房地產市場溫度幾何，貝殼的半年報可以告訴你。

8月12日盤后，貝殼發布2024年半年報。報告期內，公司總交易額為14689億元，同比減少16.2%；實現凈收入397億元，相比2023年上半年的398億元略有下滑；凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%。

若按季度拆分，貝殼二季度凈收入為233億元，凈利潤約19億元，業績表現明顯優于一季度。但這依然無法掩蓋其在上半年的頹勢，房地產銷售市場的低迷情緒中，這家龍頭中介有點“變”了。

房子不好賣了

今年上半年，貝殼的門店數量繼續增長，達到近4.6萬家，同比增幅為6.9%，活躍門店數量較上年同期增加8.1%至4.44萬家；經紀人數量同比增長5.2%至45.87萬名左右，活躍經紀人數量約41.15萬名。

而對應的房產交易業務走勢則與之相反。

截至6月末，貝殼存量房交易的總交易額同比減少8.7%至10238億元，其中由鏈家門店促成的存量房交易額較上年同期減少11.9%至4124億元，貝殼平臺上貝聯經紀人促成的交易額同比減少6.3%至6115億元。

這直接影響了該部分業務的收入水平。

上半年，貝殼來自存量房業務的凈收入為131億元，相比2023年同期的156億元減少16.3%。其中，傭金收入同比下滑17.5%至106億元，來自平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入降至25億元。

新房業務同樣如此。截至6月末，貝殼新房交易的總交易額為3871億元，2023年同期為5729億元，減少了32.4%。其中外部經紀人、鏈家經紀人分別促成交易額3138億元、733億元，同比跌幅分別為33%、29.9%。

這項業務所帶來的凈收入從2023年上半年的171億元降到了129億元，同比跌幅為24.9%。

業務萎靡，相應的成本也在縮減。

上半年，貝殼給外部經紀人支付的傭金成本減少至89億元，而上年同期為114億元；內部傭金及薪酬則由2023年同期的94億元減少至81億元，兩個渠道合共170億元。

若以貝殼披露的經紀人數量計算，今年上半年，貝殼經紀人人均傭金/薪酬成本約為3.71萬元，而去年上半年則為4.77萬元。

制表：吳典

增長乏力

房子不好賣，貝殼的增長也難以為繼。

上半年，貝殼實現凈收入397億元，2023年上半年則為398億元；凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%；經調整凈利潤為41億元，而2023年同期為59億元。

談及凈收入變動情況，貝殼在財報中解釋，“主要由于存量房及新房業務的凈收入減少，被家裝家居及房屋租賃業務的擴張所抵消。”

上半年，貝殼家裝家居業務的總交易額為76億元，對應凈收入同比增長59.9%至64億元；新興業務及其他的總交易額有所下滑，為503億元，不過凈收入從上年同期的9億元增至16億元；來自房屋租賃服務的凈收入則同比增長176.7%至58億元。

這些增長使得貝殼的業務收入結構開始發生變化，貝殼開始將家裝家居及房屋租賃服務業務視作新的新的增長引擎。

數據顯示，截至6月末，貝殼存量房業務的收入占比由上年同期的39.23%降至32.86%，新房業務降至32.33%，二者合共所占比例從82.23%跌至65.2%，家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他三項業務的收入占比提升至34.8%。

具體來看，家裝家居業務的收入占比為16.23%，上年同期為10.14%；房屋租賃服務所占比例為14.62%，上年同期為5.28%；新興業務及其他為3.96%。

這些業務的增長顯然無法對沖房產銷售業務低迷所帶來的影響。報告期內，貝殼的盈利能力明顯下滑。今年上半年，貝殼的毛利較2023年同期的117億元減少至106億元，毛利率同比下滑2.6個百分點至26.8%，凈利率則從去年上半年的10.18%降至5.87%。

孫婉秋 攝

貝殼也對此作出了解釋，原因之一是利潤率水平相對較高的存量房業務收入占比降低，且新房業務凈收入下降，但固定成本相對持平。

相較盈利情況，貝殼的現金流變動更為顯著。

上半年，貝殼經營活動所得現金流凈額約38.6億元，較上年同期的74.3億元大幅下滑；賬面現金及現金等價物約94.1億元，較2023年末的196.3億元少了百億元。

記者 吳典

編輯孫婉秋