當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)亟須重構(gòu)商業(yè)模式，擺脫“依附式發(fā)展”的困局，實(shí)現(xiàn)真正的獨(dú)立成長(zhǎng)。

中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

“業(yè)務(wù)斷崖式下滑，影響無(wú)處不在。”6月11日，易居（中國(guó)）企業(yè)控股有限公司（02048.HK，以下簡(jiǎn)稱“易居中國(guó)”）一位內(nèi)部員工向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言。

該公司2024年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：全年實(shí)現(xiàn)收入37.98億元，與上一年度相比下滑14.58%；凈虧損12.73億元，虧損規(guī)模同比擴(kuò)大2.71%。自2021年起，該公司已連續(xù)四年出現(xiàn)虧損，累計(jì)虧損額超過(guò)200億元。員工規(guī)模方面，2018年該公司上市時(shí)員工數(shù)量為24218人，至2024年底減少至1770人，裁員幅度超過(guò)90%。

更嚴(yán)峻的是，審計(jì)機(jī)構(gòu)（核數(shù)師）對(duì)財(cái)報(bào)罕見(jiàn)地“不發(fā)表意見(jiàn)”，直指其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真、透明度不足及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存疑。境外債務(wù)重組步履蹣跚，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至驚人的479.68%，流動(dòng)比率低至0.11，現(xiàn)金儲(chǔ)備幾近枯竭。

這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)代理行業(yè)“航母”，如今淪為行業(yè)深度調(diào)整的犧牲品。其深度綁定恒大、萬(wàn)科等大客戶的商業(yè)模式，曾在市場(chǎng)繁榮期帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，卻在房企“暴雷潮”中遭遇致命反噬。

這場(chǎng)生存危機(jī)，不僅暴露了易居中國(guó)的積弊，更為地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)敲響了警鐘。

審計(jì)機(jī)構(gòu)罕見(jiàn)“緘默”

易居中國(guó)的財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)顯著下滑態(tài)勢(shì)。2024年，其營(yíng)業(yè)總收入為37.98億元，與2019年達(dá)到峰值時(shí)的90.95億元相比，降幅超過(guò)一半；歸屬母公司凈利潤(rùn)已連續(xù)四年為負(fù)值，2024年虧損額達(dá)12.73億元，銷售凈利率降至-37.68%。值得注意的是，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表出具了“無(wú)法表示意見(jiàn)”的審計(jì)報(bào)告，此類情形在審計(jì)實(shí)踐中較為少見(jiàn)，在一定程度上反映出對(duì)公司財(cái)報(bào)信息質(zhì)量的質(zhì)疑。

一位財(cái)務(wù)專家分析，此類情況通常源于三方面原因：財(cái)務(wù)報(bào)表失真（如收入確認(rèn)混亂）、財(cái)務(wù)透明度嚴(yán)重不足（關(guān)聯(lián)交易或重大訴訟未充分披露）、以及對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的深度懷疑。

易居中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率已飆升至479.68%，股東權(quán)益/總負(fù)債低至-77.45%，流動(dòng)性幾近凍結(jié)。其貨幣資金僅能覆蓋3.56%的流動(dòng)負(fù)債，近三年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)。

深層次問(wèn)題直指內(nèi)部管理失序。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出：“虧損擴(kuò)大與其客戶結(jié)構(gòu)直接相關(guān)?！?/p>

一位不愿具名的行業(yè)觀察人士補(bǔ)充道：“恒大曾貢獻(xiàn)最高達(dá)35%的營(yíng)業(yè)收入，其暴雷導(dǎo)致約40億元應(yīng)收款淪為壞賬，但易居中國(guó)未及時(shí)充分計(jì)提減值，暴露出嚴(yán)重的內(nèi)控漏洞?！?/p>

華北區(qū)域一位資深房地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力薄弱，收入結(jié)構(gòu)過(guò)于單一——90%以上依賴新房銷售，缺乏二手房等多元業(yè)務(wù)作為緩沖。”財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2024年一手房代理服務(wù)收入僅占4.55%，數(shù)字營(yíng)銷服務(wù)雖撐起54.8%的營(yíng)業(yè)收入，但也因房企客戶萎縮而下滑。

審計(jì)機(jī)構(gòu)的“緘默”，實(shí)為對(duì)易居財(cái)務(wù)治理失效的控訴：在房企“暴雷潮”沖擊下，應(yīng)收賬款管理失控、成本費(fèi)用核算混亂，最終將公司拖入資不抵債的深淵。

綁定開(kāi)發(fā)商模式埋下禍根

易居中國(guó)的興衰皆系于其“深度綁定開(kāi)發(fā)商”的商業(yè)模式。2024年，萬(wàn)科作為單一最大客戶貢獻(xiàn)了25.3%的收入（9.63億元）?；厮?017年～2020年，恒大占比長(zhǎng)期超30%，最高達(dá)35.1%。這種深度捆綁在市場(chǎng)繁榮期創(chuàng)造了暴利——巔峰時(shí)恒大單客戶年貢獻(xiàn)近20億營(yíng)業(yè)收入。然而，恒大暴雷后，巨額傭金拖欠成為壓垮易居的關(guān)鍵導(dǎo)火索。

