中建錦繡城，在售280套；中建錦繡蘭庭在售74套；恒大金碧新城在售188套；

藝術華府在售85套；恒大雅苑在售203套；綠地香謝麗公館在售237套；

恒大世紀廣場在售107套；金科城在售157套；龍湖名景臺在售81套；恒大翡翠華庭在售133套；

濟水上苑在售224套；龍湖水晶酈城在售121套；恒大御峰在售102套……

2024年的濟南樓市，沒有驚喜。

在二手房市場，很多房東以實際行動把某些板塊推上了“風口浪尖”。

比如，次新房扎堆的濟南西客站板塊，好多老業主忙著掛牌出售。

這里面，有以舊換新的，也有套現撤場的。

大的背景是，近期，濟南二手房價格下跌明顯。

1、西客站的萬元線

你有沒有感覺濟南市場進入補跌狀態了？

來看一組數據。以濟南西客站板塊為例。

數據顯示，西客站板塊7月份二手房成交均價是1.1萬/平，平均一套房子的成交周期是185天，相當于半年周期，同比一年前價格跌了10.7%。

這個板塊，有個共同點就是剛需比較多，改善是少數，次新房扎堆，高層為主。

還有就是掛牌價和成交價差的有點大。房東們多數還是堅持掛高價，但真正成交還得下調不少。

比如，西客站板塊的中建錦繡城，有接近300套掛出來了，掛牌均價接近一萬二，但實際成交均價一萬左右。

報業文苑小區也是類似情況。掛牌均價更高，一萬二三，但成交均價才一萬左右。

你說，現在是不是買入機會？總感覺抄底不是那么簡單的事。

再舉一個典型例子，濟南西客站板塊的一個次新小區，恒大金碧新城。房東往外掛的房子，竟然接近200套。

才交付五年左右，房子很新，就住夠了？還是房貸壓力大？還是另有隱情？

這么多房源，著急出售，帶來的最大影響就是成交價持續走低。7月份，這個小區成交均價低至一萬出頭了。

剛成交的一套87.5平的套二，賣了90萬。房東算算賬，虧了還是賺了。

這個小區當年的購房者算是幸運的，交付時候，恒大還沒“趴下”，資金還有。

當然，最早買這個盤的，價格還不到七千，高點買的，價格超過一萬四，差距太大了。

再看看板塊內的恒大城二期。八月初剛成交的三室兩廳，戶型不錯，130多平，總價140萬，單價約10500元。

去年，同樣戶型，不同樓層的房源，成交總價是185.5萬，單價接近14000元。

這四十多萬的差距，可是肉眼可見的！

2、這是一個圍城

圍城就是，有的人想出去，有的人卻想進來。

被譽為濟南第二個CBD的西客站板塊，從樓市層面來說，目前就是這樣的局面。

很多房東，老業主，大批量掛牌，往外賣，轉手。也有不少剛需進場。

西客站，新進場的購房者，愛買哪些房子？

來看看這組數據：某平臺顯示，100—150萬的總價，90—120平的套三，次新房，最吸引人，成交最好。

以單周成交數據看，這個總價段占了接近一半。

毫無疑問，能在西客站買房的，現在幾乎就是剛需為主，還有入門級的改善。

客觀說，西客站這些年的發展并不容易。

2008年，京滬高鐵濟南西站建成通車。西客站逐步吸引了龐大的人流、資金流、信息流等要素資源。

同時，一大批全國知名房企陸續到這里開發建設。產業+住宅的模式流行了很長時間。

綠地、金地、恒大、龍湖、中建等知名房企扎堆在西客站，開發了多個大型社區。

2018年是個分水嶺，在這之前房價陸續上漲，從低谷、洼地逐步水漲船高。

隨后的幾年，處于穩步狀態，雖然有小幅下滑，但還算平穩。去年開始，局面發生了大的轉變，直到今年，市場完全就是下行狀態。

越是下行，房東越是著急，這時候，二手房供應量就居高不下了。

很多人要撤離這里，換個家。不少人，抄底過來，安家。

從這個現象，你能悟出什么嗎？

讓我說，時機很重要，運氣更重要。

2022年前后，高點撤場的，才是高手。

3、老業主的痛點！

再看看現在的西客站面貌。經過十幾年的發展，西客站板塊實現了區域面貌更加靚麗、城市功能更加完備、配套設施更加完善、產業結構更加現代化的發展。

在今年的政府工作報告中，濟南市槐蔭區將“全力打造濟南西站樞紐經濟商務區”列為重點工作之一。

某知名媒體曾報道說：會展、科創、醫療，三大配套優勢必將助力濟南西站樞紐經濟商務區騰飛。

但是西客站的短板，老業主們最清楚了。教育短板，至今仍在。十年前，當大家都是剛需，買個房子，有個落腳地就可以。

但當孩子逐步長大，需要接受教育的時候，很多人發現西客站實在一般，得找個更好的小學，不能耽誤孩子。

還有家長，東西部來回奔波，上下班通勤距離問題難以解決。

你也可以說，CBD只有一個，難以復制。大批的城市白領，上班集聚地還是東部高新區。

西客站的BUG，在地產層面，被無限放大了。

話說回來，西客站目前雖然沒有好學區，但價格很溫和啊！交通還很方便，剛需的愛，就這么誕生了！

從價格來看，普通購房者在西客站完全能找到適合的房源。比如價格1萬以下的，位置雖一般、小區管理一般，但適合剛需購房者。

展望西客站下半年樓市，很多小區換手率會更高。阻擋不了老房東的撤離決心。

當然，新人們也會積極入市，價格逐步回落的態勢還會延續。

只是，誰也無法保證自己是否能抄底成功。