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上一篇老司機說國慶售樓處可能會火爆，但昨天其實已經人滿為患了。

新政出來后，有好多沉睡客戶突然“醒”了過來，紛紛主動來問我某樓盤什么價格，隨即昨天就產生了5組新房帶看。

情緒就是這么神奇，前一天還看淡十年，后一天就擔心上漲。

每次老司機在給客戶做咨詢時，總會強調一句：

我的意見只是基于現狀的推論，如果今后政策出現大反轉，那時候所有的結論就都不成立了。

這次政策就有點大反轉的意思，既然喊出了“止跌回穩”，后面應該是會有一系列刺激措施，直至止跌回穩的目的達到。

老司機經歷過2008、2011和2021三輪大跌，大跌時人們往往會放大不利因素，而忽略有利因素，上漲的時候則完全相反。

本次下跌的不利因素就包括投資盤過大、杠桿過高、人口衰退和城市化到頭，外加經濟不景氣。

但有利因素依然存在，包括很多居民的居住條件并不好，存在改善需求；大量的常住人口沒有買房，存在剛性需求；人口繼續在往一二線聚集，大城市的人口依然在增長，存在結構性需求。

像寧波這樣的城市，房地產行情并沒有走到盡頭，而且可能永遠沒有盡頭，只是回不到過去那種年銷6萬套的輝煌罷了。

大城市的房價，拉長來看必然是螺旋上漲的，這個螺旋有時候很大，就像這次就回調了30-40%，但長期上漲的趨勢改變不了，這是資金匯集和貨幣貶值共同決定的。

當然，情況會比過去復雜很多，有些板塊，或者有些產品可能就漲不了，甚至還會下跌。

老司機今天要再次強調次新房，次新的一個特點是偏貴，特別是比周邊新樓盤要貴。

次新里有一類是便宜的——當初投資客太多的那種樓盤。老司機常舉的一個例子是中旅城——這個萬人搖的樓盤現在踩踏嚴重，價格已經打過了頭。

但大部分次新的價格都是偏貴的，很難賣。很多房東總喜歡用自己的買入價來衡量，高低想賺一點。

但能不能賺，取決于當初買入的價格，如果運氣不好買到了高點，現在想不虧是很難的。就算后面行情回暖，但要漲回當初的買入價，過程也會相當漫長。

在這個漫長的過程中，如果房東還要不斷的付按揭利息，這樣算起來回本更是遙遙無期。

所以很多有價無市的次新房，特別是房東資金需要周轉的，應該趁此行情堅決出掉。切忌臨時起意，看到有人要買又想漲價，想減少點損失，后面悔之晚矣。

2023年初那波行情，許多房東就是因為臨時起意而錯失良機，到現在少說也跌了20%，腸子都悔青了。

為什么老司機對于次新不看好，哪怕行情回暖也不是很看好？

因為絕大多數人不了解二手房市場的真相，這個市場里只有剛需客，占到了85%以上，剩下的改善需求少得可憐，都是新房市場里挑剩下的。

簡單來說二手房市場里的改善客戶，都差錢，不差錢早就買新房去了，新房產品要好得多。

既然差錢，對于價格的承受力就很有限，房東想賣個高價，不好意思，客戶買不起。

這就是次新二手房最大的尷尬，接盤人太少，而且能力不強。此前老司機也多次闡述過這個觀點，只是很多房東沒太聽明白。

給大家算筆賬，從2017-2021這五年，寧波市六區每年至少賣掉5萬套房子，5年就有25萬套+，保守一點30-40%是投資客，投資盤也有7.5-10萬套，取個中間值8萬套。

寧波現在的二手房每年成交4萬套不到，就算回到正常每年大概也就5萬套，其中300萬以上的占比不到15%，每年也就7千套。

8萬套存量除以7千套，靜態去化周期超過11年，這是嚴重的供過于求。

現在信心是有點回暖了，但購房者的收入并沒有回暖，離他們買得起300萬+的次新房，還有漫長的距離。

相對來說，次新中的剛需盤要好一些，如果總價在200萬左右，銷售難度會小很多。這部分房子大多在郊區，只要地段配套能滿足剛需居住，脫手的壓力或許不大。

反倒是那些市區改善型次新房，300萬+那些，房東務必對回暖要有個清醒認識，放棄幻想，抓住機會，解套（或割肉）上岸。

二手房市場很難給到他們全體解套的機會。

現在市場信心有所恢復，特別是股市連拉幾根大陽線，讓人感覺春天又回來了。但事實可能并沒有這么簡單，老司機昨天在司享圈里對此做過一個簡單判斷：

現在的回彈更多是壓抑需求的釋放，有些購房者已經觀望了兩三年，少則大半年，這樣的政策會刺激他們現在行動。

但這撥需求釋放之后，持續性的需求從哪里來？這就需要經濟增長來支撐了。只有老百姓收入上來，買房的人增多，房價和交易量才可能持續。

那么，困擾經濟的那些問題都解決了嗎？比如民企的信心問題，有錢人潤的問題，權力干涉企業經營的問題，如果這些問題不解決，哪來的繁榮？

香港今年“撤辣”迎來樓市狂歡，但三個月之后就熄火了，房價重回下跌，甚至創下新低。

什么原因？經濟沒有跟上！

最后還是那句話，買房賣房找老司機，具體服務細則請點開下面的小標簽了解。

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