前述華北房地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人直言：“這種模式本質(zhì)是場(chǎng)豪賭，風(fēng)險(xiǎn)把控能力薄弱。新房銷售波動(dòng)劇烈，過(guò)度依賴頭部房企等于將自身命運(yùn)拱手相讓?！?021年后，伴隨恒大等股東客戶暴雷，易居中國(guó)營(yíng)業(yè)收入斷崖式下跌，從2020年盈利4.39億元驟變?yōu)?021年巨虧122.65億元。

這一模式暴露的風(fēng)險(xiǎn)為全行業(yè)敲響警鐘。華南某知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師警示：“易居中國(guó)的困境已脫離行業(yè)整體趨勢(shì)——即便市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)期，其債務(wù)危機(jī)仍在惡化。這警醒地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)必須分散客戶，避免單一依賴?！睌?shù)據(jù)顯示，截至2021年，易居中國(guó)涉及恒大的應(yīng)收款項(xiàng)約35億元～40億元，占總應(yīng)收賬款比重高達(dá)約50%。過(guò)度集中導(dǎo)致‘業(yè)績(jī)劇烈波動(dòng)’?！?/p>

該分析師建議，企業(yè)需轉(zhuǎn)向更均衡的客戶結(jié)構(gòu)，增加國(guó)企及中小開(kāi)發(fā)商客戶。現(xiàn)實(shí)中，易居的慘痛教訓(xùn)已被同行汲?。侯^部代理公司紛紛收縮三四線業(yè)務(wù)，聚焦核心城市，并積極拓展二手房市場(chǎng)以稀釋風(fēng)險(xiǎn)。

“缺乏二手房收入支撐，單純依附開(kāi)發(fā)商，抗風(fēng)險(xiǎn)能力幾乎為零，”前述華北房地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)， 當(dāng)萬(wàn)科也陷入困境時(shí)，易居中國(guó)的“股東-客戶”雙重綁定模式，徹底淪為致命枷鎖。

轉(zhuǎn)型存量市場(chǎng)成背水一戰(zhàn)

為尋求生機(jī)，易居中國(guó)祭出激進(jìn)成本控制手段。2024年薪酬開(kāi)支同比削減43.1%，員工數(shù)較上市時(shí)裁減90%，僅余1770人；同時(shí)積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，試圖修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。但這被廣泛視為“斷臂求生”的無(wú)奈之舉。

一位華東房地產(chǎn)區(qū)域銷售高管表示：“裁員是不得已而為之，但會(huì)嚴(yán)重削弱企業(yè)活力。代理行業(yè)最大成本是人力，縮減規(guī)模雖能短期止血，卻難治本——核心問(wèn)題在于其商業(yè)模式受環(huán)境劇烈沖擊。”

前述不愿具名的觀察人士觀點(diǎn)更為犀利：“成本控制屬于被動(dòng)調(diào)整。若虧損持續(xù)、現(xiàn)金流耗盡，退出市場(chǎng)是極高概率事件?！币唤M數(shù)據(jù)印證危機(jī)：2024年，易居經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額/流動(dòng)負(fù)債僅-2.08%，債務(wù)重組進(jìn)展緩慢。

能否絕地重生，取決于商業(yè)模式能否徹底重構(gòu)。張宏偉認(rèn)為，債務(wù)重組完成后或存轉(zhuǎn)機(jī)：“代理業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)屬性是優(yōu)勢(shì)。一旦重組完成，聚焦一二線城市核心業(yè)務(wù)，業(yè)績(jī)有望在一兩年內(nèi)反彈?！钡@需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作為前提——從依附新房轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。

一位資深房地產(chǎn)分析師強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，盤活資產(chǎn)、提升效能才是核心。易居中國(guó)必須徹底轉(zhuǎn)向二手房和數(shù)字化服務(wù)?！笔聦?shí)上，易居中國(guó)曾嘗試“天貓好房”等線上創(chuàng)新，但前述華北房地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人指出：“線上流量成本高企，難敵安居客等平臺(tái)；線下又受開(kāi)發(fā)商拖累，最終兩手皆空。”

張宏偉提出另一種思路：“可以克而瑞大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)為支點(diǎn)，剝離風(fēng)險(xiǎn)較高的代理板塊并尋求獨(dú)立上市。該業(yè)務(wù)盈利穩(wěn)定，且正探索AI應(yīng)用，具備資本市場(chǎng)想象空間?！?/p>

然而，轉(zhuǎn)型存量市場(chǎng)需要長(zhǎng)期投入。前述華東房地產(chǎn)區(qū)域銷售高管說(shuō)出了自己的擔(dān)憂：“進(jìn)軍二手房領(lǐng)域需要五年甚至十年的長(zhǎng)期規(guī)劃，易居當(dāng)前的現(xiàn)金流能否支撐如此漫長(zhǎng)的投入期，存在巨大疑問(wèn)?！?/p>

易居中國(guó)在年報(bào)中寄望于“市場(chǎng)復(fù)蘇獲益”，但若轉(zhuǎn)型遲滯，這家昔日的行業(yè)巨頭，恐難逃退市或破產(chǎn)的命運(yùn)。