文/謝逸楓

金九樓市月尾，刺激、振興房地產一攬子政策9.24、9.26、9.27、9.29新政出臺，其中降準、降息、統一首付比例、存量房貸利率下降的部分政策落地，保障性住房再貸款、延長2項金融政策及收儲房企庫存和空置土地政策暫未落地。

一線城市的深圳與上海、廣州9月29日當晚同步和9月30日北京發布取消或放寬限購套數，取消限售、取消限離、二手房轉讓增值稅免征年限5年改2年、納稅或社保年限縮短、取消普通和非普通住宅、公積金貸款額度上調政策等方面政策。

國慶黃金周期間，一線和核心二線城市樓市迎來大爆發，原因是廣州、北京、上海、深圳、廈門等限購取消、放松，取消限售及稅費免減、取消普通和非普通住宅標準，9.24和9.27及9.29樓市新政、房企供應大增、促銷力度加大有關。

按照數據來看，對比9月，一線城市和核心二線城市樓盤的到訪量、認購量、成交量暴漲，銀十開局表現超預期，市場止跌回穩跡象明顯，預計短期內新政將繼續顯效，刺激房地產市場火熱行情，10月市場銷售數據將出現翻倍性爆炸增長。

一線城市和核心二線城市房地產市場能否見底反彈，迎來拐點，就看這波政策效果與持續性，能否讓市場行情持續火爆，政策能否全面落地并繼續加碼，讓房價、成交量連續上漲3個月到6個月以上，甚至1年以上。

不可忽略的一個重要事情就是國慶節假期的認購量、成交量不是最后的網簽量，數據存在滯后性，因為不動產登記中心（房管局）的工作人員放假，無法在國慶節期間實施網簽。因此，數據可能存在一定的滯后性因素。

國慶節假期，房地產市場認購數據還是顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩態勢，北上廣深屬政策利好直接受益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現了短期來訪、認購上升的跡象。

而余下的多數城市雖然行情相對平淡，非核心二線城市和大多數三四五六線城市最為明顯，表現為銷售成交低迷，入市信心不足，預期弱。但基本成交也已進入筑底階段，后面能否在10月企穩回升，有待市場觀察。

65個城市來看，58安居客2024年國慶假日樓市報告數據顯示，2024年10月1日到10月7日，全國重點監測的65個重點城市日均新房找房熱度指數為74，較9月上升約8%，十一黃金周期間（10.1-10.7）樓市出現升溫跡象。

目前房地產市場最新的四個信號，是未來房地產市場新的變化、新的政策趨勢信號。第一個信號是城市、區域、樓盤分化，一線城市比二線城市火爆，二線城市比三四線城市火熱，市中心比郊區熱售、高端樓盤比普通樓盤大賣。

第二個信號是一線城市和核心二線城市二手房市場到訪量、認購量、銷售成交量比新房市場火，這個信號自2022年以來一直延續到目前，這應該是與二手房現房和價格相對低及配套相對全、帶押過戶、增值稅免征5年改2年有直接的關系。

第三個信號是政策持續力下降跡象。25個典型城市7天假期日成交量同比暴跌，一線城市同比暴跌52%，11個二線城市濟南、南京、武漢、長春、沈陽、青島等城市日成交量同比下跌34%，10個三四線城市日成交量同比下跌27%。

第四個信號是非重點二線城市和三四五六線城市樓市表現平平，沒有非?；鸨男星?，甚至大部分三四五六線城市出現寒冷、蕭條，與振興房地產市場的政策輻射力、覆蓋率有限和人口流出及供大于求、房價持續深跌預期有直接的關系。

一線城市國慶樓市的表現來看，首先是購房者入市信心增強，客戶來訪量、成交量齊增長，銷售火爆。其次是樓市迅速升溫，銷售顧問24小時上班、排隊買房和日光盤的景象回來了。最后是房價上漲預期好轉，房企上漲房價，業主加價。

