上海買房，都說一看環線，二看產業，可總有一些板塊即使這兩者都不缺，卻也因為種種原因始終不被認可和待見——

說起中心城區，普陀區絕對是最窮最沒有存在感的一個，不但“又破又大”的形象深入人心，在經濟和財力上也是常年吊車尾的存在，和金山區一個等級；

即便增速高居全市第一，也仍然改變不了財政收入僅高于金山和崇明的窘境。

但即使是普陀，內部也有著極其明顯的鄙視鏈——

在今天的普陀，長壽路距離老靜安最近但是房子老了，真如吹了20年今天還沒做完，只有長風還算界面漂亮，其他還有空地做大片規劃的只有桃浦了；

可是在傳統地段鄙視鏈里，桃浦又是普陀區內最受歧視的板塊，不但區外人鄙視，就連不少老普陀人也至今都不認可這個地段。

即便現在的桃浦智創城，已經有東方雨虹、德愛威、樂凱新材料等新材料和總部型企業進駐，產業基礎已足夠雄厚。

即便有著可能是全上海最嚴苛的高品質住宅開發標準，但桃浦的房價，與同樣是從老工業區轉型而來的大寧相比，仍然有著鴻溝般的差別，銷售情況也是一言難盡。

命苦的桃浦，還能站起來嗎？

01 “桃浦，天生苦命”

桃浦，是有“黑”歷史的。

早期的化學工業區帶來的重污染，直到1997年才摘掉了帽子，其后又是漫長的發展轉型期：

看到1968年上海地圖，在今天桃浦智創城板塊內，上海第二制藥廠、英雄金筆廠等名字赫然在列，就和當年的大寧一樣：

從初期的都市型工業基地定位，到生產性服務業功能集聚區，再到桃浦科技智慧城，桃浦在轉型發展上走了十多年彎路，好不容易找對了路子，又因為資源投入的問題而推進緩慢，光是拆遷就用了整整十年。

在普陀有限的財力背景下，曾經只能在“長風是今天，真如是明天，桃浦是后天”的發展路線中墊底的桃浦，卻因為彼時真如的發展不力和上層領導的關心，而提前迎來了自己的高光時刻。

2017年更名后的桃浦智創城，是上海首個同時獲得市三星級綠色生態城區試點和國家三星級綠色生態城區規劃設計標識的城區，不但規模可比肩前灘，定位標準也足夠高——

1.已建成的桃浦中央綠地公園，綠化面積達百萬方，主城區規模最大；

2.地鐵11、15、20（待建）、26號線（待建）四條線路覆蓋，同級產業中罕有；

3.多家稅收千萬級別的總部型上市企業進駐，產業能級高；

4.全市首創“開發建設導則”先行模式，高品質高標準成為房企拿地硬指標；

5.已動工的桃李九年一貫制學校，明確將引入普陀區最優質學校，具體正在洽談中；

6.規劃中的醫院或將引入多家知名醫院共駐的國際醫學中心模式，具體正在洽談中。

（桃浦智創城規劃圖）

桃浦智創城從2021年才開始全面建設的3年多時間里，核心區規劃建設進度已經近半，雖然因為地鐵20號線規劃變動，導致規劃沿線的幼兒園、菜場和住宅地塊開發受到一定影響，但客觀來說主體已成規模，不能說慢。

（桃浦智創城鳥瞰圖）

雖然桃浦的產城融合發展模式已經確立，但與住宅用地集中出讓開發的高強度相比，高能級產業導入和配套落地的速度仍然稍顯滯后，這也導致購房客戶對于桃浦的發展，一直抱有“太慢”的偏見。

從普陀區管委會了解到的情況看，學校和醫院都有望在金九銀十期間得到確認，這也將大大改變市場對于桃浦的負面看法。

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02 “房子很好，但賣得不好”

桃浦住宅的高品質開發標準堪稱嚴苛，可以說是今天全上海都是天花板級別；

桃浦各家房企也都拿出了自家最強的產品力，但住宅的銷售表現一直都不太好，某些程度上是被普陀自己害了——

桃浦的建設進度要慢于當年高起點開發帶來的市場預期，而且濕垃圾站的位置公示正好在桃浦，也讓板塊成長出現了陰影。

但客觀上說，桃浦的價格還是很有性價比的——

比起同環線，目前中外環最高價格來自三林濱江南的11.7萬（2023年華潤置地前灘潤璟小高層洋房），楊浦五角場也已經來到9.9萬；

同環線最大接近4萬/平價差，按照100平換算就是約400萬總價，如果你是在市中心上班，那桃浦的價格在當下看就很有性價比。

目前板塊最新聯動價已來到8.55萬，對應的裝修標準更是達到了5000元/平，這么高品質的要求在這個單價下，在全市范圍內也是絕無僅有的。

寶華紫薇花園作為桃浦建設進度最快的新房項目，項目立面、社區配套和園林景觀目前都已實景呈現，可以說在品質上全方面碾壓今天任何同級別新房——

此次3批次推出全新約83-159平樓王戶型，全部一梯一戶產品力極強，價格依舊是2022年拿地時的8.3萬；

板塊目前最新聯動價已經來到8.55萬，新房和新房之間形成倒掛關系：

對比前期項目，此次戶型上也出現了很大變化，起步約83平兩房約600萬級就能上車。

建面約83-89平兩房一衛A戶型圖

建面約96平兩房兩衛C戶型圖

建面約105平兩房兩衛D2戶型圖

建面約134平三房三衛E戶型圖

建面約159平三房三衛F戶型圖

一如當年大寧的寶華現代城，寶華一直以來都在產品上狠下功夫、選擇寶華的業主也都非常認可寶華的品質；

如果你追求品質自住、希望住在市區中環沿線，那寶華紫薇花園起步600萬級是自住非常不錯的選擇。

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