在當前市場環境下，有能力拿百億元地塊的主要是央企開發商。

于帥卿/發自北京

深圳一“地王”在開拍前48小時戲劇性撤拍，引發市場廣泛關注。

4月28日，深圳公共資源交易中心發布公告稱，受委托人通知，原擬定于4月30日出讓的寶安新安街道A002-0060宗地，中止出讓程序。

對于此次土地出讓中止的具體原因，中國房地產報記者先后聯系了深圳公共資源交易中心和深圳市規劃和自然資源局寶安管理局相關工作人員，雙方均表示，“不清楚”。

據相關媒體報道，此次出讓中止公告是在保證金截止后仍無人應價的情況下公布的，這相當于變相“流拍”。

A002-0060 宗地于3月31 日掛牌，該地塊位于深圳市寶安區新安街道，距離歡樂港灣海岸線約300米，是近5年首次釋放的黃金靚地（含住宅），其地段價值與此前出讓的深超總、后海地塊相當。

同時，其也是深圳寶中最大體量的集中連片凈地，未來規劃將其打造成“文旅商住綜合體天花板”，掛牌起始價為86.27億元。據業內此前估算，若地塊能成功交易，溢價率超過16%，成交價將突破百億門檻，有望成為寶安區的“百億新地王”。

3月4日，該地塊還舉行了推介會，深圳本土企業如華潤置地、中海發展、深鐵置業，以及民企鴻榮源、星河控股等，和外地企業如廈門國貿、武漢城建、華發控股、中國能建等品牌房企現身推介會。最終，該地塊卻無人報名競拍。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該地塊體量較大，抑制了開發商拿地意愿。在當前市場環境下，有能力拿百億元地塊的主要是央企開發商，且近年來央企拿地集中在核心城市的核心區域，寶中該地塊并非核心區域的核心地塊。

從地塊自身條件來看，其占地面積4.75萬平方米，總建筑面積27萬平方米，容積率 5.7。其中，住宅面積13.23 萬平方米，酒店面積3.5萬平方米，商業面積10.25萬平方米（其中 2.25萬平方米可轉換為酒店/商務公寓，允許在10.25萬平方米商業比例中不超過1.5萬平方米設置地下商業）。這種設計對開發商的資金鏈和運營能力提出了極高的要求。

該地塊開發要求也頗具特點，規定6年竣工周期、預留濱海廊橋接駁口、配建社區文體設施等要求，尤其是涉及港深西部鐵路25平方米禁建區的特殊條款，既體現出城市規劃的前瞻性，為開發商設置了多重技術門檻。

同時，該地塊商業比重過大，且要求整體轉讓，這對開發商的資金實力要求過高。深圳非住宅（特別是公寓）存量較大，包括酒店、商辦等，目前正面臨著空置和去化壓力大、招商難的問題。該地塊住宅部分占比 49%，允許分割轉讓；其余為酒店及商業，占比 51%，且限整體轉讓。

此前深圳寶中地塊也有過類似無人報名的情況。2022 年8月第二輪集中出讓的寶安新安 A001 - 0212 宗地，就因商業比例超50%而遭遇流拍。一年后，該地塊調整為純住宅，去除了“辦公建面”比例，僅保留了5000 平方米的商業規劃，隨后順利出讓。

“此次A002-0060 宗地商辦占比同樣超過 50%，且項目周邊有歡樂港灣等商業體，周邊居民消費更傾向于壹方城，這意味著該地塊未來開業后可能人氣冷清，導致利潤不及預期?！崩钣罴伪硎荆@也反映出當前市場環境下開發商的顧慮，地方政府對該地塊的預期與當前市場環境存在一定差距。盡管該地塊位置優越，在過去樓市火熱時一直備受開發商追捧，政府也通過調整規劃，將商辦改為商住，試圖展現誠意以激活區域土地市場，但如今市場環境已發生巨大變化。

實際上，近期深圳已有多個地塊“商改住”，如4月19日，龍華梅林關附近的40-04地塊，由商業性辦公用地調整為二類居住用地；4月16日，寶安沙井地鐵口旁05-04-01、05-03兩宗地塊拆分合并后，部分商業用地、公共綠地，新調整出1宗二類居住用地；4月9日，平湖地鐵站附近03-28地塊，由商業用地調整為二類居住用地等。

有業內人士預測，未來深圳寶中南街坊地塊大概率會大幅降低商業和酒店的占比，增加住宅比例，以此來吸引更多開發商競搶。

對于該地塊是否還會二次上架，李宇嘉表示，對于寶安區而言，地方政府已經對規劃、用途進行了調整，增加了居住用地比例，但如果繼續降低非住宅占比，可能會與片區規劃產生沖突，面臨較大壓力。因此，未來可能會在適當下調商辦比例后再次出讓，也可能由區國企城投開發非住宅部分，為住宅部分的規劃溢價創造條件，進而吸引市場化房地產企業拿地。

據深圳中原研究中心數據顯示，3月，深圳全市新房住宅存量為278.6萬平方米，時隔33個月再度回落至300萬平方米以下。根據過去一年平均成交量計算去化時間約為7.84個月，去化周期較上月下滑1.27個月，連續7個月呈回落態勢。