4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，其中提到：對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回。

5月17日，國務(wù)院組織召開房地產(chǎn)工作相關(guān)會議，再次提到：相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

根據(jù)「新知南通研究院」最新實探，截至2024年6月底，海安城區(qū)共有6宗超兩年未動工地塊，共計閑置土地面積約10.39萬㎡，拿地總金額約9.35億元。值得一提的是，過去四年內(nèi)，海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊共計出讓87宗涉宅地塊，但其中大量地塊無法找到具體位置，故無法明確其動工情況。

Part.1

海安城投一哥瑞海集團

托底多、入市少，資金壓力如何？

海安城區(qū)6宗拿地超兩年未動工地塊，均位于城北板塊，拿地時間為2020年10月，拿地企業(yè)均為海安城市動遷改造有限公司。

根據(jù)統(tǒng)計，2020年至今，海安城北板塊共計出讓了14宗、約62萬㎡涉宅地塊，目前僅3宗入市，即碧桂園山河宸院、中駿世界城和碧桂園金麟甲第，剩下11宗疑似均未有動作。而這11宗地塊，6宗由海安城市動遷改造有限公司摘牌，4宗由海安保障性住房投資建設(shè)有限公司摘牌，1宗由江蘇海穗工業(yè)園區(qū)發(fā)展集團有限公司摘牌。

股權(quán)穿透顯示，海安城市動遷改造有限公司和海安保障性住房投資建設(shè)有限公司，均由江蘇瑞海投資控股集團有限公司控股。

瑞海集團，近幾年海安土拍“托底大將”之一。數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，由瑞海集團控股的三家城投公司（海安保障性住房投資建設(shè)有限公司、海安城市動遷改造有限公司、江蘇海安商貿(mào)物流集團有限公司），共計摘牌26宗、約82萬㎡涉宅地塊，拿地總金額超71億元，是拿地數(shù)量最多的本土城投公司。

但截至目前，疑似僅有3宗入市，剩下23宗都還未有動作。并且，3宗已入市地塊，1宗是由綠城代建的春和雅院項目，2宗是與中洋合作開發(fā)的吳越人家項目，而前不久吳越人家被曝長期停工，還有網(wǎng)友因此質(zhì)疑瑞海集團的資金周轉(zhuǎn)問題。

大量購置土地?zé)o疑會加大公司資金壓力，繼而增加外部融資需求。拿地后長時間不開發(fā)，則意味著資金無法收回。長此以往，公司的資金周轉(zhuǎn)就會出現(xiàn)問題。瑞海集團這幾年大量拿地卻很少開發(fā)，很有可能已經(jīng)出現(xiàn)“入不敷出”的狀況。

Part.2

87宗宅地成功賣出

海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場購買力驚人？

2020-2023年，海安共計出讓142宗涉宅地塊，為南通各地出讓數(shù)量最多。而之所以能成為“供地冠軍”，海安各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“功不可沒”。

粗略統(tǒng)計，上述142宗地塊中，有87宗位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，包括李堡鎮(zhèn)20宗、角斜鎮(zhèn)17宗、大公鎮(zhèn)12宗、墩頭鎮(zhèn)8宗、曲塘鎮(zhèn)6宗等等。

并且，今年上半年，在南通其他地區(qū)供地量銳減甚至掛零的大環(huán)境下，海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊還賣出了9宗涉宅地塊。

土地供應(yīng)量驚人，這是海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)土拍市場的第一大特征，其第二大特征——位置信息“模糊”。

比如，角斜鎮(zhèn)的17宗地塊，有12宗土地位置都顯示為“濱海新區(qū)”。但根據(jù)資料顯示，海安濱海新區(qū)轄區(qū)面積為128平方公里，試問該如何明確地塊具體位置？

海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)土拍市場的第三大特征——城投包攬。

87宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，僅6宗為民企摘牌，剩下81宗均為城投托底，且基本是一家城投公司負(fù)責(zé)托底一個板塊。

比如，大公鎮(zhèn)12宗地塊，均由江蘇大鼎城鎮(zhèn)化建設(shè)投資有限公司摘牌；墩頭鎮(zhèn)8宗地塊，均由江蘇興墩城鎮(zhèn)化建設(shè)投資有限公司摘牌；李堡鎮(zhèn)20宗地塊，18宗由海安東澤城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司摘牌……

因為地塊位置信息多數(shù)不明確，我們也無從知曉其開工情況，但即便開工入市，如此大體量也很難消化。

2020-2023年，海安共計出讓142宗涉宅地塊，遙遙領(lǐng)先南通其他區(qū)域；2024年1-6月，海安又出讓了14宗涉宅地塊，賣地收入繼續(xù)一騎絕塵。

但根據(jù)市統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，2023年海安常住人口僅約86.63萬人，是“北三縣”中最低的，且海安常住人口和戶籍人口均已連續(xù)8年負(fù)增長。

所以，這些地塊后續(xù)還會開發(fā)嗎？如果開發(fā)了又要賣給誰？“迷霧重重”的海安土拍市場，讓人看不清楚。