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蘇州樓市越來越卷，房企們?cè)诋a(chǎn)品打造上也是各出奇招，比如建發(fā)檀府、中建三局閱湖之星對(duì)疊加產(chǎn)品格局的重新設(shè)計(jì)等。

畢竟，當(dāng)下的市場(chǎng)，產(chǎn)品力方面沒有特色、沒有亮點(diǎn)的項(xiàng)目的確很難被置業(yè)者關(guān)注......

于是“第四代住宅”來了。

找到流量密碼了？

從2月吳江發(fā)布支持立體生態(tài)住宅建設(shè)的有關(guān)通知，到5月份蘇州第一個(gè)第四代項(xiàng)目在吳江太湖新城公示，再到如今多個(gè)項(xiàng)目在相城區(qū)開花......第四代住宅似乎成為了蘇州產(chǎn)品打造的“流量密碼”之一。

不止是新出讓的宅地，已經(jīng)公示規(guī)劃近一年的項(xiàng)目在近日也搖身一變成了第四代住宅，即漕湖置地32號(hào)項(xiàng)目。

項(xiàng)目地塊是2022年6月，漕湖置地以底價(jià)244245萬元競(jìng)得，成交樓面價(jià)13609元/平，根據(jù)近期規(guī)劃調(diào)整公示：住宅用戶由1298戶調(diào)整為1169戶。

項(xiàng)目規(guī)劃打造17幢16-26F高層住宅產(chǎn)品，包含1幢16F、8幢17F小高層；1幢24F、1幢25F、6幢26F高層。

從平面圖與鳥瞰圖左右對(duì)比來看，項(xiàng)目的布局并沒有大的變化，但樓棟設(shè)計(jì)明顯“變厚”了。

外立面效果圖看得更加清晰：在規(guī)劃調(diào)整前，是以現(xiàn)代風(fēng)格的公建化外立面風(fēng)格；規(guī)劃調(diào)整后，我們則能看到錯(cuò)層的露臺(tái)與綠化的布置。

在公示的戶型圖上，變更后的方案更是明確將露臺(tái)的一部分用虛線畫出，標(biāo)注為空中花園。

可以說，漕湖置地對(duì)于第四代住宅的打造還是相當(dāng)上心的，可謂是蘇州第四代住宅“急先鋒”。

就在漕湖置地32號(hào)地塊不遠(yuǎn)處，漕湖置地31＆61號(hào)地塊也將打造為第四代住宅。

項(xiàng)目總建筑面積約20萬㎡，將打造20棟住宅，其中包括1棟12F洋房，5棟16F和14棟17F的小高層。

根據(jù)規(guī)劃的外立面效果圖，空中花園也是奇偶錯(cuò)層排布，分別構(gòu)成了南向大露臺(tái)與270°的轉(zhuǎn)角露臺(tái)，達(dá)到了“家家有庭院”的效果，而冒頭的花草綠植與當(dāng)下流行的公建化立面相比，確實(shí)更有生機(jī)盎然的感覺。

項(xiàng)目甚至展示了植物配置效果與日照分析圖，其中后排大部分建筑也能保證2-3級(jí)的日照水平，這么看來，采光確實(shí)是第四代住宅的一大亮點(diǎn)。

四代宅的大露臺(tái)成為新趨勢(shì)？

除了漕湖置地在相城的3宗地塊，龍湖在今年競(jìng)得的相城高鐵新城07號(hào)地塊據(jù)悉也將打造類第四代住宅。

拿地僅21天后，龍湖給出了項(xiàng)目整體規(guī)劃并公示，擬建11棟10-11F純洋房低密社區(qū)，其中2棟9+1F洋房，8棟10+1F洋房，6棟11F洋房。

大門效果圖很有龍湖青云闕的感覺，非常大氣。

左：龍湖青云闕效果圖 右：龍湖高鐵新城項(xiàng)目效果圖

露臺(tái)同樣是錯(cuò)層延伸打造，值得注意的是在規(guī)劃中的效果圖下方有一句標(biāo)注：露臺(tái)植物僅為示意。

也就是說項(xiàng)目具體是否會(huì)打造“鋪上土、種花種草”的生態(tài)住宅，仍需等待官方正式官宣。

第四代住宅空中花園示意 圖源：網(wǎng)絡(luò)

不過，值得肯定的是，龍湖高鐵新城項(xiàng)目中引人注目的大露臺(tái)設(shè)計(jì)無疑是其創(chuàng)新亮點(diǎn)之一。

其實(shí)能夠發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)大部分的“第四代住宅”亮點(diǎn)基本也是在于雙層挑高的錯(cuò)層露臺(tái)：更大的室外空間感，功能性更強(qiáng)；相較于傳統(tǒng)陽臺(tái)，雙層挑高的露臺(tái)面積更大、視野更廣，多數(shù)產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)270°環(huán)幕視野。

