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樓市應(yīng)該還會有一次下跌確認(rèn)

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這兩年我被問的最多的一個問題就是:你覺得房價到底了嗎?

這個問題過于復(fù)雜,我這點功底確實不夠格回答,我只能說個人相對比較樂觀,時間不會太長,不會像很多人說的那樣要走腳盆雞的走勢,要失去的15年,宏觀的基本面和環(huán)境是不一樣的,不能做類比。

但是我們可以換種思維方式來回答這個問題,先把邏輯理順,也許就沒得那么復(fù)雜了。

我先說結(jié)論,可能偏悲觀和現(xiàn)實點,市場應(yīng)該還會有一次下跌確認(rèn)。包括我們的GP市場一樣,目前在做2700點保衛(wèi)戰(zhàn),要想有長牛和大的行情,市場就必須還有一次下跌確認(rèn),可能這個幅度還不小,大家稍微謹(jǐn)慎一點。

繼續(xù)說邏輯,萬事萬物皆有周期,過去我們的房地產(chǎn)市場幾乎一路長紅,極少有下調(diào)周期,也是極短,這次也許不一樣,我們要走的稍微長一點,長遠(yuǎn)才能走的更穩(wěn)一點,不然才會真的像腳盆雞那樣,摔的很慘。

市場要真的見底,個人覺得本輪周期要復(fù)雜一點,因為供求關(guān)系基本面的變化,本輪周期大概率會經(jīng)歷4個周期:估值底 → ZC底 → 情緒底 → 市場底。

01

估值底

就跟買GP一樣,我們會看市凈率、市盈率。房子怎么看估值呢?怎么判斷是不是底部?

我們可以看租售比,或者叫租金回報率,過去這3年,因為房價回調(diào),很多城市的租金回報率大幅提升,一線城市以前很多連1%都不到,現(xiàn)在可以到2%左右,二線城市可以到3%左右,像重慶很多房子是可以到3%的。這可比存米行好呀,5年定期才1.8%,很多米行還下架。

那這個估值底到什么時候才合適呢?我確實沒做過太多調(diào)研,據(jù)說腳盆雞、泰國這些地方好多房子租售比蠻高的,可以做到4%。如果還有一跌,我們就真的快了。

當(dāng)未來明知CK利率會繼續(xù)走低,通貨PZ又會來襲,而又沒有更好的TZ市場,那房子也許就會進(jìn)入大家的法眼,變成香餑餑。

之前寫過,這也是為什么在第二季度我們的HBZC執(zhí)行報告,明確提出租金是影響住房價值的核心變量住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。





02

ZC底

ZC對我們GJ來說肯定很重要,每一次樓市的漲跌其實有ZC市的功勞。

可是我們過去的每次ZC不能說無效,真實的意圖其實是托舉,而非大力刺激,所以大家感覺像是脈沖式的,療效很短。

我們最近其實很多ZC還是有一慣性的,就是要消化存量,減少供應(yīng),一方面保障剛需,讓居者有其屋,另一方面在優(yōu)化增量,雙軌制到430/730ZZJ會議皆是如此,特別是517四箭齊發(fā),到現(xiàn)在感覺療效也快差不多了。

因此未來肯定還有繼續(xù)出臺ZC,且9月老鷹大概率降息,真的大動作才敢展開。同時十八道金牌目前并沒有出完,后續(xù)還會有,最猛的也許還沒出籠,水還在空轉(zhuǎn),另外有沒可能繼續(xù)放開XG?或者全面實現(xiàn)先息后本?

這樣你首付極低,持有成本極低,租售比又還很高,疊加BUFF之下,我就問你買不買?

03

情緒底

情緒底是最難琢磨的,一般情況下,經(jīng)歷了估值底、ZC底,房價下D跌出慣性,大家恐慌性拋S,會帶來大范圍的負(fù)面恐慌情緒。就像現(xiàn)在,估計有90%的人都不看好房地產(chǎn),不看好AG,不看好國Z。

這帶來的結(jié)果是慣性下殺,會出現(xiàn)超跌現(xiàn)象,繃不住的會選擇割肉離場。

而當(dāng)超跌現(xiàn)象出現(xiàn),估值底配合ZC底,就會出現(xiàn)一支無形的大手出現(xiàn),帶來一波上漲行情。

而情緒最易受裹挾,上漲會帶來羊群效應(yīng),情緒很快也會反轉(zhuǎn),大家又都會看漲。

04

市場底

經(jīng)歷了估值底、ZC底、情緒底,最后才會真正迎來市場底,再反過來展開新一輪周期。

這個市場底到底多久能到?沒人能預(yù)測。

個人覺得時間要縮短,需要很多因素、背景的疊加。其中有個很重要的是第五輪康波周期回升期的到來,也就是下輪技術(shù)革命的突破,是新能源還是AI?帶來新的技術(shù)革命紅利,能源突破,人效大幅提升,經(jīng)濟(jì)再次復(fù)蘇騰飛,才能加速房產(chǎn)的市場好轉(zhuǎn)。



綜上,市場短期還未企穩(wěn),也許還有一次下跌確認(rèn),但重慶其實空間不大了,有實力的人已經(jīng)提前下叉了,因為很多人更看重重慶的高租售比,剛需自住也無須多等,早買早享受,但肯定也不用太著急,短期不會有翻天覆地的變化。



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