萬科最近又借錢了，深鐵集團計劃再給萬科提供不超過30億元的借款，這已經是2025年深鐵第五次出手相助了，算下來，深鐵累計給萬科借了近150億元。

這背后反映出萬科正面臨巨大的資金壓力。2024年末，萬科的有息負債高達3612.8億元，短期債務規模達到1582.8億元，但手頭的貨幣資金卻只有881.6億元，資金缺口接近700億元。更讓人揪心的是，2025年是萬科償債的高峰期，光是上半年到期的境內外債券就超過50億元。這種拆東墻補西墻的做法，其實也是整個房地產行業深度調整的一個縮影。

克爾瑞的數據顯示，2024年典型上市房企的整體毛利率降至10%，凈利率更是首次出現負數達到了-9%。作為行業標桿的萬科，2024年凈虧損494.78億元，這是它上市34年以來首次出現年度虧損。進入2025年第一季度，這種虧損的局面依然沒有得到扭轉。曾經的行業龍頭，如今也被持續虧損的陰影籠罩著。

現在的房地產市場可以說是陷入了三重困境。首先是價格倒掛危機。2024年重點50城的新房去化周期達到了20.98個月，其中三四線城市更是高達30個月。很多房企為了回籠資金，不得不以成本價甚至低于成本價的價格銷售房子，這直接導致了利潤空間被嚴重壓縮。萬科2024年的項目毛利率也降到了歷史低點，結算利潤同比驟降了470。

其次是債務循環斷裂。過去房企依賴的高杠桿高周轉模式已經難以為繼了。截至2024年末，萬科的負債率超過了80%，而銷售回款率還同比下降了15個百分點。在這種融資渠道收緊的情況下，借新還舊的游戲也玩不下去了。

最后是市場分化加劇。一二線城市的新房去化周期回落到了20個月內，但三四線城市仍然居高不下。這種分化直接導致房企的資源向核心城市集中，中小房企加速被淘汰。2025年1月，百強房企中排名靠后的梯隊銷售增速反而更高，這種逆生長現象也揭示了行業洗牌的殘酷性。

好房子能拯救樓市嗎？在行業寒冬中，“好房子”這個概念突然火了起來。住建部把住宅層高標準提升到了3米，重慶、濟南等地已經出現了一批標桿項目，比如濟南的龍湖御湖徑項目，憑借3.1米的層高和優質的戶型，2025年2月的銷量穩居全市第一。這種加量不加價的策略正在成為房企突圍的關鍵。

從數據來看，2025年3月，29個典型城市項目的平均去化率達到了45%，環比上升了11%。其中，核心城市的改善盤去化率更是超過了60%。這種結構性機會，也吸引了民營房企重新回到土地市場。5月份，廣州、佛山等城市的多宗優質地塊被民營房企競得，這些企業大多沒有經歷過激進擴張，而且都聚焦在核心區域。

不過，好房子的普及也帶來了新問題，新項目的高性價比進一步擠壓了存量項目的生存空間。那些拿地成本高、產品力不足的項目，面臨著更嚴峻的去化壓力。市場分化從城市之間蔓延到了項目之間，形成了冰火兩重天的格局。

面對萬科的困境，深鐵集團展現出了前所未有的決心。2025年2月，深鐵全面接管了萬科的管理層，深圳地鐵的董事長辛杰還出任了萬科的董事會主席，開啟了國資主導的時代。

這一調整帶來了三大變化。首先是資產盤活，通過轉讓紅樹灣項目49%的權益，萬科回籠了12.92億元資金，清理了一些非核心資產，優化了現金流。其次是債務優化，依托深圳國資5萬億元的信用背書，萬科通過注資、資產劃撥等方式降低了負債率。最后是戰略聚焦，萬科收縮了物流、長租公寓等多元化業務，回歸到了住宅開發的主業上。

這種斷臂求生的策略在短期內緩解了萬科的流動性壓力。2025年第一季度，萬科完成了38億元的大宗交易，盤活回款超過了40億元，公開債也全部如期兌付了。但從長期來看，萬科能否在行業觸底后恢復造血能力還是一個未知數。萬科的這場生死時速，也標志著房地產行業進入了國資主導的新時代。

從政策層面來看，2025年的政府工作報告明確表示，要持續用力推動房地產市場止跌回穩，通過城中村改造、保障性住房建設等措施來穩定基本盤。從金融層面來看，降準降息等寬松政策為市場注入了流動性，房貸利率也降到了歷史低位。

在這種背景下，行業呈現出三大趨勢。首先是國資化加速，地方國企通過入股、托管等方式介入民營房企，防止系統性風險的擴散。其次是業務聚焦化，房企開始收縮戰線，專注核心城市優質項目。萬科明確了回歸住宅主業的戰略，其他企業也在探索城市更新、租賃住房等新賽道。最后是融資分化，國資背景的企業更容易獲得低成本融資，而中小房企的融資難度則進一步加大。

盡管高盛預測房價將在2025年末企穩，但行業整體復蘇仍然需要時間。中信證券預計，2025年新房銷售規模將于2024年持平，核心城市的房價可能會溫和回升5%，而低線城市仍將面臨壓力。這種結構性復蘇要求房企在產品力、現金流管理和戰略定位上進行深度調整。萬科與深鐵的這場生死時速，既是企業個體的救贖，也是房地產行業轉型的一個縮影。