“歸去來兮，田園將蕪胡不歸？”

畢竟，人們對(duì)花園、露臺(tái)的向往從古至今一直存在。而在分析師看來，第四代住宅的本質(zhì)也是一種對(duì)“庭院生活”的溯源。

而關(guān)于露臺(tái)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在蘇州新房市場(chǎng)也有許多不同的實(shí)踐。

比如建發(fā)·檀府建面約147㎡的平墅戶型，該戶型整體較為方正，南向五開間朝南，北側(cè)兩個(gè)露臺(tái)，南側(cè)一個(gè)露臺(tái)與東西兩個(gè)陽臺(tái)，形成了一個(gè)T字型的觀景空間。

這一較為巧妙的設(shè)計(jì)，將花園空間搬到了空中，也增加了戶型的視野寬度。

憑借創(chuàng)新且優(yōu)秀的產(chǎn)品力以及價(jià)格等因素，建發(fā)檀府自開盤以來去化成績(jī)也一直不錯(cuò)。

當(dāng)下的蘇州新房市場(chǎng)，除了追求面積、面寬、裝標(biāo)，陽臺(tái)、廚房等重要功能區(qū)域的微創(chuàng)新也是房企值得重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域了。

是噱頭還是未來？

讓我們把話題再轉(zhuǎn)回“第四代住宅”。

在相城區(qū)落地生根后，第四代住宅在蘇州會(huì)成為新趨勢(shì)嗎？

以相城區(qū)為例，我們知道相城區(qū)一直是蘇州供應(yīng)大戶，新房市場(chǎng)分化也較為嚴(yán)重，庫(kù)存量也位居蘇州六區(qū)前列，像今年上半年的土拍市場(chǎng)，蘇州出讓的7宗涉宅用地，就有4宗位于相城區(qū)。

但從去年開始，相城多出讓的大部分都是低密宅地，許多項(xiàng)目都將打造為別墅產(chǎn)品。

這樣一來，在去年及以前成交的許多宅地，由于較高的容積率與地價(jià)等因素影響，在定位上就略顯尷尬了：做高端改善，容積率不允許；做剛需，地價(jià)和板塊市場(chǎng)不合適；而做改善，產(chǎn)品又難做出亮點(diǎn)......

而我們上述的漕湖置地32號(hào)地塊就提供了新的思路，設(shè)計(jì)規(guī)劃改做第四代住宅。

不止相城區(qū)，包括吳中區(qū)、吳江區(qū)，目前的廣義存量的確也不少，各家房企是否會(huì)參考漕湖置地的模式采用第四代住宅的設(shè)計(jì)理念？同時(shí)能否推動(dòng)蘇州新房產(chǎn)品力的新一輪升級(jí)？

這仍需要進(jìn)一步觀察，屆時(shí)分析師也將及時(shí)跟進(jìn)。

不過需要認(rèn)識(shí)到的是，雖然最近兩年全國(guó)的第四代住宅逐漸從“概念階段”步入“爆發(fā)階段”，但受限于環(huán)境、技術(shù)、成本等現(xiàn)實(shí)條件，其痛點(diǎn)也是比較明顯的：

譬如根據(jù)第四代住宅相關(guān)規(guī)定來說，露臺(tái)是不能封的，只能作為半開放使用，遇到蚊蟲、雨水等問題，此時(shí)，半開放露臺(tái)使用頻率低、清理也可能更加困難；

譬如綠化由業(yè)主打理還是物業(yè)維持？對(duì)于大部分業(yè)主來說，空中花園的綠化往往很難自行打理；

還有物業(yè)能否管理好業(yè)主亂封陽臺(tái)、亂搭建的問題......

整體來說，第四代住宅在蘇州，真的是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

當(dāng)然在分析師看來，不管“第四代住宅”未來在蘇州是“順勢(shì)而為”還是“營(yíng)銷噱頭”，我們都樂意見到更好、更創(chuàng)新的產(chǎn)品落地。

畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品進(jìn)化是向著更以人為本、更優(yōu)化生活功能發(fā)展的。

與此同時(shí)，能夠發(fā)現(xiàn)今年蘇州新房市場(chǎng)可謂百花齊放，從洋房到別墅，再到第四代住宅......那么你認(rèn)為“真別墅”與“四代宅”，誰才是改善的終極呢？

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