文｜鄧浩志

統(tǒng)計(jì)局最近公布了1—8月我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)。還有8月70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。總的看來，房地產(chǎn)行業(yè)和市場完全無法用“向好”來描述，也不能用“穩(wěn)”來歸納，甚至用“調(diào)整”總結(jié)都不準(zhǔn)，會產(chǎn)生歧義。目前中國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)就是實(shí)實(shí)在在地大幅下跌，持續(xù)回落，并且沒有見到下跌減速的跡象。按照目前趨勢，最樂觀估計(jì)，中國房地產(chǎn)市場真正全面見底，很可能仍需要一兩年左右的時(shí)間。如果過程中繼續(xù)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速放緩沒有改善，貨幣政策不夠積極，外匯市場預(yù)期不理想，房地產(chǎn)政策支持不充分等問題。則房地產(chǎn)這輪下行周期還有可能繼續(xù)延長。

具體數(shù)據(jù)：

1—8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%。

施工面積同比下降12.0%。住宅施工面積下降12.6%。

新開工面積下降22.5%。住宅新開工面積下降23.0%。

竣工面積下降23.6%。住宅竣工面積下降23.2%。

新建商品銷售面積同比下降18.0%，住宅銷售面積下降20.4%

新建商品房銷售額下降23.6%，住宅銷售額下降25.0%。

商品房待售面積同比增長13.9%。住宅待售面積增長21.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降20.2%。

國內(nèi)貸款下降5.1%；利用外資下降42.4%；自籌資金下降8.4%；

定金及預(yù)收款下降30.2%；個(gè)人按揭貸款下降35.8%。

以上綜述：中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)大幅萎縮，今年銷售總額不排除跌破10萬億的大關(guān)。按照中國14億人口的市場計(jì)算，這個(gè)房地產(chǎn)市場規(guī)模已經(jīng)低于，甚至是遠(yuǎn)低于其合理范圍。這將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，影響行業(yè)良性發(fā)展，甚至對民生都產(chǎn)生較大負(fù)面影響。

8月70城商品住宅銷售價(jià)環(huán)比下降

1、商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

新房：北、廣、深分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%

二手房：北、上、廣和深分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%

2、商品住宅銷售價(jià)格同比降幅擴(kuò)大

新房：北、廣、深分別下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上漲4.9%；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.3%和6.2%

二手房：北、上、廣、深分別下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降8.6%和8.5%

以上總結(jié)：全國房價(jià)仍在下跌當(dāng)中。事實(shí)上幾乎所有城市的房價(jià)跌幅已經(jīng)超過了30%，部分甚至超過50%，這將意味著大批購房者持有的物業(yè)是負(fù)資產(chǎn)，換個(gè)角度看就是銀行的不少貸款抵押物價(jià)格已經(jīng)低于貸款額度。這對貸款者的還款積極性是個(gè)極大的挫傷。其后果很可能是更多的房貸斷供，更多的法拍房出現(xiàn)。但由于樓市繼續(xù)下行，房價(jià)繼續(xù)下跌，銀行就算沒收了抵押的房源，也未必能能夠賣出變現(xiàn)，拍賣回收的資金也大概率不足以沖抵貸款者的欠款。由此，銀行的壞賬，呆賬就有可能進(jìn)一步上升……