道華房產律師團

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專打深圳重大疑難小產權房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產律師]真實成功案例，鄒俊岳律師等為：小產權房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統建樓糾紛律師、回遷指標房糾紛等）相關的買賣合同案件、拆遷安置補償、確權、贈與、分家析產、遺產繼承、遺囑公證案件、侵權維權律師、違約、執行、租賃等爭議案件提供專業律師解決方案，為小產權房糾紛原業主、權利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執行｜等服務，十大｜十強｜十佳｜知名｜頂級｜專業｜專打小產權糾紛律師事務所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導語：2024年，委托人突然收到一紙傳票，自己居住使用多年的祖宅居然被別人進行了物業權利人申報，同時同一宗族的其他房起訴要求自己返還祖屋并承擔占有使用費。委托人面對傳票無措，委托道華房產律師團進行應訴答辯，道華律師閱卷后了解到該祖屋為委托人太公修建，后續一直由委托人這一房進行管理維護，原告身為委托人堂叔的妻兒等親戚，道華律師根據研究小產權房的經驗及過往的成功案例，針對性地提出答辯意見，最終法院采納我方的答辯意見，駁回原告的起訴，案件全面勝訴。

一、案情回顧

案涉房屋是委托人的祖屋，委托人父親從國外回國后自1991年起便一直居住在該祖屋內，該祖屋也一直是由委托人父親以及委托人來進行維護、管理、使用。委托人父親去世后便由委托人來對祖屋進行維護管理以及對外進行出租，并不存在強占、霸占的行為，委托人一家作為后輩子孫，近30年來始終居住在祖屋內并且對其進行修繕。

原告為委托人的旁支親屬，早年間與委托人一家關系親近，并沒有過多的針對案涉房屋的糾紛，后續在房屋涉及拆遷時，原告一家進行了物業權利人申報，因委托人當時在海南且因為疫情原因未能趕回深圳進行申報，現原告在申報后要求委托人搬離祖屋，遂有本案訴訟。

二、道華律師梳理本案爭議焦點如下

1、委托人對房屋的占有是否合法？

2、原告對房屋是否具有所有權？

3、物業權利人核實工作所形成的相關材料是否屬于確權依據？

4、本案是否屬于民事訴訟管轄范圍？

三、道華律師觀點

1、委托人對房屋屬于合法占有。

案涉房屋是委托人一家的祖屋，委托人父親從回國后自1991年起便一直居住在該祖屋內，該祖屋也一直是由委托人父親及委托人來進行維護、管理、使用。委托人父親去世后便由委托人來對祖屋進行維護管理以及對外進行出租，委托人并不存在強占、霸占的行為，委托人一家近 30年來始終居住在祖屋內并且對其進行修繕，委托人對于案涉房屋并非無權占有，原告無權依據上述法律規定要求委托人搬離案涉房屋。

2、房屋不屬于原告所有。

根據《民法典》第209條之規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。本案中原告已經確認案涉房屋沒有產權證明，無法提供報批報建手續，即原告無法證明其是案涉房屋的所有權人，因此其并不是享有返還原物權利基礎的物權人，因此其無權要求委托人搬離案涉房屋。

3、物業權利人核實工作所形成的相關材料不屬于確權依據。

根據《關于做好城市更新項目歷史遺留違法建筑物業權利人核實有關工作的通知》（深規劃資源〔2021〕508號）第八條之規定，歷史違建物業權利人的核實結果僅用于城市更新項目搬遷補償協議簽訂資格的確認，不作為權屬確認依據。以及根據《龍崗區城市更新項目歷史違建物業權利人核實工作流程》第六條之規定，該項工作所形成的相關材料僅用于對意向更新項目的歷史違建物業權利人的核實，不作為土地及建筑物權屬的認定依據，不影響城市規劃的實施，也明確確認本案中物業權利人核查表并不是最終的權屬確認登記。本案中原告提交的證據第4頁也明確載明“本表僅用于意向更新項目的歷史違建物業權利人的核實，不作為土地及建筑物權屬的認定依據”，原告以此物業核實表要求委托人搬離案涉房屋于法無據。

