機會給到了，能不能抓住就要各憑本事了。

剛剛過去的國慶長假，北京樓市經歷了一個狂歡期。因為930新政的刺激，地產媒體、開發商、中介都嗨了一波，相信你也在你的朋友圈多少看過新政消息、熱銷海報之類的信息吧。

真不真實的先放一邊，但是是真熱鬧啊。

對于經歷了房地產完整周期的人來說，他們或許更懂這次新政給樓市帶來的意義有多大。對于開發商來說，這樣的情況下，反應力、行動力、產品力或許是能否抓住這波機會的關鍵。

前兩天，定好跟包哥去看順義一新盤的鐵子，改變了想法，想直接去看一個臨河板塊的剛剛開放售樓處的新項目—星悅時光（星悅時光營銷中心、美學空間10月11號正式開放，想去看的項目的直接私信包哥）。

在城建和南山在6月底剛拿地的時候，包哥就建議這個粉絲可以在看順義其他項目的時候，等等這個項目。彼時，包哥還說，因為是6月底拿地，所以后期項目入市時間，最快也得到年底。

可包哥很快被打臉，這項目9月21日就發布了案名，9月30日就拿到了預售證，10月1日就開放了臨時售樓處，甚至連樣板間都做好了。

從拿地到開放，甚至連100天都不到。對于星悅時光來說，它就是要抓住新政的紅利期，在行動力上先證明自己。

當然，光靠“快”肯定不行，畢竟星悅時光所在的區域是無論從價格還是產品方面，都卷到沒天理的順義。

關于順義新房，包哥做過很多分析：

那在新房市場關注度更高的時候，又在順義這樣的強卷區域，星悅時光入市，要考驗的就不僅僅是反應力了。

反正，包哥看了星悅時光，最想說的一句話就是：順義買房，剛需的獲得感真是越來越強了。

對于930北京樓市新政、順義新房市場、星悅時光，你有啥特別想知道的，先加包哥微信，咱們邊看分析邊聊。

買房大家幫

不止“零公攤”

你能想到嗎？ 之前在南方城市才能聽到的“零公攤”，現在在北京也能聽到了。

要知道，北京市場上大部分新房的實際使用率還在80%左右，能達到90%以上的都是少數。能夠以“100%”作為賣點的，目前還真有順義新房有。

而星悅時光牛的一點是，它將項目的平均使用率全線提到了100%以上，讓整個社區幾乎所有房子都進入“零公攤”時代。

這次，星悅時光選擇以改善的高品質打造剛需戶型，設計了建面約77平、87平、107平一共3個面積段4個戶型。

Emmm，怎么說呢，這幾個戶型在目前的順義新房中，屬于卷到沒邊的那種，再一次將小戶型的想象空間拉到一個突破極限的境界。

這四個戶型中，包哥最喜歡的就是建面約87平的邊戶。

這個戶型因為飄窗、陽臺、設備平臺的拓展面積，加上黑科技加持使所有空間都包在了室內，讓其實際建筑面積超過110平，實際使用率則直接達到103.5%。

什么概念？就是星悅時光建面約87平的戶型，直接干成了其他區域建面約110平的戶型，怎么能說不驚喜呢？

星悅時光建面約87平戶型圖

建面約87平戶型方正，南北通透，格局全明都屬于基本操作了。

而因為室內空間的擴大，星悅時光這個戶型的整體的空間感也達到極致，進門處左手邊的玄關，右手邊的三段分離式衛生間。

餐廚客一體化，南邊因為陽臺的約1.5米寬度延展，讓整個空間南北進深超10米，通透性和舒適性拉滿，也讓每個空間的設計思路不受限制。

就比如廚房設計的U型廚房，空間也能容納下一個雙開門冰箱，餐廳與客廳的面寬都達到約3.5米，餐廳部分還能在西側設計餐邊柜，同時餐廳東側還設計了步入式的家政間。

星悅時光建面約87平戶型圖

重點是由于空間的拓展，讓這個戶型在“五臟俱全”的基礎上，每個空間都不局促。

這個戶型的3個臥室，每個臥室都不小，南向次臥和北向次臥加上拓展空間，建筑面積都在10平以上，最讓包哥驚喜的是主臥，加上明衛的空間，整體建筑面積能超過23平。

約23平的臥室，是目前北京新房中很多140平以上的戶型才能有的配置。

星悅時光建面約87平戶型圖

而且搭配上飄窗和設備平臺的贈送，這個建面約87平的戶型還打造了270度的觀景飄窗。

星悅時光這個87平的戶型，真是搶了太多市面上120平以上戶型的飯碗了。而且包哥還聽說，87平戶型是目前星悅時光排卡最多的戶型。

確實，明眼人都能看出來它的好啊。

還有建面約77平，星悅時光也逆天地設計了南北通透的3居。

要知道，如今北京新房市場上70平面積段的戶型產品，要不就是純南向的兩居，要不就是東西向的兩居，它能做到南北通透就已經超過市面上95%的產品了，還做出了3居，直接逆天。

星悅時光建面約77平戶型圖

更重要的是，這個戶型僅拓展部分面積就超過20平—南北卷了2個挑空和設備平臺，南面卷了1個封閉陽臺，側面卷了4個飄窗，讓實際建筑面積超過97平，實際使用率更是直接超過105%。

