國慶節剛過，鋪天蓋地的“樓市火爆”、“賣瘋了”等等小作文，應接不暇！

估計，很快就是“某某盤漲價”、“某盤取消優惠”的新聞出街。

這些，重要嗎？看看身邊正在賣房的朋友，哪個不是被迫讓步中。

今天，咱們聊聊嶗山二手房。熟悉青島樓市的朋友，只要看到嶗山兩個字，就知道這屬于青島核心的核心了。

嶗山樓市作為這些年青島房價最穩的板塊，3W—5W主流價格一直穩穩的。2024年，嶗山二手房正在“補跌” 。

其實 ，去年到今年年初，這樣的事情在青島樓市屢見不鮮，先是郊區板塊，后來李滄、四方陸續加入。

大家看一下，東李、老四方業主們是不是情緒很穩定，無所謂。

嶗山，只是晚一點才體驗到樓市的殘酷而已。

1、斷臂自救！嶗山業主狂降拋房

嶗山業主為了賣房，究竟有多努力？

半年多的時間，多次、不斷下調掛牌價，前后加起來總價已經下調了一百多萬。

給大家舉幾個例子。就拿嶗山最典型的，依山傍海的雕塑園板塊來說，浮山前、海邊，生態無限好。

海清花園小區，三層洋房，145平的套三雙衛戶型，從最早的掛牌價799萬，到陸續下調到700萬，依然難成交。

今年，兩次大幅下調，680萬、640萬……到640萬，單價是四萬三四。低密、山前、海景，還是不好成交。

這個板塊的另外一個小區，143平的套四，多層，從690萬降至610萬。610萬的價格掛了五個月了。

也有網友發出感慨：這樣的房源，降了一百萬，還是買不起啊！

再看看雕塑園板塊，近一年的二手房成交情況（數據：貝殼）：

御景峰賣了8套，成交均價約3.5萬/平；榮美御園賣了5套，均價約三萬；頤景園成交5套，均價也是約三萬……

這幾個小區都是改善需求集中地，價格較兩年前有明顯下調。

嶗山浮山前也有“屌絲”小區。比如，亞麥山城二期，戶型差、管理混亂、業主素質層次不一，市場好時漲的慢，差時瘋狂降價。

上榜小區里面，亞麥山城二期竟然有62套房子掛牌中，供應量第一，成交了5套。

不知道這幾名購房者，選亞麥，是為了單純看海嗎？

繼續看榜單，魯信未央花園、保利漫月山和頤山源墅都是高端改善小區。魯信房齡老了，但地段絕佳；保利品質高層，海景不錯，管理很好；頤山源墅法式洋房、別墅，大戶型。

但這仨小區的成交并不樂觀，加起來一年十套。純靠碰運氣了。好些房子已經掛了兩三年了……

2、嶗山次新房大“甩賣”

二手房，房齡超過十年，價值會大受影響，房東著急掛牌轉手，比較正常。

但是，如果是剛交付兩年的次新房，瘋狂掛牌，是不是不正常？而且還是嶗山“豪宅”！

嗯，就是它——某某華府。單單在貝殼上，就掛出來了59套……

整體來看，該小區次新房，房源較多，個別位置好、精裝品質高的房源，價格會略高一些。

買房人有足夠多的空間，挑選出最心儀且性價比最高的那一套。

七月份成交的兩套，都是大戶型，190平的看海套四，賣了885萬，單價約4.5萬；5月份成交的小戶型，126平，479萬，單價不到3.8萬。

再看看，著急賣的幾套房子。

149平，685萬，按業主描述，低于發票價賣，明面上已經是虧損了。

這還不算銀行利息、稅費還有這幾年的物業費等。對于高端群體來說，著急賣更像是及時止損。

這套房子最初掛牌價格是765萬，多次下調之后，8月份到了685萬。

同樣戶型的另一套房源，給直接、簡單明了。7月份掛750萬，8月份直接降至670萬。

另一套152平的套三，去年掛850多萬，后分四次降價，最終到了今天的659萬。

以上這幾套房子還未成交，“價格可談”，說明還有議價空間。

3、從高光躺贏到破發、難熬！

雖然，業主為賣房，打出“虧損賣”的噱頭，但在青島樓市“行情正盛”的年頭里，某某華府也享受過“躺贏”的待遇。

2020—2022，這三年，連續上熱銷榜單，一年銷售額15—20億元。

那幾年，也是嶗山樓市的最高光的時刻。

海信麥島某地塊單價到了六位數，依然阻擋不了神秘客群的趨之若鶩。

“十萬不貴，永冠嶗山”！

那時候，嶗山競爭小，高端群體就是銀豐、海信和佳源徘徊。相對弱一些的，500—1000萬檔次的，不少選佳源的。

因為佳源位置不錯，離區政府不遠，離海距離適中。定價相對低，從三萬五到五萬，確實很受歡迎。后來的事情大家都看到了……

當下的嶗山二手房行情雖基本趨穩，但“以價換量”特點依舊明顯。

7月份，數據顯示，嶗山區二手房成交329套，嶗山區新建商品住宅成交159套。8月份，嶗山區二手房成交318套，新房成交162套……

降價到位的嶗山二手房，明顯比新房受歡迎。

在嶗山成交的二手房當中，占比最大的是總價較為友好的改善房源，偶有高價房源，也是有硬核地段（海景）和低密產品屬性加持。

“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，就是改善群體，也對價格很敏感了，高性價比是最有力的殺手锏。

實際上，樓市到了下行期，這幾年在青島買房，虧很正常，少虧算贏。

像嶗山核心盤，都已經破發，而那些打概念的盤呢？

比如，某村河網紅板塊，兩年后大批量新房交付完，到了二手房市場會不會直接破發？

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