其一是北京。國慶假期，北京新房下訂量比去年翻一番、二手房成交量達去年同期2倍。住建部數據顯示，10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認購量提高2倍，二手房帶看量較去年同期增加104.1%。

10月1日-6日，北京新房、二手房網簽量較去年同期大增730%和58%。這是由于之前已經認購的購房人選擇在假期新政落地后網簽。與此同時，10月1日-6日，北京主要在售新房項目來訪量、認購量增長68%和160%。

與新房市場在新政落地后即刻升溫不同，北京二手房市場從假期后半段開始逐步升溫。10月1日-6日，北京主要中介機構帶看量、三方協議簽約量較去年同期增長37%和150%，呈現出火爆增長的行情。

中原不完全數據顯示，國慶長假前6天，北京新房住宅成交超過1500套，預計7天累計成交有望破2000套，是2023年國慶長假成交量（600套）的3倍。2024年國慶長假北京樓市成交量是最近多年來同期的最高點。

其中北京二手房上漲超過150%，新房上漲超過200%，超過9月全月認購量。主要原因是北京9.30樓市新政帶來的直接影響，特別是假期最后3天，市場成交量明顯升溫，政策效果全面體現，呈現出現象級成交量上漲。

中原數據顯示，國慶假期前6天，北京二手房實際成交量分別約650套、450套、400套、600套、700套、1000套，6天累計成交在3800套左右，預計10月7日有望超過1000套，整體看，國慶7天假期北京二手房實際成交有望破5000套。

2022年國慶7天假期北京二手房實際成交大約3500套，2023年國慶期間二手房實際成交不到2000套，2024年在‘9·30’新政影響下，國慶7天長假北京二手房實際成交量同比上漲幅度超過150%。

其二是上海。上海超過9月全月認購量。上海國慶前6天的新房成交面積，較上年同期已然翻倍。上?！熬W上房地產”平臺數據顯示，10月1日至6日，上海二手房成交量達到1537套（網簽數據），較去年同期大幅增長。

2024年10月1日至6日，上海鏈家二手房掛牌量增長約40%，新增客、帶看及成交量翻倍。十一假期前5天，上海二手房網簽比去年同期上漲379%。 大部分房東對新政反饋波動不大，90%以上無跳價成交，談價空間縮小。

其三是廣州。截至10月5日18時，頭部中介平臺廣州貝殼的新房節活動累計認購突破了2200套，該數據遠超去年同期。各項目到訪和認購量明顯提升，廣深表現優于京滬，其中廣州、深圳監測項目假期平均認購量達9月全月2倍水平。

中介平臺統計，國慶7天廣州新房成交破3100套（截至7號16點），日均約442套。若算上樓盤自行成交及其他渠道，預計國慶真實成交大概率超4000套。10月8日，南沙區住建局數據顯示，廣州南沙區房地產市場在新政發布后迎來爆發。

短短10天內（9月28日—10月7日）新房共成交700套，二手成交281套。其中，國慶7天（10月1日—7日），南沙區房地產市場共成交825套，新房成交610套，二手成交215套，同比，日均成交套數中，新房增加124%，二手增加88%。

其四是深圳。深圳市住建局數據顯示，2024年國慶假期（10月1日至7日）期間，深圳新建商品住宅的認購銷售量達到1841套，同比認購量激增了664.14%。二手房市場，全市主要中介機構成交量為1314套，日均值較去年同期增長了339%。

深圳住建局數據顯示，10月1日-7日深圳市新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平，認購量較去年同期增長664.14%。9月30日至10月3日，深圳新建商品住房簽署認購協議879套，日均認購量比9月增加124.9%。

深圳房地產中介協會數據顯示，2024年10月1日至6日，深圳新建商品住宅認購銷售1580套，合計16.37萬平方米，較去年同期增長780%，十月深圳新房日均成交套數較九月同比增長169.53%。

深圳中原研究中心數據顯示，10月1日至3日深圳一手房成交同比增長569%，二手房成交同比增長233%。深圳樂有家研究中心數據顯示，9月30日至10月5日，樂有家新房成交量同比上漲900%，二手房成交量同比上漲322%。

