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合肥超級爛尾樓三度易主失敗,法拍房市場暗藏哪些玄機?

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阿里拍賣平臺上,合肥濱湖寶能城地塊第三次掛出——90583㎡國有用地,起拍價3.5億,約29年使用權。這塊曾被寄予厚望的“環湖地標”,而如今三次拍賣三次流拍。而全國1-4月清倉率不足20%,合肥4月法拍房成交率僅16%。

NO. 1|壹

寶能城地塊三度流拍,全國法拍房分化

安徽省合肥市濱湖新區成都路一宗90583.57平方米的國有建設用地使用權【權證號:合包河國用(2014)第051號】標的物拍賣今天截止,從阿里拍賣平臺來看,該標的物因無人報名流拍。



該地塊土地剩余土地使用權年限為29.69年,起拍價3.5億元。據了解,該地塊為合肥寶能城地塊。從拍賣信息可以看到,該地塊已經拍賣過兩次,結果也是因無人出價而流拍。

從全國法拍房市場來看,中指研究院數據顯示,2025年1-4月份全國法拍市場累計掛拍各類房源26.95萬套,成交5.17萬套,清倉率19.2%,總成交金額831.4億元,同比2024年同期下降17.5%。

2025年1-4月法拍住宅在各拍次中一拍成交1.3萬套,各拍次中占比38.7%,較上一年同期增加約2.8個百分點。二拍成交1.7萬套,各拍次中占比49.6%,較2024年同期縮窄約1.3個百分點。變賣成交約3421套,占比10.1%。重新掛拍及其他情況成交約425套,占比1.3%。



這一數據也說明,更多買家選擇在一拍階段入場,避免房源進入二拍后因多次流拍導致進一步縮水。一線城市表現更加突出,一線城市法拍住宅清倉率42.1%,顯著高于三四線城市(22.5%),核心城市資產更受青睞。

在各城市中,一線城市1-4月法拍住宅清倉率42.1%,其中一拍住宅成交占比53.8%,二線城市法拍住宅清倉率34.1%,而三四線清倉率約22.5%,但二拍成交占比約50%。



這也說明一線城市核心資產成交率較高,但三四線雖然清倉率較低,但二拍降價后成交率上漲,也就是說二拍折價后成交上漲,三四線城市主要還是看價格。

以浙江為例,1-4月份浙江省法拍市場活躍度居全國前列,累計成交4518套(清倉率46.6%),總金額112.4億元。杭州、溫州、金華領跑市場,寧波法拍住宅清倉率高達71.7%,一拍階段折價率86.4%,部分房源甚至溢價成交。

NO. 2|貳

合肥成交率僅16%!618元起拍引爆撿漏潮

再來看看合肥法拍房市場,2025年4月份合肥法拍房住宅總成交面積約為7135.52平方,總拍賣金額約為8272.57萬元,共上拍標的320套,其中成交標的數為52套,成交占比為16.25%,流拍率為74.69%,成交均價為1.159萬/平方。

可能受近期合肥二手房整體市場影響,目前合肥二手房價格已經連續下跌25個月,成交均價即將跌破1.3萬/㎡,價格持續下跌也影響二手房成交量。整體市場信心表現不足。

不過話說回來,目前合肥二手房價格已經處于相對較低的位置,市場分化加劇,導致價格持續下跌,但值得一提的是目前法拍房價格確實便宜,但也存在一定的風險。不過相比法拍房而言,商業拍賣更加有優勢,商業拍賣產權清晰,可以正常辦理過戶,沒有訴訟風險,而且價格比中介掛牌價格還要便宜。

打開阿里拍賣,合肥正在進行和即將開始拍賣的住宅超560套房源,很多房源低價拍賣,甚至1元起拍、618元起拍。



比如位于肥西老城區板塊的保利錦上項目三個工抵車位,項目位于金寨路與云谷路交口,三個均是產權車位,市場價格預計10萬每個車位,第一房拍618特惠活動,產權車位618元起拍,對于已經購買過保利錦上的業主來說可以重點關注一下,這個價格確實很心動。



對于未購房的網友來說,合肥樓市也推出618限時購房補貼券,比如肥西同是老城區名邦上河印,購房可享受2萬/套的額外購房補貼。項目占據派河景觀帶核心區位,與肥西政務中心、濱河公園緊密相鄰,坐擁生態與政務雙重稀缺資源,地鐵3號線直達主城,交通出行便捷無憂。推出的270° 環幕大平層(140-200㎡),帶來震撼的IMAX級觀景視野,恒溫泳池、會所等酒店式社區配置,盡顯高端居住格調,是區域內少有的高端改善標桿之作。

再比如泛經開板塊的振興湖境臻園,618限時額外享受總房款1%購房補貼。項目作為滿分競品質社區,以精裝準現房交付,105-146㎡的主力戶型南北通透,空間布局科學合理,從細節處彰顯品質,無論是改善型買家還是剛改客群,都能在此找到理想居所,與經開區相鄰,享受經開區商業配套。

再比如泛高新板塊的邦泰伯益星辰未來可享受2.5萬/套購房補貼,項目搶占泛高新板塊潛力地段,憑借4號線交通優勢,高效連接主城與高新區,加之區域產業蓬勃發展,未來城市界面升級前景廣闊。社區以高分競品質標準打造,戶型方正實用,為業主帶來品質生活享受。

再比如肥西中派片區的徽鹽濱湖雲著,可享受額外2萬購房補貼。項目規劃戶型面積段約89-165㎡,戶型產品豐富,布局上有諸多亮點,可滿足剛需、剛改、改善等多居住需求。中派片區的資源配套是比較集中的,也是目前肥西重點打造的區域之一,未來潛力較大。

不僅合肥拍賣價格便宜,安徽其他城市拍賣性價比更高,比如下面的滁州富力烏衣水鎮公園里項目一套63.96㎡工抵房,起拍價格618元,該標的物是小戶型住宅,鄰近滁州高鐵站,交通便利。

從上面也不難看出,阿里拍賣容易“撿漏”,成交價格普遍低于市場價格,性價比很高,而且價格比較透明,商業拍賣產權清晰,而且有阿里平臺保障,風險低,成交周期更短。

NO. 3|叁

結語

合肥寶能城地塊三度流拍折射出商業地產的深度調整,而法拍房市場則成為觀察樓市冷暖的重要窗口。全國法拍房19.2%的清倉率表明,非理性投資時代已終結,但杭州、寧波等城市超70%的成交率證明,優質資產仍具抗風險能力。

對購房者有三點建議:

其一,優先選擇核心城市核心地段,一線城市42.1%的清倉率印證了資產保值邏輯;

其二,把握法拍窗口期,但需做好產權盡調,重點關注商業拍賣這類產權清晰的標的;

其三,剛需群體可關注合肥等二線城市特價房源,如文中618元起拍車位等標的,但需警惕二手房連續25個月下跌帶來的傳導效應,建議將總價控制在家庭年收入的合理倍速范圍,做好現金流規劃。市場筑底期既是風險也是機遇,理性決策方能穿越周期。

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