根據(jù)中指的最新數(shù)據(jù)，全國50城租金已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌了。4月份，全國平均租金為35.2元/平方米/月，同比下跌了3.4%。除了嘉興、石家莊等兩個(gè)城市的租金有0.1%的微漲之外，其他48城全部淪陷，租金基本下跌，跌幅最大的城市是三亞，以環(huán)比下跌1.1%的幅度領(lǐng)跌全國。

其實(shí)自從2020年以后，一線城市以及三四五線城市的租金下滑早已經(jīng)不是什么新鮮事了。這些城市多數(shù)是處于人口流出的狀態(tài)，少數(shù)人口平穩(wěn)，而每年的住房供應(yīng)都會削減大量的住房需求，租金下跌自然是情理之中。但真正令人意外的是，北上廣深四大一線城市，過去一些年長期處于人口凈流入的狀態(tài)，即便是在疫情后，全國經(jīng)濟(jì)下行也沒能阻擋畢業(yè)生沖向這些城市的步伐，但這些城市的租金仍然下跌巨大。

同時(shí)，我還依稀的記得，疫情前的一線租房市場絕對是賣方市場。租客的利益長期得不到保護(hù)，房東們違約漲價(jià)，克扣押金是一線城市的常態(tài)。另外，一線城市還有令租客最頭疼的二房東存在。2020年的蛋客公寓跑路事件就是二房東爆雷的標(biāo)志，這件事情讓無數(shù)畢業(yè)生損失慘重，冬天被趕出家門。毫不夸張的說，當(dāng)時(shí)一線城市的租房市場早已因?yàn)楣┎粦?yīng)求，變成了一個(gè)非常畸形的市場。

那么，一線城市租金為何在近兩年開始大幅度跳水呢？我認(rèn)為無非就是三點(diǎn)原因。

一是這兩年的經(jīng)濟(jì)不確定性在瘋狂的增加，從一錘敲爆教培行業(yè)到地產(chǎn)的三道紅線，再到現(xiàn)在的貿(mào)易戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是從里到外被搞得苦不堪言了。原來的一線城市能夠吸引人口的凈流入，靠的就是穩(wěn)定的工作、就業(yè)崗位以及相對高薪的收入。但從2024年的情況看來，北京常住人口下降了2.6萬，上海市下降了7.1萬。廣深雖然常住人口略有增長，但與2019年的增量相比，早已不可同日而語。

二是市場上的公租房、廉租房、保障房已經(jīng)開始了對市場的沖擊。根據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年全國共計(jì)建設(shè)籌備保障性住房、租賃住房、公租房共172萬套，還共計(jì)實(shí)施城中村改造1790個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)籌集安置房161.7萬套，改造城市97.4萬套。其中，北京市2024年籌建的保障房達(dá)到了7萬套，上海市籌建了保障房7.2萬套，廣州市11.82萬套，深圳約為10萬。

2025年，從住建部的規(guī)劃來看，保障性租房建設(shè)計(jì)劃超過80萬套，其中一線城市的供應(yīng)量是最大的。如此龐大的保障性住房供應(yīng)自然會消化樓市的需求，拉低市場的租金。

三就是穩(wěn)樓市的基調(diào)，讓樓市處于有價(jià)無市的行情之中，大量的業(yè)主由售轉(zhuǎn)租集中掛牌出租，進(jìn)一步踩踏了市場。樓市是按照市場規(guī)律波動的，但許多人并不尊重市場。尤其是已經(jīng)買房的業(yè)主，你以為樓市下行了，業(yè)主就會心甘情愿的降價(jià)賣房嗎？

其實(shí)不是的，實(shí)際情況是，許多業(yè)主都在捂盤，明知道已經(jīng)虧損，不愿意降價(jià)賣，只要不賣就是沒有虧，也許哪天又漲起來了呢？這就是絕大多數(shù)業(yè)主的心態(tài)。而在這種心態(tài)下，出租就成了最好的選項(xiàng)，既能捂住房子，又能通過租金來抵消部分月供，降低一下壓力。

可惜的是，所有的業(yè)主都這么想，大家一起把房子掛盤出租，在租房市場可就撐不住了。從哪找這么多人來租房子呢？結(jié)果就是業(yè)主之間互相競價(jià)競爭，租金價(jià)格一跌再跌。很多朋友會小看租金收益率的波動，但其實(shí)這是一個(gè)觀察樓市是否見底非常重要的指標(biāo)。

中國人對于房子一直是有執(zhí)念的。

一是房子與城市戶口、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等眾多配套相綁定；

二是租房市場監(jiān)管不力，長期侵害租客的權(quán)益，租客在受盡委屈之后不得不買房。可是隨著房價(jià)下跌，租金下跌，買房已經(jīng)成了一項(xiàng)完全虧損的生意了，而聰明的中國人是不會做虧本的買賣的。

其次，醫(yī)療、養(yǎng)老等已經(jīng)和個(gè)人工作綁定，即使是異地也能使用，不再受房子和戶口的限制了，唯一受到限制就只剩下子女的教育。但可以毫不客氣的說，就現(xiàn)在的結(jié)婚率和出生率以及教育資源的過剩程度，未來學(xué)校能不用搶人就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

最后，在賣方市場想要保障租客權(quán)益是很難的，但在買方市場，租客擁有絕對的選擇權(quán)，業(yè)主會出讓大部分權(quán)益來獲得租金，而租客權(quán)益自然是能得到保障的。在歐美、日韓等發(fā)達(dá)國家，大城市都是以租房為主的。

尤其是經(jīng)歷過房價(jià)暴跌的日本，買房才會被別人認(rèn)為是不正常。所以我認(rèn)為，當(dāng)租金下跌到一定程度時(shí)，中國人對于房地產(chǎn)的觀念其實(shí)會發(fā)生重置，而到了那個(gè)時(shí)候，將徹底打破中國人必須買房的固有觀念，屆時(shí)也標(biāo)志著中國將正式進(jìn)入租房的時(shí)代。