大家好，我是堂主。

終于，買到爛尾樓可以退房退款了。

最近南京有一個樓盤，在停工兩年后，官宣業主可以退房退首付款了。

這個樓盤叫珠江四季悅城。

本來交房日期是2024年6月，不過這個項目早在2022年7月，就已經停工。

新京報報道說：該項目沒多久也陷入了停工狀態，且綜合開發商和建設單位的情況，后期可能也很難完成交付。

顯然，交樓是不可能的，但爛尾是一定的。

按道理說，我給了首付，你卻不能交房，那退房退首付，也是在情理之中。

但就是這么一個很樸素的要求，竟然到現在只有南京這個樓盤實現了。

今天咱們就來聊聊，為什么南京這個爛尾樓，可以退房退首付？

預售制為什么會導致爛尾樓的發生？問題真的是出在預售制上嗎？

我們爛尾樓的處理進度如何？其解決方案有什么？

到現在為止又花了多少錢，總共需要多少資金，缺口又是多少？

南京爛尾樓盤之所以能退房退首付的關鍵，就在于監管賬戶的專款專用。

這里就不得不提一下商品房預售制了。

所謂預售，就是買房人提前支付的定金、首付款、購房貸款等等，然后再靜靜等待房子交樓。

當然了，當買房人申請銀行貸款成功后，雖然還沒拿到房子，但每個月的房貸，還是要給的。

這跟你是否收房沒關系。

中信建投統計了從2012年到2018年、房地產開發資金來源的占比情況：

其中，預售制的資金，占到房地產開發資金比重的20-30%，是“銀行貸款”資金的兩倍。

可以說，預售制資金是房企開發資金的最主要渠道之一。

現在的呼聲，大多都是“取消預售制”一邊倒的聲音。

但客觀來說，預售制從產品設計上是沒問題的。

美國、英國、日本、以及新加坡，也搞預售制。

買房人給一些首付，然后這些資金進入專門的監管賬戶，接著根據工程進度來分批發放，又或者是等到交房后再發放給開發商。

比如美國、日本是交房后才發放給開發商；德國、新加坡則是根據工程進度、分批發放。

我們搞的預售制，是類似新加坡那種。

但是在實際操作中，開發商可以輕松提前得到購房者的首付。

房地產是一個杠桿玩得很高的行業，一旦預售資金用完了又找不到其他資金流，那么就很容易出現爛尾樓。

一旦遇到房子爛尾，買房人就面臨雙重打擊：既收不到房子，同時又要每個月還房貸。

按道理說，預售資金都是會歸到專門的監管賬戶，是不得隨意支取的。

但是，過去很長時間里，房企為了擴張，走的都是“拿地-開工-預售-拿地”的高周轉模式。

在這個模式中，缺少了最重要的一環：“交房”。

那么這個監管之下的預售資金是怎么被挪用的呢？

南都周刊曾經采訪了某銀行總部高管，對方表示有兩種方式：

第一種，預售資金沒進入監管賬戶，而是進入了非監管賬戶。

但這種比較少見，因為一查就能查到銀行失職。

第二種比較常見，資金確實進入監管賬戶了，但只是走個過場。

開發商聯合承建商、供應商等，提供一些采購合同，又或者“上報”一下工程進度、

那么，這筆監管資金又回到了開發商的總部賬戶。

至于這里面是否真實、有沒有存在偽造，其實沒有大家想象中那么重要。

用這位高管的原話來說：這其實是一種形式的審核，而不是實質性的審核，

這樣一來，開發商可以通過預售資金、來加大金融杠桿、進而快速規模擴張。

只是這種擴張形式有極大風險，一旦出現資金鏈斷裂，就很容易導致樓盤停工乃至爛尾。

這次南京這個珠江四季悅城爛尾樓盤之所以能給業主退房退首付，關鍵是在啟用了監管賬戶資金。

換句話來說，就是這個樓盤的預售資金，還是在的。

至于損失的貸款利息等，只能打碎牙往肚子里咽了。

所以你不幸買到爛尾樓了，又期盼能像南京這個樓盤退房退首付。

那么首先得知道一點，就是你買這個樓盤的預售資金，是否還在監管賬戶里。

南京這個事，是真正體現了預售資金監管賬戶的“專款專用”。

當然了，不是預售的專款專用，而是爛尾后的專款專用。

關于預售制，之前就講過個人看法：相對于產品設計層面問題，更多的問題出現在執行層面。

如果要從根上杜絕爛尾樓問題，終極辦法就是取消預售制，都搞現樓制。

一手交錢一手交房。

《三聯生活周刊》報道過：早在2005年，央行就曾經表示：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”不過，央行當時這個建議被住建部否決了。

