今年4月底，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中提到：對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回。

據不完全統計，2020-2023年期間，南通通州灣板塊共計出讓75宗涉宅地塊，出讓土地面積約501萬㎡，賣地總收入高達約256億元。

然而，這一龐大的土地供應背后，卻隱藏著諸多令人深思的問題，尤其是城投公司拿地后長期不開發的現象，成為了市場關注的焦點。

Part.1

入市率低至冰點，閑置土地成隱憂

筆者查詢通房e辦預售許可證信息發現，通州灣過去四年出讓的75宗涉宅地塊，目前疑似僅有2宗已領證入市，入市率僅約2.67%。

第一宗，2020年10月出讓的TR20011地塊，即盛和灣上文華項目，2023年6月首次領證，目前共計備案14套。

第二宗，2021年7月出讓的TR21018地塊，即南山灣璽壹號項目，2022年3月首次領證，目前共計備案204套。

除此之外，還有一宗2021年7月出讓的TR21019地塊，即世茂江海譽灣項目，該項目拿地后不久便開始蓄客，但受市場大環境和開發商爆雷影響，至今也未領證開盤。

剩下的72宗地塊，拿地之后便沒了動靜，其中有4宗拿地已超四年，20宗拿地已超三年。這種“拿地不開發”的現象，不僅浪費了土地資源，也加劇了市場的供需失衡。

Part.2

官方數據迷霧，地塊去向成謎

近日，南通市自然資源和規劃局發布了南通市區存量住宅用地信息匯總表（截至2024年6月30日），通州灣相關數據更是讓人一頭霧水。

表格中通州灣項目僅有6個，其中供地時間在2020-2023年之間的更是只有4個，這與實際出讓的75宗地塊相去甚遠，剩余地塊的去向和狀態如何？是已被悄然收回，還是另有隱情？

另外，表格中美豪瀾庭約定竣工時間為2022年6月，海映里約定竣工時間為2023年12月，為何至今還未竣工？TR22005地塊約定開工時間為2023年4月，至今還未動工又是為何？官方數據的模糊與缺失，無疑加劇了市場的不確定性和投資者的擔憂。

Part.3

城投大量托底，開發卻陷困境

過去四年，通州灣成功出讓的75宗地塊中，有71宗是由本土城投摘牌，城投占比高達約95%。

然而，這71宗城投地塊，目前僅1宗入市，即盛和灣上文華。剩下的70宗待入市城投地塊，共計土地面積約469萬㎡，拿地總金額約240億元。

具體來看，按照拿地金額排名，最高是江蘇盛和房地產股份有限公司，耗資約37.53億元；其次為通州區惠通投資有限責任公司，耗資約35.15億元；排在第三的是如東縣民泰城鄉建設工程有限公司，耗資約25.83億元。

值得一提的，江蘇盛和房地產、南通海發置業、南通海乾置業、南通濱海投資發展有限公司、南通通州灣科教產業投資有限公司、江蘇通州灣控股發展有限公司，實際均為南通沿海開發集團控股公司。也就是說，過去四年，南通沿海開發集團相關公司共計拿地41宗，耗資約134億元。

城投公司大量囤地卻長期不開發的行為，不僅影響了土地市場的健康發展，也給地方財政帶來了諸多負面影響。一方面，大量土地閑置導致資源浪費，影響城市規劃的實施；另一方面，城投公司的資金沉淀加劇了地方債務風險，不利于經濟的可持續發展。面對自然資源部的嚴令，如何有效解決大量土地閑置問題，是通州灣土地市場的當務之急。