張春蔚：有一點我覺得是我們關心的——好房子的標準。走到今天，好房子的要求肯定是出來了。以前我是不關心我住的環境，關心的是辦公室的環境。但是當你真的要在家里面的時候，好房子的標準開始有了很明確的一些相對的界定。

杜帥：我經常說的一個詞叫異質同構。就是普通的一個鋼筋水泥的盒子，把它嵌入家的理念，這就是我覺得一個好房子的標準。不僅僅是建筑質量的提升，不管說是磚混、鋼混或者是新材料做成的房屋，其實最重要一點，能夠體現到家的溫暖。比如說一些小的部件、小的組件。我就見過很多人他那個房子真是不咋地。既沒有做到眼鏡戶型、也沒有做到南北通透，但是人家就是喜歡這房子，覺得這房子里面好多的組件特別好，比如說一鍵開啟電動窗簾、新風系統、中央除塵等等這些智能化。甚至說有一個朋友他買這個房子為了什么，為了這個房子當時精裝修給的是六眼灶臺。他喜歡做飯，六眼灶臺旁邊還弄了一個鐵板燒，他說：“哇，這太符合我的口味”。第二點就是說其實我個人感覺地理位置還是很重要的一點。比如說你像當時東京和大阪，東京，大阪當時開了一條高鐵，像剛剛馬老師說的，城市和城市之間距離以后一定會越來越近。前段時間跟航天科工一堆人交流的時候，說中國的高鐵可能馬上要實現這個高速飛車，800公里每小時。那么東京、大阪一樣的，當時本來想疏散東京的人口到大阪，沒想到大阪的人口其實到東京的是很多的。

馬光遠：對，所以其實今天我們談好房子，因為我自己也算好房子，但是名不符實。為什么，第一個服務特別差。我們現在其實講好房子，好房子的服務、是硬件，物業特別重要。物業對你這個小區的愛護，對你小區的服務，其實是大家以后最為關注的。房子的品質怎么樣，服務占了一大半，軟的東西占了一大半。硬的東西好弄，比如說智能化，其實好弄，新風、全屋智能什么都好弄。只要愿意，都是用錢買得到的。我們現在房屋智能化的比例3%左右，美國現在這個比例達到30%了。比如說有時候晚上起來去個洗手間，開燈能晃死你。那種微弱的燈光，不影響你睡眠，這個很簡單的事。我們很多現在還把它當成一個噱頭來做，不是當基本的東西。我過去有一個標準嘛，我說中國能夠算好房子的只有20%，80%都不是好房子。后來這幾年我才意識到我太樂觀了，我們把北京頂級的房子拿出來，你會挑出一堆毛病，你到業主群里邊去，你會看到每天都在抱怨。

劉玉雯：會不會有一種可能，是越高端的樓盤，業主就是要求越高。

馬光遠：不是這樣，確實就是基本服務沒做到。我們今天講到好房子其實有另一個概念，很多人講中國房子過剩，我們說這是一個偽概念。我測算了一下，市場化以前的房子，差不多2000年以前的房子，占我們整個房子總量的比重是接近60%。這些大量的房子是無法通過更新的。你刷刷漆、裝個電梯不行的，因為它的隱蔽工程、水電都沒法弄了。從過去的結構、過去的設計來講都沒法弄，這些房子最終都是要拆掉的。這一批房子比如說我每年以什么樣的比例更新的話，那么我測算，如果能每年更新4億平，這個量就可以。每年更新個4億平，我們會算中國房地市場未來的一個大需求，每年的大需求差不多11、12，能到11、12意味著什么，這個市場還會往前走。但是退出這個市場的房子也很多，大量的爛房子都會退出來。所以大家慢慢的對好房子的標準，除了綠色、智能、有些地方講幾恒系統，這些非常多。我這幾年其實在推一件事，就是說我們先不要講好房子，我們先把老百姓家的窗戶全給換了。我們現在的節能窗戶跟普通窗戶直接的能耗的差距，如果把普通窗戶變成節能窗戶的話，一下子能耗的損失會降低39%，這個對“雙碳來講那了不得，一下子你整個居住的感受好了，而且給“雙碳”會作出很大貢獻。

劉玉雯：這個市場當中，其實能夠被挖掘的細節還非常非常多，還有太多沒做的事情。

杜帥：我個人判斷二手房的標準，好與不好看的第一條是什么，我會先去那個小區門口看那個保安，他是一個年輕人還是一個老年人。如果是一個年輕人，說明這個小區物業還敢花點價錢，去聘一些年輕人做門面。一般來說，開發商在新開發小區，尤其在賣小區的時候，會聘用年輕人。小區賣完了之后，一般都是歲數比較大一點的人。二手房如果他的保安是年輕人，我覺得這個小區至少物業不差。

馬光遠：杜老師還是年輕，現在很多物業就知道你是這么想的，除了在保安上面花功夫其他方面都不花功夫了。

劉玉雯：還有就是小區里面那個電梯的廣告，什么時候如果小區里的廣告能稍微取消一下。

馬光遠：廣告，它是這樣的，它是一個小區的收益。

張春蔚：對，因為我們小區就會公告今年掙了多少錢。

劉玉雯：我感覺我從來沒有見過這個收益，我一直很好奇。

馬光遠：那就是你們沒業委會。

劉玉雯：這個到底應該是歸誰？

張春蔚：歸業主。

馬光遠：對，應該是歸業主。

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