接下來我們來聊聊，爛尾樓的處理進度。

嚴謹來講，真正把爛尾樓處理提上日程的，是因為它的另外一張名片：保交樓。

“保交樓”這事，要從2022年7月開始說起。

當時全國爆發爛尾樓，好多業主都發布了“停貸聲明”，引起一片嘩然。

于是在當年的七二八政治局會議上，高層表示要拿出規模數千億的紓困資金。

緊接著，轟轟烈烈的“保交樓”行動，開始了。

那么保交樓的任務目標是多少？

2022年提出的是“350萬套”。

來看第一財經報道的兩組數據：

截止2023年末，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%。

2024年1-6月，60家房地產企業的交付套數共計138.6萬套。

這樣算的話，我們的保交樓項目目標，是已經完成了。

從2020年到2024年6月，我們保交樓一共完成438.6萬套。

這又傳遞另一個信息：真正要完成的保交樓，遠遠不止350套。

那么具體是多少呢？

經濟觀察報說：迄今為止，沒有官方數據披露過全國停工、或爛尾樓盤的數量。

另外，今年大部分房企的交付規模，出現了明顯縮水。

億翰智庫提供的數據顯示，2024年上半年交付規模TOP30的房企中，交付規模同比降幅，在4成以上。

對此第一財經還采訪了中指研究院企業研究總監，總監說：

這是由于2023年房企的交付規模量較大，同時房企債務違約后的銷售量急劇下降，導致當前需要交付的量明顯減少，所以今年上半年交付規模也相應下降。

總結一下就是2023年交付基礎數大，所以今年交付明顯減少。

不過，申萬宏源則有不同的觀點。

根據他的統計，2021年是地產銷售歷史的高點，達到了16.1億平方米，其中絕大多數都是期房。

按照三年交付周期來計算，今年2024年才是史上最強的一輪交付。

從2021年以來，全國所有已售期房未竣工的面積，達到20億平方米以上。

剔除竣工面積本身存在的“統計因素”，比如偷面積的，

那么保守低估、未竣工但已售期房，也仍有15億平方米以上。

截止2024年6月完成的438.6萬套，假設他一套面積100平，

我算了下，也只交付了4.38億平，還是有超過10億平尚未交付。

解決爛尾樓、又或者說完成保交樓的辦法，有兩個：

一個是擴大項目的專項借款，另一個是進行項目的重組。

目前我們主要做的，是第一個，也就是建立房地產融資協調機制，比如這個“房企白名單”機制。

中國房地產報做了梳理，目前已經完成第一批、第二批“白名單”項目，第三批項目的篩選和推送工作，已經開啟。

經濟日報也做了相關統計：

廣東：截止6月3日，完成兩批次307個“白名單”項目、授信933.77億元。

廣西：截至6月2日，完成兩批次278個“白名單”項目，其中71個項目獲銀行融資137億元。

四川：截至5月31日，共推送白名單項目381個、融資需求1105.13億元。

江蘇：截至5月末，完成兩批次“白名單”項目190個、融資需求總金額623億元

浙江：截至6月2日，已放款兩批白名單項目合計64個，累計放款金額128.52億元。

山東：截至5月5日，審批批次“白名單”項目409個、授信金額933億元。

湖北日前共完成兩批次“白名單”項目180個，實際融資需求508.5億元。

另外，國家金融監督管理總局數據顯示，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

而根據申萬宏源的估計，目前保交樓所需要的投資規模，為7.6萬億。

那么我們已經投了多少錢呢?

在2023年保交樓一周年的答卷上，央行拿出了超5500億的資金支持。

加上今年才搞的白名單、上半年授信金額約一萬億。

合計一下，目前保交樓的資金是超過了1.5萬億。

顯然，離7.6萬億的目標，還是有不小的距離。

但是，從投放資金速度來看，確實是提速了不少，

你看，2023年保交樓一周年的時候，才5500億。

可現在2024年上半年，就已經投放一萬億了。

按照這樣的投放速度，保交樓之路，肯定是會越走越快的。

如果你不幸買了爛尾樓，其實也沒有想象得那么悲觀。

現在對于樓市，官方聚焦的發力點有兩個，一個是“去庫存”，另一個則是“保交樓”

我去查看了高層對于保交樓的最新表態。

5月17日，國家金融監督管理總局在國務院政策例行吹風會上，明確說了：對于暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。

所以，如果你買的爛尾樓現在沒有在“白名單”項目上，只要開發商和地方共同努力下，未來也是有機會列入進去的。

不知道大家還記不記得、之前河南小夫妻亮亮和麗君的事情。

現在那個項目，也確定要延期了。

實際上，更多掏空錢包買到爛尾樓的人，

還是在等待保交樓的風，能不能吹到自己的“新家”上空。

吹到了，日子也就有盼頭了。

吹不到，生活也得繼續過下去。

南京這次讓買到爛尾樓的人、退房退首付。

說實話，個人覺得，只是個例。

沒有多大復制性，請問有幾個監管賬戶資金沒被挪用的？

你讓房企把預售資金吐出來，人家兩手一攤：要錢沒有，要命一條。

真正的贏家，只有銀行。

這樓盤是2022年初開盤的，當時（22年5月）央行公布的五年期以上LPR，是4.45%。

退一萬步來說，不算2022年時浮動的加點，也減免了2023年的存量房貸利率。

平均下來，一年超過4%是肯定的，那兩年時間，加起來利息收入就是8個點以上。

夾在中間，停工爛尾時，只有業主在和開發商battle，

啥也沒做，就拿到了一筆利息錢。

不得不感慨，這錢真好賺啊。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~