每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：魏文藝

兩大熱點城市同日上演土拍底價成交潮。

5月30日，廣州和杭州分別舉行土拍，參拍的7宗住宅用地均以底價成交。具體來看，廣州5宗地塊共攬金55.69億元，杭州2宗地塊拍得11.02億元，7宗地塊總成交額達到66.71億元。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強當(dāng)日下午通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，從此次廣州和杭州的土拍結(jié)果中可以窺見市場的一個趨勢：房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取了向城市核心區(qū)域、高流動性地塊集中的拿地策略。與此同時，非核心區(qū)域的土地普遍遭遇了“零溢價”局面。

記者注意到，在廣州此次土拍中，民營房企敏捷集團在沉寂4年后重新在公開市場拿地，以總價33.17億元一舉拿下番禺區(qū)4宗地塊，成為當(dāng)日土拍市場上的焦點。

廣州土拍：民企復(fù)出底價連拿4宗地

此次廣州推出的5宗住宅用地，1宗位于天河區(qū)，其余4宗位于番禺區(qū)，總建設(shè)用地面積約10.9萬平方米，總規(guī)劃建筑面積30.9萬平方米，總起始價55.69億元。

其中，位于天河智谷片區(qū)的航天奇觀二期地塊（AT1003023）在拍前就備受矚目，最終被保利發(fā)展以底價22.52億元、樓面價30519元/平方米競得。

來源：中指研究院

根據(jù)出讓文件，該地塊規(guī)劃配建6班幼兒園，并將利用廣州市天河外國語智谷學(xué)校的教育資源，未來有望發(fā)展成為高端改善型社區(qū)。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊在售項目如合生縵云、越秀觀樾等，目前均價已達到6.5萬~10萬元/平方米。

在當(dāng)日的廣州土拍中，另一個焦點便是民營房企敏捷集團復(fù)出連拿番禺4宗地，釋放出積極的市場信號。

上述4宗地塊位于番禺區(qū)鐘村街市廣路，緊鄰敏捷集團總部，總用地面積為8.52萬平方米，規(guī)劃建筑面積為23.56萬平方米，靠近廣州地鐵22號線市廣路站，周邊配套設(shè)施包括金山湖文化公園、長隆旅游度假區(qū)等。

最終，這4宗地塊均被敏捷集團旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)以底價競得，總成交價為33.17億元，平均樓面價約為1.41萬元/平方米。

值得注意的是，這是敏捷集團自2021年以來首次在公開市場拿地，也是近年來廣州民營房企罕見的大規(guī)模土地收購行為。

陳雪強表示，從此次土拍來看，廣州土地市場整體趨于理性，開發(fā)商在拿地時保持了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，這與廣州當(dāng)前新房市場分化顯著的情況密切相關(guān)。

“目前，房企在拿地時更傾向于選擇高流速（即去化周期短、銷售速度快）、低風(fēng)險的地塊，而對于非核心區(qū)域、去化一般的板塊，開發(fā)商的競拍熱情相對較低。此次成功競得番禺4宗地塊的敏捷集團，也是繼番禺置業(yè)拿下番禺廣場融媒北側(cè)地塊之后，今年第二家在廣州拿地的民營房企。”陳雪強補充道。

杭州土拍：中心高熱VS遠(yuǎn)郊低迷

再看杭州，此次出讓的兩宗住宅用地均位于臨平區(qū)喬司車輛段上蓋，總出讓面積22.99萬平方米，最終由杭州振合房地產(chǎn)聯(lián)合多家國企以底價競得。其中，東側(cè)地塊成交樓面價4544元/平方米，西側(cè)地塊成交樓面價3624元/平方米。

具體來看，參與競拍的企業(yè)包括：杭州振合房地產(chǎn)有限公司、廣西路橋工程集團有限公司、杭州臨平喬司國際商貿(mào)城建設(shè)發(fā)展有限公司、杭州地鐵開發(fā)集團有限公司、杭州市錢江新城開發(fā)集團有限公司。

來源：中指研究院

出讓文件顯示，這兩宗地塊容積率分別為1.15和1.24，建筑限高24米，規(guī)劃為住宅及配套公建，不得建設(shè)別墅類產(chǎn)品。

陳雪強指出，上述兩宗地塊盡管鄰近杭州地鐵18號線文正街站（在建中），但地塊周邊配套并不算完善，屬于非核心區(qū)，未來可能存在一定的去化風(fēng)險。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，今年杭州土拍市場延續(xù)“中心高熱-遠(yuǎn)郊低迷”態(tài)勢：如主城區(qū)西湖三墩、拱墅東新等優(yōu)質(zhì)地塊溢價率超過40%，而臨平、錢塘等非核心近郊區(qū)域地塊則頻繁以底價成交。

高院生提到，此次喬司車輛段地塊因區(qū)位一般、配套不足，疊加地塊質(zhì)量不佳，難以吸引房企競爭。杭州地鐵開發(fā)集團等國企聯(lián)合體的參與，更多是出于保障城市基建配套的需要，而非市場盈利導(dǎo)向。

就在前一日（5月29日），杭州出讓的平安橋TOD地塊吸引了濱江集團、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、偉星房產(chǎn)等12家房企競拍。最終經(jīng)過46輪競價，該地塊由綠城中國以總價13.7億元、樓面價23707元/平方米、溢價率40.33%競得，刷新了運河新城核心區(qū)中部樓面價紀(jì)錄。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年一季度，杭州土地出讓總金額達595億元，居全國首位，但遠(yuǎn)郊地塊占比相對較少。“一季度杭州涉宅用地供應(yīng)重點向核心區(qū)傾斜，核心四區(qū)共計成功出讓17宗宅地，出讓金額占比接近75%，成交規(guī)劃總建面占比超60%。而近郊城區(qū)土地成交金額占比不足25%，遠(yuǎn)郊城區(qū)僅2宗宅地出讓。”

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