二手房市場中全市頭部中介機構帶看量、成交量分別為24620人次、1314套，日均值較2023年同期分別增長22%、339%。深中介協會統計顯示，10月1日至10月4日，深圳二手房帶看量較9月日均值增長45%，日均值同比增長20%。

國慶前四天（10月1日至4日），二手房帶看量較新政發布前的9月日均值增長了45%，與2023年國慶假期同期相比也增長了20%。同時二手房成交量在這四天里較9月日均值增長了174%，與2023年國慶假期日均值相比更是增長了328%。

9月30日至10月6日，樂有家深圳門店的新房成交量比2023年9月30日至10月6日期間大漲979%，其中10月1日全市新房成交量預計超600套，近三年罕見。深圳新政滿周（9月30日至10月6日），中原找房用戶訪問量上漲180%，進線量環比上漲34%。

樂有家深圳門店數據，9月30日至10月6日，二手成交量同比上漲298%，其中10月1日單日成交量較9月日均大漲120%，同時打破9月30日數據，再次刷新2021年2月以來最高點。深圳中原數據，9月30日至10月6日，中原找房二手掛牌房源新增13.6%，漲價房源占比6.4%

二線典型城市來看，重點城市樓市銷售火爆，例如濟南，2021年國慶前4天成交量362套，2022年國慶前四天成交量657套，2023年國慶前四天成交量279套，2024年國慶前四天成交量1115套，銷售成交量同比暴漲300%。

例如成都，根據貝殼找房披露的數據顯示，截至10月1日—7日，國慶假期成都范圍內貝殼渠道已成交新房超過2500套。貝殼找房信息顯示，截至10月4日，國慶假期大成都范圍內僅貝殼渠道已成交新房1360套。

例如杭州，杭州貝殼研究院數據顯示，10月1日-6日，貝殼平臺二手房帶看量同比去年提升70%，下訂量同比去年增加141%。根據杭州貝殼找房數據，10月1日至6日，杭州二手房的總成交量為685套，已經創下了近4年來的新高。

例如長沙，貝殼長沙平臺統計，截至10月6日，國慶周期該平臺新房成交量突破1000套。國慶前5天該平臺新房及二手房成交量同比上漲了150%。貝殼帶訪量每天都在1500組以上，購房客戶信心倍增，剛需、剛改購房客戶成交活躍。

截至10月6日，國慶周期該平臺新房成交量突破1000套，其中10月1日一天，長沙新房成交就突破300單，比8月份一周的成交量都要高。而國慶前5天該平臺新房及二手房成交量同比上漲150%，堪稱火爆行情。

例如武漢，據武漢購房薈數據，10月1日至10月4日，一共成交新房585套，相較去年上漲32%。在剛剛過去的國慶假期前的三天里，武漢市的新房成交數據如火如荼，一共簽署了751套房屋的網簽，累計成交面積達76533.51平方米。

這份數據的細節可謂精彩紛呈。10月1日迎來了619套的好成績，成交面積高達63135.64平方米。10月2日92套新房交出答卷，成交面積不甘示弱，達到了8640.75平方米。10月3日，市場依然保持穩定，成交40套，面積則是4757.12平方米。

10月1日—10月7日，武漢新建商品住宅成交851套，其中僅10月1日武漢新建商品住宅成交453套，環比今年9月1日，上漲1712%，同比去年上漲308%。在此背景之下，較多樓盤開始喊漲。

此后6天時間里，武漢新房保持日均約65套的成交節奏。10月1日至10月7日，武漢新建商品住宅共計成交851套。這幾天網簽數據較為滯后，和售樓部的火爆情況差異較大。慶期間武漢新房成交接近4000套，期待10月數據能夠突破1萬套。

例如鄭州，貝殼鄭州新房海報數據顯示，截至10月6日，貝殼鄭州新房累計成交突破960單。按日均160套計算，假期最后一天開發商優惠即將結束，最后一天成交套數可能會較日均套數更多，預計最終貝殼新房累計成交套數將突破1200套。

