北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我剛看了您的文章，說花鄉(xiāng)橋周邊小區(qū)的那篇，碰巧我也正要在這附近買房，您能給做個詳細(xì)的解讀嗎？也不用太麻煩，只要列出這幾個小區(qū)的優(yōu)劣勢就行。

益辰欣園、怡?；▓@、鴻業(yè)興園、三環(huán)新城、四合欣園、天興家園、花香西苑、恒富花園。另外育仁里真的有拆遷的可能嗎？溢價率具體多少？另外聽說益辰欣園是沙坑兒上蓋的，質(zhì)量是否有影響？

A：

1、我做不了，您覺得不麻煩我覺得麻煩，頂多簡單說兩句吧。

2、益辰欣園最早叫未來城，是沙坑兒，但這不算劣勢，坑越深的地基還越結(jié)實(shí)呢?；蛘哒f花鄉(xiāng)一帶凈是沙坑兒，怡海和育仁里也都是，黃土崗到馬場六圈一帶多的是。

益辰欣園優(yōu)勢就是電梯板樓，劣勢是密度大點(diǎn)兒。怡海優(yōu)勢是質(zhì)量好配套齊物業(yè)好，劣勢是塔樓太多，板樓的保值更高。鴻業(yè)興園是商品房更強(qiáng)，兩限房弱點(diǎn)兒。三環(huán)新城經(jīng)適房，優(yōu)劣勢都很明顯，避開鐵道噪音就行。

四合欣園和天興家園都是回遷房，質(zhì)量普通地段兒挺好?；ㄏ阄髟肥钦叻?，自住型的，優(yōu)勢是跟商品房幾乎同等質(zhì)量，劣勢就是臨街。恒富華園也是優(yōu)劣勢明顯，看具體的房源吧，一分錢一分貨。

3、育仁里的拆遷說了很多年了，我也不知道有沒有可能，主要得看旁邊小學(xué)的規(guī)劃吧，大概率要拆一塊兒拆，否則光拆這么點(diǎn)兒面積意義不大。溢價率之前到過20%，現(xiàn)在估計也就剩10%了，拖的越久，希望越渺茫，都沉不住氣也就降低溢價了。

4、簡單就這情況，我真寫不了太詳細(xì)的，還是問當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

僅供參考。

二

Q:

請問，我目前在海淀西翠路住，最近想買個小兩居，接老人來京住，兼具保值屬性吧，價位考慮350萬左右，海淀合適的感覺不多，靠近西翠路這邊的豐臺房子有什么推薦的嗎？另，不需要考慮學(xué)區(qū)，交通最好便利性，小區(qū)環(huán)境稍微好些。

A：

1、既然不需要學(xué)區(qū)，那為什么要看海淀的啊？海淀所有的普宅都帶學(xué)位，也就都有學(xué)區(qū)溢價，西翠路一帶30%吧。也就是說，花350萬買套小戶型，實(shí)際得到不超過250萬的居住體驗(yàn)，那100萬是學(xué)區(qū)價值，不上學(xué)的話發(fā)揮不出任何價值。而且今年是入學(xué)高峰最后一年，明年就是明確的拐點(diǎn)，到時候是否保值得看政策，考慮好再買。

2、而且您這靠近西翠路的豐臺是什么標(biāo)準(zhǔn)?。孔罱囊驳檬撬沫h(huán)外的青塔了，四環(huán)內(nèi)是沒什么合適的。

這典型的就看長安新城吧，經(jīng)適房社區(qū)，優(yōu)勢是規(guī)模大，早期的質(zhì)量也不錯，沒學(xué)區(qū)溢價。但這種小區(qū)就是自住為主，期望值別太高，價格走勢更跟隨大盤就算成功。

或者說這預(yù)算不太好買到投資性太強(qiáng)的，因?yàn)楸本┑闹形粩?shù)在600萬左右，超過這個價格的才算改善房，客戶群體對價格不特別敏感，相對容易抬高價格。而市區(qū)總價不太高的多數(shù)都是剛需房，對價格敏感，那更跟隨大盤就挺好了。

3、總之再考慮一下吧，適當(dāng)取舍，房子是用來住的，長安新城是經(jīng)適房中算相對兼顧的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我最近在看朝陽的二手房，雙井和九龍山片區(qū)去看了兩次，比較心儀的有石韻浩庭、時代國際嘉園、天之驕子、金港國際。800-900W預(yù)算兩居，南北或全南、東南戶型，A派公寓也喜歡但目測夠不到。

這4個小區(qū)章哥有沒有推薦先后？另外備選的還有四惠的東恒時代二期，待看的還有奧森片區(qū)。想請教章哥的建議。

A：

1、推薦先后，在我看來都差不多，同一地段內(nèi)同等小區(qū)，連物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都差不多。所以就沒必要排序小區(qū)了，看具體的房源更合適，畢竟房子是用來住的，越宜居的保值越好，至少流動性強(qiáng)。

2、四惠的東恒二期，那如果再排序就肯定是這里優(yōu)先啊，這是送分題。因?yàn)楸本┑囊?guī)劃是攤大餅，樓市板塊也是以環(huán)線為邊界，前些年四環(huán)內(nèi)外的價格還差距明顯呢，現(xiàn)在卻能放在一起比價了，那只能說明是東恒二期的價格走勢更好唄。

或者這么說吧，近十多年來，四環(huán)外大多數(shù)板塊的價格走勢都比四環(huán)內(nèi)強(qiáng)。而雙井屬于兩級分化比較明顯的板塊，豪宅真強(qiáng)，中等的中等，老房吃了不少虧。

3、奧森那就看了再說吧，離得這么遠(yuǎn)怎么考慮的通勤?。咳绻挤奖?，那從投資角度肯定是先北后南，包括板塊和具體小區(qū)。北邊保值好的小區(qū)更多，但是價格也就更高點(diǎn)兒了，基本都10萬左右。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在固安孔雀城有一套房，買了好幾年了，本意是退休后自住兼顧投資。現(xiàn)在是感覺租金還可以，那如果以租售比的理論來看待，是不是也應(yīng)該房價觸底了？

A：

1、具體數(shù)值是多少??？北京的平均值是不到700，郊區(qū)一般800左右，環(huán)京如果在這個數(shù)值左右就說的過去了，可以看作基本觸底。

2、不過說實(shí)話，這種用租售比來評估溢價的方法一般只適用于成熟板塊，至少是入住率超過70%的小區(qū)，否則沒什么意義。因?yàn)槿绻胱÷屎艿停羌幢闶亲饨鸩坏鸵矝]有代表性，畢竟有大量的房子是閑置狀態(tài)的，相當(dāng)于庫存，一旦上市是必定降低市場價的。

3、另外一點(diǎn)，環(huán)京的租售比是個挺尷尬的存在，因?yàn)椴缓么_定是用北京的當(dāng)參照，還是用當(dāng)?shù)乩铣菂^(qū)的？

如果用北京的當(dāng)參照，那北京的平均值是6/700，環(huán)京即便達(dá)到800都算說的過去。而如果是對標(biāo)廊坊市區(qū)，那4/500就算高的了，環(huán)京的800就更高了，說明還是有泡沫的。

4、所以我也不敢多說什么，對環(huán)京樓市實(shí)在不熟。只能說如果以北京的當(dāng)參照，再加上橫盤的日子不短了，那可以算基本觸底。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。