在7月30日召開的政治局會議上，除了分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，出現了一個很有意思的提法——“反內卷”。

內卷的風已經席卷了各行各業，讓打工人深惡痛絕、苦不堪言，沒想到居然驚動了政治局。

曾經，房地產市場也是內卷的重災區，產品、價格和品牌，無一不是流血的戰場。可卷著卷著，驀然回首，才發現已經沒有接盤俠了。

所以，房地產又變成了需要政策重點救助的對象。

壹

這次政治局會議仍然把房地產看作需要持續防范化解風險的重點領域，關于房地產“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”的提法無疑最吸睛。

這意味著國家隊收儲商品房動了真章。

這一段時間以來，由國家出手統一回購商品房做保障房的這個思路一直在推進。此后，央行和住建部又多次重申收購保障房工作的迫切性和重要性。

號角已吹響，越來越多的城市投身于這場鏖戰。

根據中原地產研究院統計數據顯示，截止日前，包括廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津等地在內的60多個城市已經出臺了由地方政府或者國企收購存量住宅，用作保障房的政策。

貳

回溯至2014年，國內多個城市房地產市場遭遇了供大于求的嚴峻挑戰。

自2015年起，國家密集出臺了一系列救市的政策。為了降低購房成本，激發市場需求，降息、降準、優化公積金政策等常規策略不斷出臺。

與此同時，房企卻選擇了逆潮而動的騷操作，在高庫存的背景下，反而選擇調高房價。

然而，更令人意外的是，這一系列“漲價去庫存”的舉措居然迅速見效，不僅有效緩解了房地產市場的庫存積壓問題，還顯著加速了房企的銷售進程，部分城市的房價更是在此期間實現了翻倍式增長。

不過，“漲價去庫存”所引發的連鎖反應也被深深烙印在歷史的進程碑上。不少人選擇加杠桿入市，投機性購房需求激增，部分區域房價泡沫迅速膨脹，給普通購房者帶來了更為沉重的經濟負擔。

假設一下，倘若沒有2015年的那輪漲價去庫存政策，或許國內房價泡沫的累積過程會更加平穩可控，對民眾經濟生活的沖擊時不時也可能相應減輕？

從“漲價去庫存”到“以購代建”去庫存，快十年了。

叁

7月29日，鄭州市首批1999套配售型保障性住房正式啟動公開配售工作，成為全國范圍內率先開啟“配售型保障性住房”配售、交付的城市之一。

雖然配售型保障性住房有著種種的先天不足，比如，套型、面積和銷售價格都被限定，而且對購買人群也有嚴格的限制條件，那些住房有困難且收入不高的群體，或者城市需要引進的人才才有資格購買。

但六七千一平的價格是真香啊。

然而，無論是國家隊下場收購商品房用作保障房，還是如鄭州這般自建配售型保障房，雖然能為樓市拖底，是構建房地產新模式必不可少的一環，但環環總覺得保障房的帳有點算不過來了。

鄭州自建的配售型保障房的價格只有周邊商品住房價格的一半左右，主要是因為土地價格、建安成本低，加上不以賺錢為目的的導向，利潤不超過5%，才能把價格硬控下來。

為了支持國家隊“以購代建”去庫存的行為，早在去年1月，央行就啟動了一項規模為1000億元的租賃住房貸款支持計劃，選定了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等八個城市作為試點區域，助力批量收購存量住房做租賃房的行動。

5月17日國新辦政策例行吹風會提出，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并決定提供高達3000億元的再貸款資金支持，1.75%的優惠利率將有效帶動大約5000億元的資金。

在政策的大力支持下，商品房與保障房市場將逐漸分割，這是毫無爭議的事實。

然而，深入剖析市場實際運作機制，我們發現保障了暗藏的風險。

一些熱點城市之所以出現改善熱潮，實則依賴于其背后的置換鏈條——購房者通過出售現有舊房籌集資金，進而購入更為寬敞或品質更高的改善型住宅。

但如果原本可能購買老破小或剛需房的潛在買家，轉而購買保障房呢？一旦老破小等二手房難以售出，那些靠出售二手房獲得資金來源的改善型客戶將無以為繼，這一置換鏈條也會被打破。

因此，保障房數量的增加不僅會對直接的剛需房市場產生影響，更會通過置換鏈條的連鎖反應，間接波及到改善型住宅市場，使得后者難以在孤立的環境中獨自“堅挺”。