近日，廣州最貴的城中村改造項目啟動建設。被稱為“巨無霸”的康鷺舊改項目，不僅是改造范圍用地面積110公頃，規劃總計容建筑面積約378萬平方米，而且計劃改造成本多達304.65億元。

圖片來源：廣州海珠發布

廣州最貴舊改項目動工

5月17日，廣州市海珠區住建局對康鷺片區城中村改造項目實施方案進行批復。這也是繼瀝滘舊改項目之后，廣州市又一“巨無霸”城中村改造項目。

康鷺片區處在廣州中軸線之上，位居整個海珠的“心臟”位置。北至新港西路，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。此次項目改造范圍包括鳳陽街道康樂村、鷺江村兩個城中村，是廣州市中心知名城中村。項目去年就納入了《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》首批改造項目名單。

康鷺舊改是廣州市城央“最貴”舊改項目，其舊改體量巨大。實施方案顯示，該項目改造范圍總用地面積為110.25公頃，規劃計容總建筑面積377.98萬平方米，59個單元地塊包括49個復建地塊（含公服地塊）和10個融資地塊，涉及5005棟房屋和5000多名村民，將分四期推進。其中第一期改造地塊為9個，包括8個復建地塊和1個融資地塊。計劃用10年時間完成整個改造工作，爭取在今年年底完成第一期啟動地塊全部清除工作。

康鷺片區規劃示意圖

7月24日，海珠區康鷺片區F37、F57兩個地塊同時破土動工，標志著該項目正式邁入建設階段。率先開工的F37、F57兩個復建地塊，總用地面積合計約3.55公頃，規劃總建筑面積10.94萬平方米，將建成8.42萬平方米、650套復建住宅，0.17萬平方米公服設施，以及2.35萬平方米產業空間。這2個地塊預計于2027年底完成建設，優先保障首批村民回遷安置。

圖源廣州日報

合生創展操刀，信達身影隱現

康鷺片區舊改項目投資總金額近347億元，項目改造成本304.65億元，由合生創展操刀。其中，含融資地塊預估土地使用權出讓金60.93億元。如實際改造成本超出304.65億元，由實施主體自行承擔超出部分的資金，政府不再安排融資面積。復建安置資金總額243.54億元。

康鷺舊改項目采取全面改造方式，以廣州市海珠區鳳陽街鳳和經濟聯合社為改造主體；以合作改造模式實施更新改造，由合生創展集團有限公司作為實施主體，負責具體的實施工作。

負責康鷺舊改項目的公司為廣州市天塱投資有限公司，由廣州悅慶投資有限公司（以下簡稱悅慶投資）100%持有。而悅慶投資由合生創展關聯公司、中國信達旗下公司共同持有，持股比例分別為85%、15%，中國信達在2022年開始成為這家公司的股東方之一。

朱孟依

資料顯示，合生創展集團又梅州豐順籍地產大佬朱孟依創立于1992年，于1998年赴港上市，并于2004年成為中國首家銷售額突破百億的房企，與碧桂園、恒大、富力、雅居樂一同被被業界譽為地產界“華南五虎”。2020年，61歲的朱孟依退居幕后，將合生創展的權杖徹底交給了31歲的女兒朱桔榕。

朱桔榕

合生創展在業內有“隱形地主”之稱，其極少現身于公開招拍掛市場，但依靠早期“囤地”和參與舊改，合生創展在廣州有不少開發項目，其中近半布局在海珠區。

據了解，合生創展介入康鷺舊改項目已有多年。2019年4月，合生創展就與鳳和聯社鷺江村、康樂村簽訂舊村改造合作意向協議，但此后幾年，項目未有太多明顯進展，去年才開始加速推進。

未來可期

因背靠全國紡織產業中心“中大布匹市場”，康鷺片區自發形成興旺的紡織業市場。康鷺舊改項目被珠江國際紡織城、中大布匹市場、廣州國際輕紡城等大型專業紡織市場環繞。

近日，記者在康鷺片區走訪發現，康鷺舊改并沒有影響在這里生活的人們，制衣產業活動依舊活躍，各個紡織城人流涌動。企業招工、布料運送、制衣加工等仍在照常進行。

圖源上海證券報

依托紡織產業鏈條資源，康鷺片區經濟產值大幅上升。但隨之而來的是一系列的城中村弊病：人口密集，片區人口密度高達11.96萬人/平方公里；建筑強度高，改造前毛容積率高達3.0，“握手樓”“一線天”隨處可見，住宅、工廠、倉庫、商鋪、小餐館等各類生產生活形態交織；房屋租賃關系復雜，由于片區地處市中心區域，人多地少，且紡織業發達，導致地值高、租金高，普遍存在層層轉租賺差價、“頂手費”的情況，最多可達“七手”轉租。

圖源上海證券報

康鷺片區傳統制衣產業如何轉型升級？海珠區鳳陽街道商會秘書長崔女士表示，康鷺片區的現狀環境和產業生態，導致了這里基本是小作坊，缺乏大企業。在改造中，需要充分統籌考慮中大紡織商圈產業的留和轉問題，有效推動商圈從傳統商品交易市場向國際時尚中心轉型。

據介紹，海珠區制定中大紡織商圈產業規劃，通過升級改造專業市場煥新產業空間23萬平方米，培育了一批高端設計平臺，并推動龍頭企業在商圈新設了一批制造業主體。另一方面，海珠清遠兩地招商聯動機制建立，并且出臺設備搬遷購置補貼、率先轉移企業特別獎勵等系列支持政策。

廣清輕工紡織產業智造基地、面輔料展銷中心合作建成，多方聯動幫助一批企業有序轉移。

康鷺村通過改造將系統解決城中村環境、安全、產業、空間等系列問題。康鷺將與新中軸海珠片區等功能片區聯動呼應、優勢互補，既為海珠區實現經濟高質量發展提供助力，也為全市城中村更新改造提供樣板。

康鷺片區建筑密度將由59%大幅降低至22%，綠地面積增加至9.33萬平方米，交通路網密度上升70%，徹底改變過去“握手樓”“一線天”隨處可見的情況，村容村貌煥然一新。

此外，首次在城中村改造中提出配置綜合產業用地，為優質企業就地升級提供了產業載體保障，預計改造后片區可提供144.83萬平方米產業空間。預計村集體物業固定資產將由70億元增加到約288億元，集體經濟年收入將持續穩步上升。

來源：上海證券報、界面新聞、中經城事、天下潮商