近日，業(yè)內(nèi)最熱的話題一定是“房屋養(yǎng)老金”。如今，養(yǎng)老金已不只適用于人，房子也有養(yǎng)老金了……

01 房屋養(yǎng)老金來(lái)了

近日，在國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

目前，已有上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。

何為房屋養(yǎng)老金？房屋養(yǎng)老金通常指的是住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。

消息一出，引起社會(huì)熱議。對(duì)于廣大業(yè)主，最關(guān)心的無(wú)非是：錢從哪來(lái)？需要自掏腰包嗎？

對(duì)此，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人權(quán)威解讀房屋養(yǎng)老金，其表示，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

02 房子也面臨“養(yǎng)老難”

事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金并非近期才提出。在2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，就提出“建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度”。今年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開(kāi)展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。

從提出到試點(diǎn)，不過(guò)兩年多的時(shí)間，為何要如此著急推進(jìn)這件事情？

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2022年年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期；而到2024年前后，預(yù)計(jì)將有近80%的房屋進(jìn)入此階段。

這代表到時(shí)候市面上大部分的房子將步入“中老年”時(shí)期，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，房屋“養(yǎng)老”將成為比較棘手的難題……

如此快速推進(jìn)相關(guān)政策的落實(shí)，既是常理之中也是未雨綢繆。

03 專家觀點(diǎn)

廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

房屋養(yǎng)老金制度將由個(gè)人與公共賬戶構(gòu)成，其中個(gè)人賬戶屬于個(gè)人，由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施。而公共賬戶資金來(lái)源于多渠道籌集，如財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、公積金增值收益等，公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理。

房屋安全管理，即房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。一方面，通過(guò)體檢看病發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要個(gè)人賬戶支出；如果住宅共用部位、共用設(shè)施出了問(wèn)題，需要大修大補(bǔ)，那就按照專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，提取和使用；如果存在安全隱患，比如可能因自然災(zāi)害、非人為原因?qū)е陆Y(jié)構(gòu)安全、消防安全事件發(fā)生，那就需用保險(xiǎn)。

粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新智庫(kù)常務(wù)副主席、華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓：“

參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋養(yǎng)老金政策的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一手房和二手房交易影響深遠(yuǎn)，同時(shí)，有利于租房市場(chǎng)。

從短期來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)新房、二手買賣進(jìn)入觀望狀態(tài)，而租房增多情況。事實(shí)上，任何新舉措出臺(tái)后，市場(chǎng)都需要消化時(shí)間，尤其是房地產(chǎn)這種大額交易，會(huì)更加謹(jǐn)慎。因此，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)，買家和賣方都會(huì)處于心理博弈期，等到市場(chǎng)走向明朗之后才會(huì)推動(dòng)成交。相比較而言，樓齡較老的二手房，轉(zhuǎn)手難度近期會(huì)增加，二手購(gòu)買力可能會(huì)轉(zhuǎn)向新房。另外，部分購(gòu)房買家會(huì)切換成租房群體，采用以租替售的模式。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房屋養(yǎng)老金有助于提升房屋的維護(hù)和修繕?biāo)剑岣叻课莸木幼∑焚|(zhì)和使用壽命，從而可能提升房屋市場(chǎng)價(jià)值。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜：“

當(dāng)前僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟須增量資金入場(chǎng)。房屋養(yǎng)老金制度的建立則將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。至于公共賬戶的資金來(lái)源，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。

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