深圳，2024年8月19日——今年以來，放松限購、“以舊換新”、517樓市新政等救市政策持續出臺，成效如何？

近日，戴德梁行發布《2024年上半年全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

·上半年全國住宅開發投資同比降幅較一季度有所收窄；

· 二季度全國住宅待售面積減少1,171萬平方米；

· 改善型需求釋放拉高二季度新房價格；

· 24個重點城市新建商品住宅銷售面積回升；

· 下半年新房成交緩慢恢復，二手房交易的活躍度將有所提升。

上半年全國住宅開發投資同比降幅較一季度有所收窄

上半年，全國房地產開發投資52,529億元，同比下降10.1%，降幅較一季度繼續擴大0.6個百分點。其中，全國住宅開發投資39,883億元，同比下降10.4%，降幅較一季度收窄0.1個百分點，與上年同期相比降幅擴大3.1個百分點。

圖1：全國房地產及住宅開發投資走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

二季度全國住宅待售面積減少1,171萬平方米

在包括5·17新政在內的一系列積極的樓市政策的刺激下，二季度市場信心有所改善，帶動相關指標降幅收窄，上半年全國住宅新開工面積同比減少23.6%，較一季度降幅縮減5.1個百分點。住宅竣工面積同比減少21.7%達到1.9億平方米，降幅較一季度放緩0.2個百分點。此外，截至2024年6月末，全國住宅待售面積較一季度末減少1,171萬平方米至38,287萬平方米。隨著新供應的減少、樓市限購的解除以及樓市需求刺激政策的出臺，預計年內庫存量有望小幅回落。

圖2：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

圖3：全國住宅待售面積歷年變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

改善型需求釋放拉高二季度新房價格

上半年，全國住宅新房銷售均價為10,288元/平方米，同比下降6.3%，降幅較一季度縮小0.8個百分點；單二季度全國住宅新房銷售均價10,744元/平方米，季度環比上漲9.9%。這一增長主要是由于新政出臺釋放了部分改善需求，并刺激了一波高單價住宅的成交，從而結構性拉高了二季度均價。但市場整體需求疲軟的態勢仍未得到扭轉，疊加二手房持續分流新增需求，預計下半年全國住宅新房銷售價格仍將處于回調區間。

圖4：全國住宅新房銷售均價走勢變化

數據來源：國家統計局，戴德梁行研究部

24個重點城市新建商品住宅銷售面積回升

2024年二季度，24個重點城市新建商品住宅銷售面積較一季度明顯回升，拉動其在全國住宅銷售面積的占比上升1.5個百分點至15.1%，表明來自需求端的觀望情緒依然較濃。因此，重點24城的新房市場盡管在新政的刺激下有所提升，但暫未能明顯領先于全國市場復蘇。

圖5：24個重點城市歷年新房成交量占全國總成交量比例走勢

數據來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部

下半年新房成交緩慢恢復，二手房交易的活躍度將有所提升

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍預測，下半年樓市表現將延續上半年的趨勢——在持續的政策效力影響下住宅新房成交緩慢恢復，核心區域的優質物業供應將吸引改善性需求擇機入市從而帶來相對活躍的市場表現；二手房市場放盤量增多，加上顯著的價格折讓令置業門檻大大降低，交易的活躍度料將有所提升。預計，無論是在新房市場或是二手住宅交易中，“以價換量”皆為主流。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端分析，5.17新政通過向供需兩端釋放利好來激發市場活力，改善市場預期，同時為房地產行業恢復穩定發展補充一定的資金流動性。盡管此番政策效力的逐步釋放值得期待，但要根本性改變整體市場及行業所處的調整狀態還需政策端及市場各方更多的努力。

此外，自今年4月以來，中央層面多次會議提及消化存量和優化增量相結合，并涉及支持收購存量商品房用作保障性住房等舉措。部分地方政府亦積極響應、展開調查研究，例如深圳安居集團面向深圳市域征集商品房用作保障房，后續會有更多符合條件的城市跟進落地，從而在一定程度上帶動中小戶型剛需產品的去化。同時，市場需求在保障房的不斷供應中也被持續消化，這也將對房地產市場構成長期影響。