深圳，2024年8月19日——今年以來，放松限購、“以舊換新”、517樓市新政等救市政策持續(xù)出臺，成效如何？

近日，戴德梁行發(fā)布《2024年上半年全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

·上半年全國住宅開發(fā)投資同比降幅較一季度有所收窄；

· 二季度全國住宅待售面積減少1,171萬平方米；

· 改善型需求釋放拉高二季度新房價格；

· 24個重點城市新建商品住宅銷售面積回升；

· 下半年新房成交緩慢恢復，二手房交易的活躍度將有所提升。

上半年全國住宅開發(fā)投資同比降幅較一季度有所收窄

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52,529億元，同比下降10.1%，降幅較一季度繼續(xù)擴大0.6個百分點。其中，全國住宅開發(fā)投資39,883億元，同比下降10.4%，降幅較一季度收窄0.1個百分點，與上年同期相比降幅擴大3.1個百分點。

圖1：全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

二季度全國住宅待售面積減少1,171萬平方米

在包括5·17新政在內的一系列積極的樓市政策的刺激下，二季度市場信心有所改善，帶動相關指標降幅收窄，上半年全國住宅新開工面積同比減少23.6%，較一季度降幅縮減5.1個百分點。住宅竣工面積同比減少21.7%達到1.9億平方米，降幅較一季度放緩0.2個百分點。此外，截至2024年6月末，全國住宅待售面積較一季度末減少1,171萬平方米至38,287萬平方米。隨著新供應的減少、樓市限購的解除以及樓市需求刺激政策的出臺，預計年內庫存量有望小幅回落。

圖2：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

圖3：全國住宅待售面積歷年變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

改善型需求釋放拉高二季度新房價格

上半年，全國住宅新房銷售均價為10,288元/平方米，同比下降6.3%，降幅較一季度縮小0.8個百分點；單二季度全國住宅新房銷售均價10,744元/平方米，季度環(huán)比上漲9.9%。這一增長主要是由于新政出臺釋放了部分改善需求，并刺激了一波高單價住宅的成交，從而結構性拉高了二季度均價。但市場整體需求疲軟的態(tài)勢仍未得到扭轉，疊加二手房持續(xù)分流新增需求，預計下半年全國住宅新房銷售價格仍將處于回調區(qū)間。

圖4：全國住宅新房銷售均價走勢變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，戴德梁行研究部

24個重點城市新建商品住宅銷售面積回升

2024年二季度，24個重點城市新建商品住宅銷售面積較一季度明顯回升，拉動其在全國住宅銷售面積的占比上升1.5個百分點至15.1%，表明來自需求端的觀望情緒依然較濃。因此，重點24城的新房市場盡管在新政的刺激下有所提升，但暫未能明顯領先于全國市場復蘇。

圖5：24個重點城市歷年新房成交量占全國總成交量比例走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

下半年新房成交緩慢恢復，二手房交易的活躍度將有所提升

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍預測，下半年樓市表現(xiàn)將延續(xù)上半年的趨勢——在持續(xù)的政策效力影響下住宅新房成交緩慢恢復，核心區(qū)域的優(yōu)質物業(yè)供應將吸引改善性需求擇機入市從而帶來相對活躍的市場表現(xiàn)；二手房市場放盤量增多，加上顯著的價格折讓令置業(yè)門檻大大降低，交易的活躍度料將有所提升。預計，無論是在新房市場或是二手住宅交易中，“以價換量”皆為主流。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析，5.17新政通過向供需兩端釋放利好來激發(fā)市場活力，改善市場預期，同時為房地產(chǎn)行業(yè)恢復穩(wěn)定發(fā)展補充一定的資金流動性。盡管此番政策效力的逐步釋放值得期待，但要根本性改變整體市場及行業(yè)所處的調整狀態(tài)還需政策端及市場各方更多的努力。

此外，自今年4月以來，中央層面多次會議提及消化存量和優(yōu)化增量相結合，并涉及支持收購存量商品房用作保障性住房等舉措。部分地方政府亦積極響應、展開調查研究，例如深圳安居集團面向深圳市域征集商品房用作保障房，后續(xù)會有更多符合條件的城市跟進落地，從而在一定程度上帶動中小戶型剛需產(chǎn)品的去化。同時，市場需求在保障房的不斷供應中也被持續(xù)消化，這也將對房地產(chǎn)市場構成長期影響。