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周末，我在長三角調研，驅車一路從浦東，穿過嘉定，路過昆山，受朋友邀請在他小別墅里小坐喝了幾杯茶，我們聊關于權益和樓市有關的話題。

朋友做權益市場，現在幾個人獨立出來做外盤，國內的做得少了。

在Alpha和Beta之間，他更多選擇了Beta，這兩年卓有成效。七八年前，他在國內也陸續投了不少房產，有的升值，有的在原地踏步，剩下的則在虧損，總體當然也是賺的。但昆山這套小別墅，是虧損之一的項目。

以前他生活在上海，后來厭倦了城市的密度和內卷，就“出逃”來到了昆山，他就在這里長大，多少有些情懷，現在也算是過上了種花種草的日子。

我們聊國內房地產，他說：“我60%的資金實打實投在了長三角，我相信這個都市圈未來的潛力。”我沒有反駁，畢竟已經財務自由的人對這塊市場能有這樣的閱歷，自然有他的戰略眼光。

聊到晚上，我才驅車前往蘇州園區，在金雞湖邊喝了兩杯小酒，和上一次來這里的感受不太一樣，這一次，明顯感覺老外多了。

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蘇州市場，只看園區，理解蘇州，得先走進園區，園區一直是蘇州樓市的風向標。

蘇州房價回落，是從園區唐寧府開始的，前幾年，這里是奧體為數不多的新盤，唐寧府每次開盤都能引來“瘋搶”。

周邊二手房掛牌價在4.2萬/㎡的時候，唐寧府從開盤到清盤，均價維持在高層3.5萬元/㎡、洋房3.9萬元/㎡左右的水平。去年，唐寧府二手房均價還在6.6萬/㎡，2022年高位的時候一度達到7萬\㎡，如今這里二手房掛牌價低的已經來到了4.7萬。

唐寧府的下跌，蔓延到星公元、九龍倉，沿著現代大道，一路向東，鉑悅府、景城也未能幸免。然后調轉，殺向中海國際社區、東湖大郡，最后是學區房。

二手房、新房，整個園區98%的樓盤都在下跌，普遍跌幅達30%以上，這是蘇州過去兩年下跌的現狀。

但從去年開始，園區又開始不斷供應，新房市場如火如荼，開發商開始重點卷產品，玩法進一步升級。

周末兩天，我調研的第一個項目，就是走進園區。

園區項目周末看的人真的多，有大老板從北方遠道而來，也有當地的土著拿著一張圖紙在和銷售深度溝通。耳邊傳來：園區這個項目不錯，房價也已跌不少，保值率應該還可以吧？

是不是黃金底我不知道，保不保值我現在不敢說，但此前一直有聲音：

不是說蘇州不行了嗎？

不是說蘇州“脫光”了還是不行嗎？

不是說蘇州還沒跌透嗎？

別急，以上三個問題，我都給大家找到了答案。

保利天匯至和云筑，備案均價約3.6萬元/㎡左右，主力戶型約109㎡、127㎡、140㎡、179㎡，總價300-700萬，位置距離金雞湖直線只有3公里，是園區新的TOD，這樣的項目，周末來看的人很多，在蘇州挺受歡迎。

