文｜鄧浩志

十一黃金周，廣州樓市表現如何？

國慶前樓市利好政策出了一大批，股市大漲，地產股更是暴漲，那這個十一黃金周樓市表現如何呢？根據我在大中介機構，大開發商獲得的數據，以及跟部分房企高層溝通，匯總“十一”假期的市場表現，大致如下：

“10.1”當天和9月份的周末相比，各樓盤看房客戶增加約一到兩倍，成交量增加了三到五倍。值得注意的是，新政之后“10.1”當天和前兩天，不少樓盤反映，新到訪客戶明顯增加，這說明一部分之前已經不看房的客戶，又開始看房了。板塊方面，不但核心城區表現不錯，遠郊樓盤一樣有明顯增長。優惠方面，各大開發商給予在“10.1”給予了促銷優惠，但總體沒有今年630那一波折扣大，范圍大。折扣少了成交仍然放大，感覺市場信心的確有增加。

“10.2”、“10.3”，各樓盤到訪客戶比“10.1”天減少約20%左右，成交也略比“10.1”有所下降，但市場仍然保持較高熱度，各大售樓部看房的人依舊很多。

“10.4”市場繼續有所降溫，不同樓盤情況有差異，部分有活動的項目人氣較旺，促銷力度不大的樓盤到訪明顯減少。

其中一個特征是9月30—10月2日，這幾天我一個樓盤和中介打來的推銷電話都沒有，估計是他們忙不過來。3號開始有銷售電話（2個），4號增多（4個），這說明部分樓盤到訪客戶減少，銷售閑下來了，開始Call客。成交量方面4號也前幾天有所減少。總體概括，如果9月的周末市場熱度平均值為“1”的話，那“10.1”就是“5”，“10.2”與“10.3”就是“4”，“10.4”是“3”。

另外，貝殼發了熱銷海報，4天賣了1800套，這個應該不會有太大水分。如果算全市，那國慶前四天，全廣州新房成交大概4000來套。也就是4天時間就完成了整個9月的業績。可見，樓市是真的火了。

至于剩下最后3天假期我就不再報了，按慣例肯定是越來越少的，但這也不改變十一樓市的強勢的最終判斷。

一二線城市松綁，樓市回暖，三四線城市咋辦？

四大一線城市全面松綁限購，釋放了更多的購買力。從新政后一周的樓市表現看，一線城市成交量已經出現了明顯的大幅反彈。二線城市則在央行重磅利好支持下，首付降低了，利息降低了，市場也止跌回升，有回暖的跡象。但三四線城市呢？松綁限購？其實他們早已取消限購了，降低購房首付和利率？他們也早就降到了可降的最低水平。而在一線和二線城市收獲利好的時候，三四線城市的購買力反而進一步被分流。所以這波樓市刺激樓市政策，對多數三四線城市而言，反而是一波巨大的利空。畢竟房地產業是全國性的，房地產市場不止北上廣深，不止省會和區域大城市，更大量的三四線城市怎么辦？怎么加快去化？加快去庫存呢？我只能無奈且肯定地回答，此題無解，至少當下無解。

從策略上看，目前的確應該先救有可能救起來的一二線城市，其他先不管也管不了。只能期待一二線城市樓市復蘇之后，看能否帶動周邊三四線逐步復蘇。而從趨勢性看，北方的大部分城市，經濟較弱的三四線城市，人口流出的中小城市，其房地產行業整體下滑不是技術性的，而是趨勢性的。這部分城市才是真正過了高峰，后面是一長長的下坡段。

至于大城市的外圍郊區，雖然最近表現有點類似三四線城市。但本質上他們仍然大都市圈范圍，受大城市購買力輻射，只要市場回暖，大城市郊區和三四線城市還是有根本性區別的。