香里灣售樓處 圖片來源：吳若凡/攝

吳若凡 中房報記者 苗野 上海、北京報道

浙江省淳安縣香里灣度假村項目因“容缺備案”驗收引發的爭議持續發酵。

在“保交房”政策背景下，施工方、開發商與監管部門圍繞竣工驗收程序合法性、工程款支付及違建認定等核心問題各執一詞，勾勒出一幅復雜的多方博弈圖景。

2025年5月20日，中國房地產報新媒體平臺發布深度調查報道《千島湖香里灣項目違規驗收風波：工程款糾紛下的“保交房”爭議》，披露浙江省淳安縣“香里灣”度假村項目存在施工單位未參與竣工驗收備案、竣工備案圖紙與實際施工圖紙不符、超規劃建設等爭議。

報道指出，項目在“保交房”政策背景下，以“容缺備案”方式完成驗收程序，但相關操作被質疑涉嫌程序違規。

報道刊發后，中國房地產報陸續收到淳安縣住房和城鄉建設局（以下簡稱：淳安縣住建局）、杭州圣域嘉房地產開發有限公司（開發商，以下簡稱：杭州圣域嘉）及新世紀建設集團有限公司（總包方，以下簡稱：新世紀建設）的書面回復。

三家單位圍繞淳安縣“香里灣”項目的竣工驗收備案、工程款支付及違規建設等問題相繼做出回應，且各方回應差異較大。

開發商回應

工程款支付爭議：合同執行與資料提交的博弈

此前報道中提及，開發商杭州圣域嘉以“銷售不暢”為由拖延支付工程款，雙方在工期延誤賠償、付款節點等問題上分歧嚴重。

杭州圣域嘉在給中國房地產報記者的書面回應中表示，工程款支付已按照合同條款執行，且已超出合同中約定的支付比例。根據合同條款，項目一期工程在各幢樓主體驗收合格后支付到實際完成工程量造價的75%，全部竣工并上報完整資料后支付到85%。由于新世紀建設至今未提供完整工程資料，故未達到85%的支付比例。

此外，杭州圣域嘉還表示，雙方委托的第三方審計公司已于2024年12月31日完成審核初稿，但因新世紀建設不配合提供工程資料和核對造價，導致最終結算造價未能確定。

新世紀建設表示，2024年9月，公司在淳安縣住建局領導的見證下向建設單位移送了用于工程造價審核的全部紙質版竣工圖。此外，公司從未收到過建設單位或建設單位單方委托的造價審核單位發送的“審核初稿”。

新世紀建設稱，項目一期工程實際完成量總價已達1.08億元，根據合同條款第三部分專用條款第12條，項目一期工程按各幢樓主體驗收合格后支付到實際完成工程量造價的75%，而不是合同總價的75%，且2024年5月竣工備案時，淳安縣住建局已采用“容缺備案”機制認可項目合規性。

新世紀建設表示，其嚴格按合同約定提交自身施工范圍的資料，但圣域嘉公司另行發包的門亭、地下室改建等工程資料未納入總包備案范圍，相關缺失材料應由建設單位自行負責。

新世紀建設認為，在協調過程中，杭州圣域嘉拒絕討論工程款支付問題，只談驗收，這直接影響了項目建設進度和驗收。

淳安縣住建局在核實情況后指出，自2023年8月份起，施工方與開發商因工程決算、工程款支付等問題產生糾紛?？h住建局、項目屬地政府多次組織協調無果。在協調期間，施工方擅自退場，影響了項目建設進度和驗收?？h住建局建議雙方按照《施工合同》約定，通過司法途徑解決糾紛。

施工方對開發商回復函的說明

“容缺備案”爭議：政策合理性與程序合法性的碰撞

首篇報道中提及開發商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整資料的情況下，通過“容缺備案”完成了項目驗收。

新世紀建設認為，建設單位建設的是酒店而非住宅，并不適用于“保交房”政策，一期項目已經竣工，性質屬于酒店，而非一般住宅樓，項目二期也已開工建設。對于“容缺備案”程序，公司提出質疑，要求提供具體政策文件及法律依據，至今未果。

杭州圣域嘉認為，由于新世紀建設逾期不提供竣工備案資料，導致“香里灣”項目一期已銷售住宅面臨逾期交付風險，嚴重侵害購房群眾合法權益。在多次協調無果后，根據“保交房”政策，項目得以按“容缺備案”方式完成驗收。杭州圣域嘉強調，這一做法是為了維護購房者的利益，并非未通知施工方或未提交完整資料。

新世紀建設表示不存在拒交資料行為，實際原因為建設單位未依法組織驗收且未匯總總包資料。針對項目存在的違建和未批超建問題，公司已向淳安縣住建局提交書面異議，明確主張工程不符合法定驗收條件。

