這幾天各路消息太多。

包括地產股的異動，似乎都在昭示樓市進一步刺激政策箭在弦上，加上明天就是周五。

今年還會有金九銀十嗎？

01

先給結論，到目前為止，市場沒有一點“金九”的氣氛。

根據中指研究院的統計，8 月中國百城二手住宅，同比下跌 6.89％，環比下跌 0.71％，已經連續 28 個月環比下跌。

所有城市的二手房價格，均已連續五個月環比滑落，新房價格環比下跌的城市數量則從 7 月的 39 個增至 46 個。

中秋期間，各地都加大力度進行促銷，但多個城市僅核心區樓盤到訪量較節前增加，冷熱分化進一步拉開。

9 月 15 日至 17 日，全國 25 個代表城市新房日均銷售面積較 2023 年同期下降約 29%，與 2019 年相比則下降 55%。

市場怎么了？

過去幾個月，我一直強調，過往經驗已不適用于當下樓市。市場現在是脈沖式修復，持續性差，九月份能不能起來，就看接下來幾天政策釋放的力度夠不夠大。

話說，不少買家，現在是一邊看房一邊等政策。

02

究竟還有什么政策，能把市場帶動起來？

1. 繼續降首套房利率；

2. 減稅，包括首套房契稅，以及二手交易中的增值稅等；

3. 全面取消限購、限售、限價等，讓商品房在沒有行政干預的情況下，回歸市場化；

4. 地方政府補貼力度進一步加大，包括定點補貼。

帶動是不是就是漲價？不是，這個“動”是流動性。眼下，流動性才是樓市最大的命門，沒有流動性，置換鏈就斷了，新房賣給誰，土地......

從老百姓的角度，沒有流動性就等于沒有房價。

上個月去了一趟江蘇某三線城市，離南京很近，老友聊到房子直搖頭，說小區 120 平方的房子有掛 90 萬，有掛 80 萬，還有掛 60 萬，80 平方有掛 60 萬，也有掛 40 萬，最低還有掛 35 萬的。

問題是，這半年，掛多低，既沒人看，也沒人買。也正是因為沒人成交，大家比較淡定，默默還貸，沒有特殊情況，一般不聊房子，門口的中介基本倒完了。

這應該是很多三四五六線城市的縮影，一邊人口集中，一邊人口流出，不可逆。

03

這段時間，還有一條熱搜引起大家關注，那就是香港房價已經跌回 2015 年。

代表香港二手私人住宅價格的 CCL 指數，再創多年新低，重返 2015 年 2 月底的水平。

2024 年累計跌幅達到 5.84%，較 2021 年 8 月 191.34 點歷史高位跌了 27.56%。港島區的房價指數更是較歷史高位下跌了 31.4%，回到了 2014 年 8 月的水平。

那國內呢？

以深圳為例，最近開盤的龍崗橫崗某新房項目，折后均價 3.3 萬，回到了 2017 年的價格水平。

其他一二線城市的情況差不多，就不一一羅列。

很多人有點恐慌了，房價下跌的信心建立了，但是到這個階段我反而比較安心。

一方面水分已經擠掉大部分了（提醒一下，近幾個月部分新一線城市處于補跌狀態），另一方面房子的真正價值，或者說好房子、差房子，通過這兩年的成交、入住數據，以及肉眼可見的交付情況，已經現原形了。

樓市溫水煮青蛙會是常態，超過 90% 的房子已經確認了消費品屬性。既然是消費品，就有正常的折損。

從目前的消息看，刺激政策不會等太久，金九銀十會有一波行情，但不要抱有太多期望值，力度肯定不如上半年，“以價換量”的方向也可以確定。

此外，大家最關心的存量房利率下調，我 7 月份在“ 16 號內參”中就說過，氣氛早就烘托到位了，年內落地，無非時間點和方式，誰來推一把。很快了！