6月23日晚，美的置業發布公告稱，擬進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權線從上市公司重組至控股股東，重組完成后，上市公司將專注經營性業務。

也就是說，美的置業要把其房地產開發板塊進行私有化。

這個操作震驚了很多小伙伴，很多人跑來問地產君是怎么回事。

在地產君看來，美的置業目前看來并無明顯的債務問題，此次調整是主動性的調整，這一操作是穿越行業下行周期的一次變革探索。

從二級市場的表現來看，資本對于這一調整也持有樂觀看好的態度：

美的置業在6月24日開盤后劇烈拉升，盤初一度大漲超100%，達7.54港元/股，收盤漲幅達69.81%，報6.37港元/股。

今天，地產君就和大家來聊一聊具體是怎么回事。

01

探索新模式，輕裝上陣

我們先來了解一下此次重組的細節。

美的置業此次股權重組方式，采用了香港資本市場常見的實物方式分派。

此次實物方式分派，上市公司美的置業將其持有的房地產開發業務，作為特別股息，分派給上市公司的全體股東。

分派后，重資產的房地產開發業務從上市公司的子公司調整為上市公司的兄弟公司，相應的房地產開發業務也從上市資產變為了非上市資產。

此次分派還提供了現金選擇權，即持有美的置業股票的股東如不參與房開業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派，每股現金分派金額5.9港元，相比公告前一日收盤價溢價57%。

分派完成后，控股股東將全面收購房開業務的剩余股權至100%持股。

系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開業務產權線和81.13%的專注經營性業務的上市公司股權。

而重組后的上市公司將專注經營性業務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內裝開展業務，以及承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

重組完成后，美的置業將實現房地產開發重資產業務與持續經營性業務的股權分設。

在地產君看來，此次重組是對新常態下房地產業務轉型進行的探索，嘗試重資產拿地與開發運營分離的房地產經營模式，讓土地回歸資本、開發回歸能力，各歸其位、各得其所。

對于上市公司美的置業而言，高杠桿、高負債的重資產房開業務剝離后：

第一，整體業務模式由“重”轉為“輕”，可以大幅降低上市公司在房地產市場周期性波動中的潛在風險。

第二，可以最大程度優化上市公司業務結構，顯著降低財務負擔，同時，上市公司并表范圍大幅縮減，上市公司得以輕裝上陣，還可以帶來更靈活的資本運作空間。

第三，重組后的上市公司業務將可覆蓋房地產的整個生命周期，業務模式和業務結構也更加均衡，各個業務板塊的經營數據將得以更加清晰地展示；上市公司估值有望帶來結構性的上調。

從企業經營層面來看，2023年房地產開發業務貢獻了美的置業97.44%的營業收入。

此次重組后，房地產開發業務的收入將確定在控股股東的會計報表，上市公司僅確認開發管理服務收入。

開發管理服務業務收入規模雖小，但利潤率和利潤穩定性將大大提高，對上市公司的股東更為有利。

此外，上市公司輸出開發管理服務，將無需受制于自身的資金規模，參與的房地產開發規模將可以做得更多。

上市公司還可以利用其在房開業務中積累的現有專業知識和技能，擴大其服務范圍，拓展建設項目管理業務，最終能夠提供涵蓋房地產開發過程各個階段的服務。

因此，美的置業有望繼續保持其行業地位。

02

強化重資產端，經營團隊不變

據地產君了解，此次調整后，控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理仍由現有經營團隊繼續承接。

公司經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化、不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務。

美的未來將“輕裝上陣”，摒棄傳統快周轉模式，瞄準如何制造“好房子、好服務、好生活”的新課題，聚焦房地產開發、科技（建筑工業化、智能家居產業）、服務的經營內功，深研構建房地產全鏈條專業能力，向制造業學習，向專業的精細化經營要生產力。

美的置業此次調整的目標，是將房開業務的權益轉移到私人公司名下。

在地產君來看，將房開業務私有化，脫離了上市公司平臺，減少了業績增長及財務壓力，不用盲目追求規模，其實，有利于更加沉穩的做事、經營策略也更加靈活。

另外，拿地規模也可以更直接地借助控股股東的資金實力，拓展空間；土地和項目獲取能力實際上是增強了，重資產端得到了強化。

也就是說，未來美的置業依然從事房地產開發，只是由控股股東來拿地，總體業務與之前變化并不大。

其實談到美的置業，很多人想到的是制造業的實業基因，低調、穩健是大家給美的置業的標簽。

在行業下行周期中，美的置業是目前國內為數不多未出險的頭部民營房企。

在2022年5月，多數房企陷入債務危機時，美的置業則被監管機構選定為示范房企。

2023年，美的置業合約銷售額659億元，排在全行業第22位；營業收入735.6億，核心凈利潤22.6億，各項指標在當前的行業環境下都比較好。

此外，美的置業的財務指標其實非常穩健，甚至比很多央國企都好：

2023年末，美的置業凈負債率僅為35.8%，同比下降8.1%，為歷年以來最低，也處在行業最低檔中；現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

受房地產市場調整影響，美的置業近年來持續進行“換倉”策略，從三、四線城市轉向一、二線城市。

據悉，僅2023年，美的置業一共完成21個項目股權收購，權益貨值增加98億元，二線及以上城市權益貨值增加94億元；同時退出24個項目，權益貨值減少33億元，三四線城市占比88%。

截至2023年底，美的置業二線及以上城市的土儲面積為1735萬方，占比67%。

總體來看，在眾多民營房企中，美的置業的發展頗具韌性。

結語

美的置業作為目前少數未“爆雷”的房企之一，其穩健的財務指標、良好的經營業績及清晰的戰略規劃是重要砝碼。

隨著本次戰略性瘦身的實施，市場對美的置業的信心有望得到進一步的增強。

隨著地產行業持續調整，房企間競爭加劇，可以預見，未來可能會有更多的民營房企選擇剝離房地產開發業務，轉向輕資產運營模式。

這種轉型不僅可以降低企業的運營風險，還能提高資本效率，使企業能夠更加靈活地應對市場變化，實現可持續發展。

而美的版本的“重資產拿地與開發運營分離的房地產經營新模式”，或許可以成為房企穿越周期的一個新樣本，也可以給到諸多房企一些啟發。

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