這個戶型，包哥最喜歡的部分是南向面寬約4米且270度觀景的客廳。

還有建面約107平戶型，實際建筑面積直接干到135.2平，實際使用率更是超過107%。

星悅時光建面約107平戶型圖

這個戶型，不僅做了經典的四葉草格局，全明格局，玄關、家政間、干濕分離衛生間該有的也都有。

而給包哥最大的印象是，這個建面剛剛超過100平的戶型，廚房做了中、西廚，西廚還和中廚做了分離。

帶著這樣的產品快速和大家見面的星悅時光，怎么能說沒有驚喜和誠意呢？

目前，項目的售樓處已經開放，樣板間啥的也都做好了，如果你覺得只看戶型圖沒有概念的話，加包哥微信，我帶你去看樣板間。

買房大家幫

不止“房子里”

一套房子的價值，不僅體現在房子里，更體現在房子外。

這個房子外，不僅有房子外的外立面，社區園林等配套，還有社區外的產業、醫療、商業、教育、交通等配套。

首先，我們先看星悅時光項目本身，可以說是，除了戶型面積段是“剛需”外，其他配置一水的全是改善盤的標準。

首先，項目南北兩地塊都很方正，容積率只有1.6，控高45米。按照容易落地的規劃來講，星悅時光可以做15層左右的小高層。

但星悅時光房放棄了，只做了最高11層的建筑規劃，并提出全齡化、全周期的適居宜居理念，整體園林規劃一軸七境，包含會客、休閑、運動、健康、寵物等多種功能。

星悅時光的整個設計中，最讓包哥吃驚的是，它有會所設計。

星悅時光社區會所效果圖

是的，星悅時光社區內部有個使用面積約2000平的專屬庭院會所，具備休息、會客功能。這個會所是一從入戶大堂進來就能享受的，入戶大堂都有約50米寬、6米高，整個入戶界面展寬甚至直接達到接近60米。

這么氣派的入戶大堂加上如此有面兒的社區會所，給足未來業主面子。

星悅時光社區大門效果圖

此外，星悅時光還設計了環繞式的洄游連廊與景觀長廊，串聯起四重社交場景。重點提一下，它還設計了近10m高藝術水幕，真是給足了社區業主領域感、尺度感、尊貴感。

就不是包哥挑事兒，城建聯合南山這么干，就真的不顧別人死活了嗎？

走出社區再看整個順義臨河板塊，算是目前順義產城融合做得非常好的區域。

根據《2035年北京及區域規劃》，順義規劃的是創新產業集群示范區、首都機場臨空經濟示范區、北京自貿區順義三大高能組團。這意味著什么？是逾37000家國內外精尖企業先后進駐，是一個區域發展的蛻變。

而星悅時光所在的臨河板塊，就位于創新產業集群示范區的核心位置，享受三大高能組團的規劃帶動，區域內聚集有中德產業園及理想、北京現代等10余個研發產業基地，近4萬家高精尖研發企業。

很多人不知道房子周邊產業聚集有什么好？這么說吧，產業就是資本，就業就是人口，粗略統計，臨河板塊居住社區，未來將迎來近5萬家庭居住人口。

產業絕對是一個區域發展的強心劑。

而軌道交通方面，順義人民真是苦15號線久矣，因為多少年間，全順義的軌道交通就這么一條線，再擠也要坐。但前一陣子R4線進行了二期環評，計劃明年開建，2028年底通車。

有了R4線，順義人民的軌道交通又多了一項新的選擇。

R4線規劃圖

在北京的地鐵線路中，R4線是一條時速高達約120km/小時，站距超過約6km，這條線一期北段僅有5站，卻可以與3號線、12號線、首都機場線、S6線實現換乘，能通達工體、三里屯、東壩、中關村、三元橋等城市核心區的全新線路。

是真正的“大站快車”。

關鍵是從星悅時光距離最近的臨河站出發，3站就直達朝陽，這樣的通勤效率，遠超已經運行的15號線。

對于剛需買房人來說，有了產業和交通的加持，很多問題都容易解決，因為它最少能保證區域未來的發展不會差。

況且，星悅時光所在的臨河區域是產城融合的國際住區核心區，商業、教育、醫療資源都很齊全。

星悅時光周邊配套

看了星悅時光的社區規劃和戶型設計后，我們會明白項目選擇這么快問世并不是在“趕節奏”，而是城建和南山兩大國企的實力使然。

它的實力恰好遇到了930北京放松限購，這其中又恰恰多了些運氣。

重點是，首付比例不低于15%，五環外非京籍買房社保要求5改2，高層次和急需緊缺人才社保滿一年可買房，這些政策仿佛真的給位于五環外的，主力77平-107平剛需產品的星悅時光量身定做的一樣。

但哪有那么巧的事啊。

所有的巧合，無外乎是素日積累的實力爆發的結果。

不管怎么說，星悅時光越早入市，對于順義買房的剛需來說，越是好事兒。

以上。

如果你對星悅時光還有什么問題，歡迎加包哥微信，咱們好好聊聊，我甚至都可以親自帶你去看看項目，畢竟耳聽為虛，眼見才為實嘛。

項目宣傳 僅供參考