最近，央行發(fā)布了《今年第二季度貨幣執(zhí)行政策報告》。

　　在這份報告中，央媽提到了一個衡量房產(chǎn)價值與泡沫的重要指標——租售比。

　　央媽說，“租金是影響住房價值的核心變量。資產(chǎn)有價值，是因為會帶來未來現(xiàn)金流收益。

　　理論上，住房的價值主要受未來房租折現(xiàn)的影響，房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價和基礎(chǔ)，同時也會受未來房價漲跌預(yù)期的影響。

　　租售比，即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構(gòu)測算目前一線城市租售比已接近 2%水平，二三線城市升至3%左右。

　　租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。”

　　央媽的這些話被有些人解讀為房租將穩(wěn)步上漲，房價現(xiàn)在已經(jīng)見底了。

　　原因一是央媽說租賃住房總收益利率有望提升至3%以上，看漲租房市場，就說明租金未來要上漲了。

　　二是現(xiàn)在很多城市租售比在2%以上，已經(jīng)高于存款利率，因此很多資金會進場投資買房，會帶來一些需求。

　　盡管會帶來信心，但上述觀點和邏輯全錯。

　　很多城市的房租收益率提升并不是因為房租漲了，而且因為房價降得快。

　　比如說近期上海杭州等城市的老破小，銷量大漲，就是因為價格降到位了，但是租金還是沒怎么變，所以才導(dǎo)致租金回報率上升，乃至超過了存款利率，引來了一些投資需求。

　　所以并不能說央行預(yù)計未來租賃住房總收益率提升至3%以上，就推斷出央行判斷房租未來要上漲了。

　　而且，盡管租金回報率上漲會帶來一些投資需求，但相對于供給只是杯水車薪罷了，遠不能改變目前樓市供過于求的基本局面。

　　那實際情況如何呢？

　　我們先搞清楚什么是租售比，正如央媽所說，租售比是租金與房價的比值。

　　比如說，一套100平米的房子，售價200萬，每平單價2萬，月租金是2千，年租金是2萬4。

　　那么月租售比就是1:1000，換算成年收益率就是1.2%，這1.2%也是房東出租房子的年租金回報率，也可以視為投資房子這項資產(chǎn)的年化收益率。

　　國際通行標準認為，合理的房屋月租售比在200到300之間，大約相當于16年至25年。也就是房子出租16~25年能回本，房價才比較合理。

　　如果租售比高于1:300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，有泡沫。

　　所以，上面這套房子的售價明顯貴了。

　　因為它月租售比是1:1000，相當于出租83年才能回本。按照最低1:300月租售比的標準，月租金2千不變，這套房子總價降到60萬，也就是每平米單價6000才合理。

　　1:300月租售比對應(yīng)的年租金回報率是4%，換句話說，年租金回報率小于4%的房子，房子總價偏高了，存在泡沫。

　　實際上，國際上發(fā)達國家的大城市年租金回報率普遍都在4%~6%之間，高于我國的核心城市。

　　比如日本東京是5%，美國紐約是6%左右，洛杉磯4%，英國倫敦5%左右，新加坡7%~8%。

　　然而，目前我國大部分城市的租售比和租金回報率都偏低，房價處于高估狀態(tài)。

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心，重點監(jiān)測50城今年上半年平均租售比為1:590，雖然已經(jīng)是近5年新高，但仍遠低于1:200~1:300的國際合理區(qū)間。

　　2024上半年重點50城租金回報率為2.03%，較2023年上升0.07個百分點。

　　租金回報率確實在增長，但遠低于4%的合理回報率。

　　有意思的是，一二線城市的租金回報率反而要低于三四線。

　　2024上半年一線城市租金回報率為1.79%，同比回落約0.01%，其中北京的租金回報率是1.81%，深圳是1.61%。

　　二線城市租金回報率為1.92%，同比上升0.09%。其中廈門租金回報率僅有1.32%，東莞僅有1.40%，寧波1.58%，蘇州1.66%，三亞1.69%，青島1.74%，福州1.77%，南京1.79%，杭州1.86%。

　　三四線城市租金回報率為2.46%，同比上升0.12%。其中銀川、烏魯木齊、貴陽的租金回報率最高，分別是4.58%、3.63%、3.44%。

　　在三四線核心地段買套小平米房子用來出租，租金回報率反而要高于一二線。

　　既然我國大部分地方租金回報率還較低，為何央行此時要罕見發(fā)聲看好租賃市場呢？

　　因為盡管房子租售比還沒達到合理水平，但已經(jīng)跑贏了銀行存款利率和短期國債的收益率。

　　如今，五大行五年期整存整取存款掛牌利率已經(jīng)降到了1.8%，低于上半年50城平均租金回報率0.23個百分點。

　　同時，1年期國債利率和基金市場平均收益率也比50城租金收益率低0.56、0.03個百分點。

　　唯一比50城租房收益率高的，是10年期國債利率。

　　然而，盡管現(xiàn)在50城租售比平均已經(jīng)達到了2%，要略高于銀行定期存款，但依然不具備太大優(yōu)勢。

　　原因是流動性和安全性遠不如銀行定期存款，而且房價和租金現(xiàn)在處于下降趨勢，一旦降價，非但不會賺多少，甚至還會損失。

　　因此，房產(chǎn)的租售比不能簡單與存款收益率做對比，二者流動性、安全性以及交易成本存在差異。

　　若要投資房產(chǎn)，標的需要找優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，租售比最少不能低于4%，而且要是人口流入?yún)^(qū)域、交通便利。

　　若是租售比僅僅是2%多點，千萬別碰。

　　如今房價、房租處于下跌態(tài)勢，且房價跌得更快，因此房產(chǎn)的租金收益率將不斷上升，這是一個大趨勢。

　　同時利率不斷下降，高租金收益率的房產(chǎn)正在成為一個重要的投資品。