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寧波還有哪些樓盤在死扛?

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本文約1900字,閱讀時間約6分鐘

說一個重要數據:

米國關鍵通脹數據出爐,7月CPI同比漲幅2.9%,低于預期的3%,這是2021年3月以來首次重回“2字頭”。通脹的持續降溫為美聯儲9月降息打開了空間,降息基本沒有懸念。

美聯儲一旦開啟降息,資金也將陸續出逃。對于大A這種價值洼地,必將是資金的首選。所以市場將迎來一波月線級別的反彈。但是目前結構化明顯,不可能雨露均沾。這個時候我們要做的就是選對個古或者跟對人。

從今年圈中大佬們的戰績來看,孫老哥絕對屬于其中的佼佼者!遠的不說,就拿他上周的幾次操作來看:億道XX、川潤GF、高爭MB,綜合吃肉已超70cm。

孫老哥上午開盤前都會把自己看好的標公布出來,本周的短線標也是非常穩健,妥妥的馬前炮。大家關注后翻看他的日志一查便知。

如果你對接下來的方向拿不準,那么強烈建議你去關注一下孫老哥,看看圈中頂流的交易,即便不抄作業,看看他操作的方向也能少走彎路。

點上方名片,看他最新選的標

以上為廣告,不代表老司機推薦,投資有風險!以下為正文:

寧波樓市每次調整,都會有房企率先跳水,2008年,萬科剛來寧波的第一個樓盤——金色水岸——就上演過一波跳水,房價直降3000元,引來業內一片討伐。

在那之前,寧波鮮有外來開發商,本地房企報團取暖,你好我好大家好,誰也沒見過萬科這跳法。


后來就見怪不怪了,2011年樓市調控,位于北侖的世茂·世界灣率先跳水,結果引來哄搶。當時賣房就像打游擊,一會兒在賓館,一會兒又在車上,隨時換地方,客戶跟著到處跑。

就是為了躲開老業主的憤怒。

本土房企也會跳水,印象最深的是奧克斯·締一城,行情不好賣不動,于是來了個大跳水,結果是一邊售樓處被砸,一邊好多人連夜搶房。

回頭來看,寧波歷史上的幾次大降價都算是成功的。開發商收回了資金,購房者后來也賺到了錢。

但這一輪樓市調整,寧波好像并沒有開發商公開宣稱跳水,至少沒有前幾次那么轟動。

最大的原因可能是不敢跳。吸取歷史教訓,管理部門后來也學會了:開發商不僅不能隨便漲價,也不能隨便降價。

過去三年,全國多個地方出臺過"限跌令",如未經主管部門同意,開發商擅自降價的,輕則約談,重則嚴肅處理。

所以在有些地方,開發商降價后又收回去了,成了降價一日游。

一直到今年,相關部門才對樓盤定價有所放松,因此也才看到一些比較大的優惠,但這對于已經調整快三年的樓市來說,已經沒啥效果了。


只是誰也沒有想到,這次跳水比較狠的,并不是奄奄一息的民營房企,而是一直不差錢的央企。

央企為什么不顧大局,毫無責任感的率先降價呢?

其實這不難理解,首先央企也是企業,也是有指標有考核的,事實上,央企的考核體制相當完備,由于缺乏老板意志,央企各個層級的思維,更像是職業經理人。

在央企人的眼里,寧波房價的穩不穩定不關他的事,回款才是他們最為關注的。

其次,央企只會對總部負責,而不會對地方負責。央企同時在多個城市布局,全國一盤棋,必然會把資源向優勢城市傾斜,不會為寧波一城而戀戰。

通過這次調整,很多地方也都會認識到,央企并不是維護地方樓市的定海神針。

既然央企靠不住,穩定市場就只能靠地方國企了。

我們都知道,自2021年開始,就陸續有國企兜底買地,到后來幾乎“壟斷”了土拍市場。以寧波最近的土拍來看,明面上的房企聯合拿地,實際上也都是地方國企在兜底。

比如鄞州傳奇地塊。

地方國企拿地,往往都是底價接盤,沒有競價。但沒有競價并不意味著撿了便宜,而是其他開發商嫌價格高,或者操作難度大,不愿接手罷了。

所以國企拿下之后,很多都成了燙手山芋,要么不建,要么不賣。

奉化國企一度拿地非常踴躍,但近來逐漸勢微,原因就是土地積壓較多;江北奧體北側地塊,拿地樓面價2.2萬元,旁邊中旅城現在賣1.6萬,完全沒法操作。

有些項目雖然建了,但幾乎沒法銷售,典型的如鄞州悅東上境、江北官山望、鎮海上河新境等。這些項目地價高,房價也高,對比周邊樓盤和二手房,完全沒有競爭力。

可以說就是來站臺的。


那國企為什么不降價賣呢?原因在拿地時就注定了。國企的使命不在于賺錢,而在于托舉市場。沒人買沒關系,紙面的價值還在,但如果降價賣,托舉的目的就達不到了。

況且,降價就是國有資產縮水,這責任誰來擔?

所以,如果你還在等著他們降價,可以早點死了這條心了。可能也會有人不相信,現在不降,早晚憋不住了還是會降的。

未來的事真說不好,老司機記得很久以前,城投在機場路旁拿了一塊地,當時也是拿貴了,賣不出去,拖了好多年,后來打包賣給了萬科,碰到牛市才得以復活。

可能國企還有一條路,各地都在準備收儲,如果實在賣不掉,收來做保障房也是一個選項。

讓我們拭目以待吧。

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從業22年,獨立樓市分析師,大宗不動產顧問
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