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一套單位集資房，十年間房價翻數倍，賣家以買家無購房資格為由要求解約。買家已付款入住多年，法院究竟會保護哪一方？這起案件揭開限購時代借名買房的法律真相！

案情梳理

（一）家庭關系與購房背景

人物關系：陳建安、吳玉珍是夫妻，林宇軒為購房方，三人因房產交易產生糾紛 。

購房經過：2009 年 10 月，陳建安所在單位組織集資建房，他獲得一號房屋（位于昌平區）的購買資格。同年 10 月 15 日，陳建安、吳玉珍與林宇軒簽訂《集資建房權利轉讓協議書》，約定以 7 萬元轉讓購房資格，由林宇軒承擔后續購房款及費用 。

（二）雙方爭議焦點

原告主張（陳建安、吳玉珍）：

要求解除 2009 年簽訂的《集資建房權利轉讓協議書》；

判令林宇軒騰空并交付一號房屋；

由林宇軒承擔訴訟費。理由是林宇軒無購房資格，協議無法繼續履行 。此前林宇軒起訴過戶時，在庭審中自認無購房資格并撤訴，讓他們認為協議已無法執行。

被告抗辯（林宇軒）：

不同意解除協議，稱 2011 年北京限購前已簽訂合同，且自己當時具備購房資格，是陳建安夫婦因房價上漲拒不配合過戶；

雖目前無購房資格，但符合相關規定可過戶，解除合同會導致雙方權利義務失衡；

提出反訴，要求陳建安配合辦理房屋過戶手續（訴訟中撤回部分反訴請求） 。

（三）關鍵事實與證據

合同簽訂與履行：

2009 年 10 月 15 日，陳建安與甲公司簽訂《集資購房銷售合同》鎖定房號，同日與林宇軒簽訂轉讓協議 。

林宇軒 2009 年支付轉讓金 7 萬元、首付款 234949 元，2010 年陳建安貸款 35 萬元，此后一直由林宇軒償還 。

房屋使用與產權：

2011 年 7 月，林宇軒辦理入住并居住至今。

2012 年 12 月，房屋登記在陳建安名下，性質為按經濟適用房管理，且存在抵押登記。

政策與資格：2011 年 2 月北京出臺限購政策；截至 2020 年 11 月，林宇軒家庭無北京購房資格，但名下無房 。

案件分析

（一）合同效力認定

陳建安、吳玉珍與林宇軒簽訂的《集資建房權利轉讓協議書》是雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，合法有效 。雙方應按約定履行義務，陳建安夫婦不能以房價上漲或對方資格問題隨意毀約。

（二）限購政策對合同履行的影響

時間線關鍵：合同簽訂、付款、還貸均發生在限購政策出臺前，林宇軒已實際占有房屋多年，屬于限購前已訂立合同并履行主要義務的情形 。

利益平衡考量：若解除合同，林宇軒將面臨 “錢房兩空”，而陳建安夫婦可能因房價上漲獲取不當利益，明顯違背公平原則 。

特殊處理依據：雖林宇軒當前無購房資格，但他愿意償還貸款解除抵押、承擔過戶稅費，法院從維護交易穩定出發，支持其過戶請求 。

裁判結果

林宇軒在判決生效 7 日內，代陳建安向銀行償還一號房屋剩余貸款本金及利息；

陳建安與銀行在貸款清償后 5 日內，協助林宇軒辦理房屋抵押權注銷手續；

抵押權注銷后 5 日內，陳建安協助林宇軒將房屋產權過戶至其名下，過戶稅費由林宇軒承擔；

駁回陳建安、吳玉珍的全部訴訟請求 。

案件啟示

（一）借名買房需謹慎

即使合同有效，也可能因政策變化、產權人反悔等產生糾紛。建議簽訂詳細書面協議，明確雙方權利義務，必要時進行公證 。

（二）政策變動影響交易

購房受限購、貸款等政策影響大，交易前需充分了解政策。若遇政策調整導致合同履行困難，可通過法律途徑尋求平衡解決方案 。

（三）誠信履約是根本

本案中賣家因房價上漲試圖毀約，最終敗訴。市場波動不應成為違背契約精神的借口，遵守合同約定才能避免法律風險 。

（四）及時維護合法權益

發現對方可能違約時，應及時固定證據，通過協商或訴訟解決問題。像林宇軒堅持主張權利，最終保障了自己的權益 。

借名買房糾紛復雜多變，遇到類似問題別慌張！咨詢專業律師，用法律武器守護自己的合法權益，才能避免陷入房產糾紛的 “泥潭”。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

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