|房子不好賣，土地更是難賣！

NO.1 | 壹

土地，越發難賣

大家都知道

目前各個地市的樓市行情都很一般

也知道房子并不好賣

開封自然也不例外

但作為房產開發

第一環節的「土地出讓」

如今也在經歷“無比煎熬”的冰封期

來看幾組數據，大家就明白了：

第一組， 財政部官網

發布2024年5月財政收支情況

其中，1-5月份

國有土地使用權出讓收入12810億元

同比下降14%

把時間拉長

從2022-2024年統籌來看

賣地收入接連下滑

足以體現出市場的真實面

那就是——土地真賣不動了！

第二組，具體到開封市場

整個2024年至今，近乎8個月的時間內

未有一宗住宅地塊進行出讓

距離最近的一塊住宅用地

還是2023年12月27日

被平臺公司收入的

徐府街山陜甘會館周邊地塊

現在想想看，開封土地市場從之前

眾多房企競相爭奪廝殺

到今年

連城投平臺公司托底拿地都不見蹤影

巨大落差確實讓人唏噓

要知道，之前示范區

最低500萬一畝的隱形規則

早就被市場行情打散

變為了500萬、400萬、350萬三檔

而龍亭區順應市場

變為350萬、330萬、260萬三擋

順河回族區變為

400萬、200萬、160萬三擋

禹王臺區則為

240萬、200萬兩檔

鼓樓區為

300萬、220萬、200萬三擋

以前賣地時，眾房企互相抬價，價高者得

如今買地時，眾房企待價而沽，總想著后退

真的是

十年河東、十年河西

NO.2 | 貳

土地為何賣不出去？

土地賣不出去的原因太多了

如果用高情商來回答

那就是：為去庫存，減少供應或暫停供應

如果用低情商，大家更好理解的來解答

那就是：開發商真沒錢，對后續行情不樂觀

自然不敢貿然出手

這兩年，內參看到太多的房企

在開封市場上忙于自救

拿地？根本壓根就沒想過

也沒資金支撐他們去想

再來看一組數據

根據克而瑞監測，截止今年上半年

全國房企100強中

70%房企一塊地都沒有拿

換句話說， 今年在中國還活著的

最具實力的100家房企中

有70家在2024年6月底之前

沒有出手拿下任何一塊地

那些還敢拿地的房企

主要集中于全國排名前30的國央企

但他們的拿地投資已經大幅縮減

2024年前5個月拿地金額相比之前減少36%

換句話說，目前行情下

房企，已經很難再去拿地了

那這些不拿地的房企們

他們都在干什么？

在自救，在努力活下去！

前些年，房企融資渠道被斬斷

雖然后續有放寬融資政策的利箭被放出

但從結果上來看

仍然以央企和地方國企為主

多數民營房企在融資上依然舉步艱難

所以，賣房回款

就成為了這些房企幾乎唯一的來錢方式

但接下來的事情大家也都知道了

房子賣得很艱難，價格也上不去

低價賣房跑量

只會讓項目更加陷入“作繭自縛”的深淵

同時，到期的債務要償還

保交樓的任務要完成

四面八方哪哪都要錢

為了活下去

又是壓縮成本開支、又是裁員

怎么還會有閑錢，有心情、有預期

去拿地？

過得不舒坦、不如意的民營房企

根本就沒這個心思

在和開封多家民營房企交流時

大家的處境

也都證實了這一點

NO.3 | 叁

解題

事實上，大家都清楚

土地賣不出去

直接影響本地樓市健康發展

但更為重要的是

土地財政的斷流

才是讓地方緊巴巴的關鍵之一

這也是為何

地方對于土地出讓，一直在用多種方式

來激活、來推動

去年第四季度，開封掛出29宗商住地塊

以“自助餐”的形式，供房企挑選

直接加速安排，提升賣地效率

今年上半年

開封各區也積極開展土地出讓工作推進會

示范區拿出38宗核心稀缺地塊亮相

其中，附一大街龍首西岸的五宗核心地塊

一次性和盤托出

足以看出誠意滿滿

順河回族區也拿出

空分廠片區、陽光湖片區、中試基地等10個地塊

壓實土地出讓任務

那么，市場有效果嗎？

有的，確實讓一些在開封正在運營的房企

產生了意向

其間，多家房企針對多宗優質地塊

也在不斷和我們交流，咨詢我們的意見

這是好事，起碼有房企愿意

坐下來認真思考了

但我們也應看到其中的問題

那就是好的地塊熱度過高

差一點的地塊近乎無人理睬

這種“掐尖拿地”的方式

應對得了一時

卻無法解決長久

所以，土地的這場困境

并非能靠地方來解決所有

也并非幾家房企能夠支撐起來

在目前的市場行情下

大家都在期望未來

而這個未來

又需要多少時間來等待呢？

------The end------

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開封樓市內參 法律顧問：河南潘勝超律師事務所 張浩律師

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