地方錯(cuò)誤的調(diào)控政策，才是房地產(chǎn)真正的“灰犀牛”。本來(lái)可能沒(méi)這么多病，但架不住七八個(gè)不同科室的護(hù)士輪番給它打針。

原創(chuàng) | 天府財(cái)經(jīng)

撰文 | 潘談

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的最新數(shù)據(jù)：8月新建住宅價(jià)格同比下跌約5.3%，創(chuàng)九年來(lái)最大跌幅。

今年前八個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.2%，新房銷售面積降18%。凸顯政府的支持措施未能有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從一線城市的表現(xiàn)來(lái)看，8月新房售價(jià)同比下跌4.2%。北京、廣州和深圳分別下跌3.6%、10.1%和8.2%，僅上海上漲4.9%。

二、三線城市8月的新房售價(jià)，同比分別下降5.3%和6.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.5個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

8月份二手房的價(jià)格也加速下跌，其中一線城市同比下降9.4%，二、三線城市同比分別下降8.6%和8.5%。

政府今年5月全面松綁住房貸款政策，包括取消個(gè)人房貸利率政策下限，將首套房首付比例下限降至歷來(lái)最低等，甚至傳出下調(diào)存量房貸利率，但市場(chǎng)整體依然低迷。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的70個(gè)城市中，只有上海和南京在8月實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)月度和年度雙增長(zhǎng)。而去年全國(guó)樓市雙冠成都，也進(jìn)入了下跌之列。

路透社一項(xiàng)調(diào)查預(yù)測(cè)，中國(guó)房?jī)r(jià)將在今年下跌8.5%，明年下跌3.9%。所以認(rèn)為樓市已見(jiàn)底，為時(shí)尚早。

世界被突如其來(lái)的疫情打亂，當(dāng)前經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的不確定性仍在增加。全球經(jīng)濟(jì)萎靡不振，貿(mào)易摩擦不斷，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力，使得投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期變得更加謹(jǐn)慎。

2022年，房地產(chǎn)的銷售額下降了5萬(wàn)億，去年又下降了6.5萬(wàn)億。相比于2021年18.1萬(wàn)億的銷售額高峰，相當(dāng)于每年丟掉了5、6萬(wàn)億的銷售額。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化向各個(gè)行業(yè)傳導(dǎo)，包括相關(guān)聯(lián)的建材業(yè)、家居家電、裝修等100多個(gè)行業(yè)。一鯨落萬(wàn)物沒(méi)生，倒是萬(wàn)業(yè)齊暗。

過(guò)去政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融體系和整體經(jīng)濟(jì)造成過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，這都有積極意義。

但又急又猛的“三道紅線”，把相對(duì)還算正常的房地產(chǎn)迅速送進(jìn)了ICU。

三年疫情下來(lái)，發(fā)現(xiàn)還得靠房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)。各地紛紛解除套在房地產(chǎn)上的枷鎖，卻發(fā)現(xiàn)它已嚴(yán)重窒息，人工呼吸也沒(méi)用。

房地產(chǎn)下滑傳導(dǎo)到地方財(cái)政，賣不出地就意味著沒(méi)有土地出讓金。土地出讓收入的減少，嚴(yán)重影響財(cái)政收支平衡。三、四線城市爛尾工程一大堆，有的地方甚至發(fā)不起公務(wù)員工資。

最近，國(guó)務(wù)院首次向全國(guó)人大披露，2023年末政府法定債務(wù)70.77萬(wàn)億元，包括國(guó)債余額30.03萬(wàn)億元、地方政府法定債務(wù)余額40.74萬(wàn)億元。很多債務(wù)都與房地產(chǎn)業(yè)和基建有關(guān)，而且地方法定債務(wù)之外，還有不少隱形債務(wù)。

2021年的8.7萬(wàn)億土地出讓金，是中國(guó)歷史上的峰值。2023年下降到5萬(wàn)多億，今年上半年只有1萬(wàn)多億，全年估計(jì)不超過(guò)3萬(wàn)億。這已不只是腰斬的問(wèn)題，而是斬到了腳踝。

并且不少土地還是由地方城投公司在承接。像成都8月份拍的幾塊地，都是成都高投，東部新區(qū)平臺(tái)公司在托底。民營(yíng)企業(yè)已基本沒(méi)能力拿地。

當(dāng)前我們最大的錯(cuò)位是：上面以為我們還有錢(qián)，我們以為上面還有招。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，今年工業(yè)品出廠 價(jià)格 大 幅下降 ， 產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致價(jià)格走低 。 CPI持續(xù)處于1%以下，通縮的壓力越來(lái)越大。

靠生活消費(fèi)品漲價(jià)來(lái)拉動(dòng)CPI，顯然力不從心，在就業(yè)不佳環(huán)境下，平添百姓生活痛苦指數(shù)。

正如孟曉蘇所說(shuō)：什么是“灰犀牛”，地方錯(cuò)誤的調(diào)控政策才是真正的“灰犀牛”。本來(lái)樓市可能沒(méi)這么多病，但架不住7、8個(gè)不同科室的護(hù)士輪番給它打針。

過(guò)去幾年，突如其來(lái)的疫情，明顯使正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亂了分寸。不同部委和地方政府，對(duì)平臺(tái)、房產(chǎn)、教培，雙碳等出臺(tái)的政策，導(dǎo)致不少“合成謬誤”。

比如，有的部門(mén)要控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)，就不顧就業(yè)和GDP增速。有的部門(mén)要治理教培或資本無(wú)序擴(kuò)張，不細(xì)想會(huì)不會(huì)傷害民營(yíng)企業(yè)家產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家精神。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)能跑到世界第二，對(duì)內(nèi)是房改激活了消費(fèi)，對(duì)外是加入WTO拓展了貿(mào)易，而民營(yíng)企業(yè)的56789功不可沒(méi)。當(dāng)前兩條腿都遇到問(wèn)題，新質(zhì)生產(chǎn)力破局亦需要時(shí)間，我們只有匍匐前進(jìn)。

世間萬(wàn)物，是什么生于黑暗，死于黎明？希望！

8月份房地產(chǎn)業(yè)唯一的積極信號(hào)是開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.35，連續(xù)四個(gè)月回升。本周，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)降息25BP，也有可能是50BP，利好中國(guó)樓市預(yù)期。

9月和10月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，熱點(diǎn)城市無(wú)論從推盤(pán)強(qiáng)度、還是營(yíng)銷力度都將提升，短期內(nèi)核心城市新房、二手房市場(chǎng)活躍度可能小幅回升。

但整體看，樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心，都需要時(shí)間恢復(fù)。中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期，還需要房地產(chǎn)支撐過(guò)渡，就要有更多政策提高老百姓消費(fèi)能力。

大家都明白未來(lái)不能再靠房地產(chǎn)，也明白當(dāng)前的房地產(chǎn)是個(gè)病人。但相信沒(méi)有人希望它死去，因?yàn)閷?duì)大多數(shù)中產(chǎn)而言，都是房地產(chǎn)鏈條上的病人。

《繁花》里爺叔說(shuō)：今天的太陽(yáng)曬不到明天的衣裳。或許，用時(shí)間換空間是唯一的辦法。

反正被延長(zhǎng)了三年工作時(shí)間，爺叔，我們慢慢熬唄！

撰文Writer | 潘談

「天府財(cái)經(jīng)」出品人 「天府財(cái)評(píng)」首席評(píng)論

原四川日?qǐng)?bào)集團(tuán)成都報(bào)道編委

《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO

視覺(jué) | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚

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