淳安縣住建局在核實情況后回復稱，因“香里灣”一期項目已售住宅部分逾期交付，為維護購房者合法權益，根據“保交房”工作要求，決定采取“容缺備案”方式。

淳安縣住建局表示，已多次組織雙方協調，但因分歧過大未能達成一致。在施工單位拒不提供竣工驗收資料的情況下，根據省市相關政策，允許以房屋建筑安全性鑒定報告替代工程竣工驗收報告和工程質量監督報告?？h住建局強調，此舉是為了解決房地產風險項目，保障購房者利益，且程序合規。

三家單位在竣工驗收備案的合法性及“容缺備案”問題上存在明顯分歧。

杭州圣域嘉強調維護購房者利益的政策合理性，新世紀建設對施工資料提交和“保交樓”適用政策等提出質疑，并要求政策透明度，而縣住建局則稱依據相關政策和工作要求，解釋了采取“容缺備案”的原因和程序合規性。

違建糾紛：舉報認定與處理程序的爭議

首篇報道中提及，“香里灣”一期項目存在開發商擅自增建2000平方米地下室、改建等一系列情況，項目現狀與經過審批的圖紙（包括施工圖紙、竣工圖紙）有明顯的不符。

對此，杭州圣域嘉表示，一期地下室于2021年向規劃管理審批部門申請變更過，不存在超規劃開發。同時，2號樓外側的門樓不存在違建情形，因為該門樓在2017年通過的方案中有效果圖及建筑相關圖紙，并在一期規劃驗收時經現場核實符合建設方案。

新世紀建設指出，關于2000平方米的增建面積，淳安縣自然和資源規劃局曾答復稱屬于二期建設范疇，與一期無關。因此建設單位在未取得一期工程《建設工程施工許可證》的情形下，在一期建設中建成了“地下部分”應屬違建。

關于門樓等問題，2024年11月5日，新世紀建設向淳安縣綜合行政執法局高鐵新區中隊（以下簡稱：淳安縣綜合執法局）舉報了圣域嘉千島湖“香里灣”度假村項目一期的違建問題，具體涉及1號、2號、5號樓房的通高陽臺部分擅自澆筑鋼筋混凝土平臺。然而，在淳安縣綜合執法局的《立案審批表》中，案件來源卻被描述為“巡查中發現”，而非新世紀建設的投訴。

新世紀建設認為，執法局之所以回避“投訴”這一案件來源，是因為“投訴”形成的行政處罰案件需要回應投訴人的訴求，而“巡查中發現”的案件則無需顧及投訴人，因此本案被刻意異化為“巡查中發現”，存在故意作虛假記載的情況。

施工方對住建局回復函的說明

對此，淳安縣住建局表示，淳安縣綜合執法局對違建情況進行了調查核實，確認從2024年7月20日起，開發商杭州圣域嘉涉嫌在未取得規劃許可證的情況下，擅自將1號、2號、5號樓房的549處通高陽臺基本澆筑完畢，涉及面積約1880平方米。淳安縣綜合執法局向開發商下達了責令停止施工通知書，并開展了立案調查。期間，執法局委托了第三方專業機構對是否可以拆除進行鑒定，鑒定結果為不宜拆除。同時，為慎重起見，執法局已經安排另一家專業機構再次進行鑒定，案件仍在進一步辦理中。

淳安縣住建局回應

此外，杭州圣域嘉在來函中對新世紀建設提出幾點質疑：其一，詢問新世紀建設為何未按合同約定提供竣工備案資料，并要求明確相關法律法規依據；其二，詢問新世紀建設為何不安排人員核對工程結算初稿，影響項目結算推進；其三，質疑新世紀建設不通過協商、調解、訴訟等正常途徑解決爭議，而是通過造謠、損害其商業信譽進行要挾；其四，認為新世紀建設不按合同履行義務、犧牲購房群眾利益。

新世紀建設對此逐一進行了回應：首先，因門樓非己方施工卻建于主體結構上，存在安全隱患，因此，不愿為非己方施工項目蓋章擔責。其次，對于淳安縣住建局的“容缺備案”驗收，已書面申請公開政策法律依據遭拒。公司堅持依據《建設工程質量管理條例》執行驗收程序。再者，否認建設單位所稱己方不安排人員核對結算初稿，指出是建設單位故意拖延結算，合同規定三個月，至今已超一年。最后，說明通過媒體監督促進政府依法行政是無奈之舉和正當權利，向社會揭露建設單位不誠信行為是社會責任，意在提醒政府部門制止違法建設。

杭州圣域嘉向本報發函時稱，此前關于香里灣項目工程款糾紛及違建問題的報道“僅依據新世紀建設單方陳述，未充分核實公司及政府部門信息即發布，導致公眾認知偏差，并對企業商譽和經營造成重大負面影響”。

中國房地產報記者對“香里灣”項目糾紛的報道，系基于公共利益原則，報道內容均以雙方往來函件、政府公開文件等書面材料為依據。