4、本案不屬于民事案件受案范圍。

案涉房屋系未辦理相關的產權證書的私宅，產權不明晰，無法確定權利人，且原告未提交涉案房產的報建報批手續，未能證明行政主管部門已對涉案房產作出處理，因不同行政處理后果將影響正確認定當事人之間關于涉案房屋的民事行為效力及確定民事責任內容，在行政主管部門對涉案房屋作出處理前，本案不宜受理，應依法駁回起訴。

5、最終法院判決認定房產的合法性問題應當由行政主管部門先行確定，本案的爭議不屬于人民法院民事案件受案范圍，駁回原告的起訴。

本案中，案涉房屋沒有“兩證一書”（《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《居民（私人）興建住宅用地批準通知書》）；也沒有按照 “兩規”（《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》）、“三規”（《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》）進行歷史遺留違法建筑相關申報的證明文件，無法確認所有權人，原告也無任何證據證明其系案涉房屋的所有權人，因此應當依法駁回起訴。最終法院采納道華律師全部代理意見，駁回原告起訴。

四、道華律師案件評析

1、物業權利人核實并非行政確權。

行政確權指的是有關行政機關依法認定房地產及自然資源所有權或使用權權屬和效力的法律行為，從現行法律制度來看，行政確權來源于法律法規的授權。如《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）第14條第1款“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理”以及第2款“單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理”的規定，將確認土地所有權和使用權的權力授權給相應的人民政府。

2、相關的權利人核實結果非終局性地確定不動產物權的歸屬。

結合深圳城市更新中物業權利人核實制度來看，負責物業權利人核實的相關單位或部門（包括原農村集體經濟組織繼受單位、街道辦、城市更新和土地整備部門）均未取得法律法規的授權，不具有行政確權的法定職權，其作出的物業權利人核實并不能作為行政確權，無法認定原告為案涉房屋的所有權人。

五、相關法律法規索引

1、《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議。

2、《國有土地上房屋征收與補償條例》第25條規定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

3、《關于做好城市更新項目歷史遺留違法建筑物業權利人核實有關工作的通知》（深規劃資源〔2021〕508號）第8條之規定，歷史違建物業權利人的核實結果僅用于城市更新項目搬遷補償協議簽訂資格的確認，不作為權屬確認依據。

4、《龍崗區城市更新項目歷史違建物業權利人核實工作流程》第6條之規定，該項工作所形成的相關材料僅用于對意向更新項目的歷史違建物業權利人的核實，不作為土地及建筑物權屬的認定依據，不影響城市規劃的實施。

5、《民法典》第235條：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

道華房產律師團--房產與小產權糾紛（訴訟/仲裁）實戰專家，十五年深耕深圳房產、小產權房法律服務領域，深圳本土專業品牌，成功代理超1000宗房產與小產權房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產權房（綠本房、農民房、統建樓、歷史遺留等）相關的買賣違約糾紛、房屋確權、遺產繼承、分家析產、拆遷補償等，熟悉深圳政策法規，對案件結果精準把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。

在過去十多年間，參與萬科星城城市更新項目、南山留仙洞總部基地項目、西城公司股權收購項目等房地產項目，為萬科、西城集團、華特爾集團等眾多知名房企、房地產建設單位、項目業主等在土地一級市場，城市更新，房地產開發等領域，提供一站式提供房地產全產業鏈專業法律服務，項目價值累計超千億。

道華房產律師團將司法實踐中積累的大量成功經驗，凝結成《深圳小產權糾紛法律研究與實務》《道華房產糾紛成功案例匯編》《道華房產與小產權·十大經典案例》等重大戰果，在業內享有盛譽。

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