曉，說是旁邊規劃教育用地，要落鐵一中分校，但目前并沒有官宣，且學校并未開始建設，還在前期階段，可信度有待商榷。

由于鐵一陸港對周邊土地，新房的成功帶動，后續的鐵一曲江、鐵一金灣照貓畫虎，含鐵量高的房子明顯好賣。

(西安經開第一中學）

經開區教育多年一直自成一體，除早期交大經發外，后面經開第一學校名校+帶所有，目前家長普遍認可的名校，包含經開一校，經開一小，一中。

但從2023年后，經開區在高鐵新城尚稷路沿線大量建學校，三校、三小、八小、五校、一校初中部、一小、一中、四校等，學校密度不熟高新，但新建校居多。

如果和其他區域一樣，引入高新、西工大、鐵一、交大、師大等資源，對于帶動高鐵新城人口導入，增加配套豐富度，還是值得期待的。

作為西安連片開發的區域，高新主導的CID，港務主導的奧體已遙遙領先，而經開主導的高鐵新城，只能說進度感人！

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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