25個城市來看，中指數據顯示，國慶假期平均認購量超過9月全月。一線城市在政策優化推動下，項目到訪和認購量明顯提升，廣深表現優于京滬，廣州、深圳監測項目假期平均認購量達9月全月2倍水平，北京、上海超過9月全月認購量。

值得注意的是，一線城市除優質改善項目延續較好去化外，十一期間多個剛需樓盤銷售也出現明顯好轉。二線城市中，成都、杭州等熱點城市保持較高熱度，成交轉化率出現提升，而重慶等城市仍依靠大幅折扣實現項目去化。

從網簽情況來看，國慶假期期間（10.1~10.7）25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（9.29-10.6）下降約27%，考慮到去年國慶假期包含9月29-30日，部分城市月末網簽量較高。

若剔除這兩天影響，今年假期25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（10.1-10.6）增長約23%。由于網簽數據存在滯后，結合假期各地認購情況的大幅提升，預計接下來幾周網簽數據將明顯好轉。

重點城市二手房成交套數較去年國慶假期普遍增長。深圳、青島、溫州增幅均超100%，北京受網簽滯后原因同比表現下降。其中廣州、茂名、梅州、汕頭、襄陽、湛江、濟寧不包含2024年10月7日數據。江陰不含10月3日、10月6日數據。

22個典型城市來看，克爾瑞數據顯示，22個重點城市十一期間認購面積環比上升12%，同比上升26%。第一梯隊以北京、上海、廣州、深圳等為典型代表的核心一線城市，受9月末新政影響，整體市場熱度穩步回升。

第二梯隊是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認購穩步回升，十一假期認購面積明顯好于9月月末。第三梯隊是多數城市維持低位，諸如合肥、寧波、南京等城市表現比較平淡，整體認購和前期變動不大，項目分化持續加劇。

第四梯隊是三四線城市諸如青島、鎮江、揚州、常州、無錫等弱二三線城市國慶期間項目認購比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內卷持續加劇。說明城市、區域、樓盤分化，氷火兩重天。

43個城市來看，克爾瑞數據顯示，十一假期成交備案43個重點監測城市累計成交85.51萬平方米，較2024年9月日均降幅達59%，同比下降38%，與2024年五一假期相比，有企穩回升態勢，增幅約38%。

分能級來看，十一假期成交備案量二線城市、三線城市因基數較低、政策刺激力相對小，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線城市，對比五一假期成交日均不降反增，市場有筑底企穩征兆。

10個城市來看，克爾瑞數據顯示，十一期間整體二手房成交回暖幅度顯著好于新房，十一假期10個重點城市二手住宅成交面積僅為114.41萬平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達到了54%。

分城市來看，廣州、北京、上海、深圳、合肥、蘇州等同比均實現倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，呈現止跌回穩的趨勢。短期內新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。

14個城市來看，數據顯示，重點14城日均成交量為619套，較去年雙節日均成交量下降32.4%。分城市來看，14城中有6城今年國慶假期日均成交量較去年中秋國慶雙節日均成交有所上漲，其余8城呈現下降態勢。

6個城市來看，麟評居住大數據顯示，重點6城日均成交量為384套，較去年雙節日均成交量上漲117.6%。從城市來看，其中上海、深圳、佛山、青島、東莞5個城市今年國慶假期二手房日均成交量趕超去年雙節，漲幅均在50%以上。

數據顯示，2024年第40周重點50城的市場信心指數為-0.83，較上周回升0.04，截至目前市場信心指數已連續3周呈現回升態勢。在新一輪政策刺激下，市場信心初步進入穩定回升階段，對當前房地產市場而言，是積極信號的重要導向。

總體來看，當前二手房“以價換量”趨勢仍在，預計在促進房地產市場止跌回穩的定調下，二手房成交端仍有上升的動力，價格后續也將逐步企穩。隨一連串利政策落地，無疑將助力市場穩步復蘇，信心的上升將會逐步體現在成交端。