大救市兩個月，蘇州市場在大多數人眼里似乎冷冷清清，但你走到線下真正體驗一下，就會發現好的項目從不缺人追隨，產品不夠優秀才會冷清。

蘇州，作為中國最強地級市，GDP排名全國第六，這是外資涌入最多的城市，上有天堂下有蘇杭，蘇州好不好，大家心里最清楚。

即便好，哪怕是風向標的園區，分化也很嚴重。

另一個項目臻和璟園，主打舒適，項目在小區內配置自助洗車區域，我了解了一下這應該是園區獨有。

印象最深的，開發商已經開始卷“地庫”了，地庫炫到什么程度，來張圖大家體會。

另外還看了別的幾個項目，限于篇幅就不一一列舉，總結一句話：園區也在分化，且未來會加速分化，好的產品需要精心挑選。

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分化在哪里？

蘇州第一梯隊的均價大概在4萬/㎡+，湖東、奧體、獅山、姑蘇核心在過去都算抗跌的，獅山7w+，雙湖直沖10W的項目也有不少。

蘇州房價這兩年是跌了，但蘇州核心房價在發生巨變，頂豪神仙打架，這和上海內環內的豪宅很相似，新盤優質產品總有溢價。

蘇州第一梯隊的樓盤，從去年下半年的6家在售，今年已經增加到19家，而且5W+的項目也有好幾個！均價3.5-4萬/㎡+只能排第二梯隊，樓盤分布在園區陽澄南岸、湖東，看了一圈，這個價格段的房源目前最少，園區僅有8盤在售。

均價在3-3.5萬/㎡這個價格段，倒是六大區都有涉及，包括平江新城、太湖新城、元和，以及園區的吳淞灣未來城，這里面分化比較嚴重，需要對產業、規劃十分熟悉。

這些板塊更多打造的是改善型，也是517熱浪后關注度極高的區域，在售的項目在產品打造方面，亮點不少，所以才吸引不少目光。

蘇州的A面表現在區位第一，產品力第二。

但蘇州的B面，在地段上沒有優勢的樓盤壓力山大，這些樓盤大部分位于外圍遠郊板塊，建面大概在100㎡以下戶型，總價200萬以內的也很多，但是對于剛需來說就是不買賬。

市場回歸冷靜期時，優等生表現更優，越往外，樓盤面臨去化壓力越大，最終只能重啟以前的優惠促銷來以價換量。

我在外圍看到的，各種花式促銷：送家電的有，送車位抵用券的也有，即便如此，也未在市場上引起太大波瀾。原因很簡單，信心不足，遠郊的區位不好，產品力不足。

最后一個問題，蘇州房價，全面筑底了沒有？

黃金底很難說，但大部分板塊跌完30%的蘇州，當聰明資金再次殺向核心板塊、好的產品時，我想已經有了答案。

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蘇州園區的核心板塊表現好，但遠郊不行，上海其實也一樣。

上海內環內的新房，去化很快，熱門的中海順昌玖里、世博天悅，完全靠搶。

但上海的五大新城，這幾年割了不少韭菜，祝橋、臨港這兩個地方就因為超級規劃，房價高得離譜。

前幾年我記得很多人吹祝橋，拿它和虹橋比，現在看來簡直就是笑話，之所以吹這里，是未來要建東站，東站沒建成，房價已經嚴重透支，一個連地鐵都沒有的地方，賣出了中環老破小的價格。現在，這里的價格和高峰對比，已經腰斬。

臨港，過去幾年瘋狂供地，建設速度很快，但是人口的導入跟不上。這里，如今透支的價格也被打回了原形，臨港某家園，最高峰賣4萬+/平，目前小區最低成交價只有1.6萬。直接膝蓋斬，巔峰買入的人虧死。

如果虧錢能成交那還算運氣好，像合慶直接就沒有成交，合慶最大的問題，沒有外來人口流入，沒有高能級產業，沒有流通，典型的三無板塊，這種外環外絕對不能碰。

郊區的五大新城，能打的板塊現在非常少，大部分價格都已經回到了2016年，甚至更低。上海527之后，郊區的老破小被市區全面碾壓，即便是新房現在也賣得很吃力。不管是上海還是蘇州，甚至北京、深圳，新政最大的作用，是幫助市區老破小出手以及郊區新房去庫，但垃圾板塊，已經不再是價格問題，是市場已經不在選擇這里。

記住一句話，遠郊樓市最核心的點是地鐵，可以沒有商業，但不能沒有地鐵，地鐵決定人口天花板。

再記住一句話，上海五大新城不是沒有好房，但坑非常多，任何一個地方，城市半徑越往外擴，再去持有的風險越大。

現在，樓市已經到了另一個階段，七月的二手房成交又開始逐漸回落，分化明顯，樓市真的已經變天了，以前隨便買房的邏輯完全變了，在座的諸位一定要擦亮眼睛，根據自己的需求來選擇合適的產品。